La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicaron que la extinción de la hipoteca por causa de la subasta realizada en la ejecución de expensas del inmueble asiento del gravamen no implica  la extinción a su respecto del crédito garantizado, si no demuestra además que el acreedor hipotecario percibió la totalidad de la deuda en las actuaciones donde se llevó a cabo el remate judicial.

En la causa “B. I. B. A. SA c/ K. C. G. y otro s/ Ejecución hipotecaria”, los jueces de la Sala G señalaron que “la hipoteca se trata de un derecho real esencialmente accesorio, cuya finalidad consiste en asegurar el cumplimiento de una obligación principal”, sumado a que “la accesoriedad impone como regla que la hipoteca dependa de la existencia, validez, y exigibilidad del crédito, y su transmisión conlleva la de la hipoteca”, mientras que “las vicisitudes de la garantía no afectan a la obligación principal (cfr. Belluscio-Zannoni, “Código Civil…”, t. 12, págs. 191 a 192)”.

Bajo tales lineamientos, los Dres. Carlos Alfredo Bellucci, Carlos Carranza Casares y María Isabel Benavente explicaron que “es inadmisible que la ejecutada pretenda que la extinción de la hipoteca por causa de la subasta realizada en la ejecución de expensas del inmueble asiento del gravamen (art. 3196 CC), comportó asimismo la extinción a su respecto del crédito garantizado, si no demuestra además que el acreedor hipotecario percibió la totalidad de la deuda en las actuaciones donde se llevó a cabo el remate judicial”.

En tal sentido, los camaristas destacaron que “si el ejecutante de autos no llegó a cobrarse del producido de la subasta por existir créditos de grado preferente y ser insuficientes los fondos, no es posible tener por cancelado el crédito derivado de la obligación personal que vincula a las partes, que se mantiene incólume e intactas las posibilidades legales con que cuenta el acreedor para agredir el patrimonio del deudor, excepto la prerrogativa que le acordaba la garantía real extinguida”.

Por otro lado, los magistrados aclararon que “aun de concurrir la hipótesis alegada por la recurrente (silencio del acreedor hipotecario frente a la citación del art. 575 del Cód. Procesal, cosa que en realidad no se verificó según sostuvo el “a quo” de acuerdo con las constancias de la ejecución de expensas), esa situación tampoco habría producido el grave efecto extintivo de la obligación principal como se sostiene sino, en todo caso, la pérdida de la preferencia con la que contaba el “accipiens” a su favor”.

En base a lo expuesto, la mencionada Sala confirmó el pasado 5 de junio la decisión recurrida.