La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil determinó que la obligación al pago de expensas en materia de propiedad horizontal se contrae al momento de adherirse al Reglamento de Copropiedad y Administración, lo que ocurre al adquirirse la unidad.

En los autos caratulados “Cons. de Prop. Suipacha 1371/73/75 c/ Fundación del Museo del Arte construido y otro s/ Ejecución de expensas”, la coejecutada presentó recurso de apelación contra la resolución que declaró inoponible a la deuda que se ejecuta, la constitución de bien de familia que resulta del informe de dominio.

En su apelación, la recurrente alegó que al adquirir el bien inmueble con fecha 16 de febrero de 2012, no se informó la existencia de deuda de expensas alguna, lo cual surge de la escritura traslativa de dominio. La apelante sostuvo que luego de ello procedió a anotar el bien de familia, que por ello resulta oponible a la deuda que se reclama.

Al analizar el presente caso, los magistrados de la Sala B recordaron que “el régimen del bien de familia tiene fundamento constitucional y está dirigido a proteger el núcleo familiar, teniendo un doble objetivo, el económico tendiente a la conservación de una parte del patrimonio dentro del núcleo familiar y el social, en cuanto propende al mantenimiento de la familia bajo un mismo techo”.

En tal sentido, los magistrados resaltaron que “la regla según la cual el patrimonio de una persona es la prenda común de los acreedores cede ante el bien de familia, lo cual demuestra el ánimo de tutelar el inmueble donde habitan el deudor y su familia, poniéndolo a resguardo de las consecuencias de tropiezos económicos “.

En materia de expensas comunes, los Dres. Roberto Parrilli, Claudio Ramos Feijoó y Mauricio Luis Mizrahi destacaron que “la obligación al pago de expensas en materia de propiedad horizontal se contrae al momento de adherirse al Reglamento de Copropiedad y Administración, lo que ocurre al adquirirse la unidad”.

En base a ello, los camaristas determinaron que “la constitución del bien de familia resulta posterior a la asunción de dicha obligación”, es decir, que “la obligación en las expensas comunes preexiste a cualquier afectación de la unidad y no constituyen nuevas obligaciones sino rubros o renglones de la obligación de contribuir”.

Al ratificar lo resuelto en la instancia de grado, el tribunal añadió que “este razonamiento se ve reforzado a partir de la normativa que actualmente resulta aplicable en la materia”, dado que “desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, se ha derogado la ley 14.394”.

Tras remarcar que “rige en la actualidad lo que se denomina sistema de afectación de la vivienda (arts. 244/256, cód.cit.)”, la nombrada Sala concluyó que “el inmueble no será susceptible de ejecución por deudas posteriores a la inscripción dentro de ese régimen, excepto que se trate de obligaciones por expensas comunes (art. 249, inc. a, cód. cit.)”.