A través del Decreto 406/2026 (DECTO-2026-406-APN-PTE - Decreto N° 862/2019. Modificación), publicado en el Boletín Oficial de la Nación, el Poder Ejecutivo Nacional reglamentó el alcance de la exención sobre los alquileres y la venta de inmuebles para las personas humanas y sucesiones indivisas.

En ese sentido, la exención sobre los alquileres destinados a casa habitación alcanza a los contratos de locación ya firmados por los alquileres devengados a partir del 1° de enero de 2026.

Así las cosas, se sustituyó el artículo 83 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, aprobada por el artículo 1° del Decreto N° 862 del 6 de diciembre de 2019 y sus modificaciones, por el siguiente:

“ARTÍCULO 83.- A los fines de lo dispuesto por el inciso n) del artículo 26 de la ley, se entiende por “casa-habitación” al inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. A estos efectos: i) tratándose de la dispensa relativa al valor locativo, esa calificación se referirá a la vivienda del contribuyente; y ii) tratándose de la franquicia relativa a la locación o sublocación, la calificación se referirá a la vivienda del locatario o sublocatario.

La exención de la ganancia derivada de la locación o sublocación de inmuebles con destino a casa-habitación -incluido el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario- alcanza a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa, en su carácter de locador o sublocador, afecte a dicho destino, en tanto el inmueble revista exclusivamente el carácter de casa-habitación para el respectivo locatario o sublocatario en los términos del literal ii) citado en el párrafo precedente.

La dispensa a la que alude el párrafo anterior alcanza a las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a casa-habitación que se devenguen a partir del 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha en que se hubiere celebrado el respectivo contrato.

El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado a que se refiere el inciso g) del artículo 44 de la ley queda comprendido en la exención a la que alude el primer párrafo in fine del inciso n) del artículo 26 de esa norma legal en la medida en que el cesionario afecte el inmueble a casa-habitación”.

Por su artículo 2° se incorpora como artículo sin número a continuación del artículo 83 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, aprobada por el artículo 1° del Decreto N° 862/19 y sus modificaciones, el siguiente:

“ARTÍCULO ….- Las personas humanas y las sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, gozarán de la exención establecida en el segundo párrafo del inciso n) del artículo 26 de la ley, respecto de los resultados por enajenación de inmuebles y por transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la REPÚBLICA ARGENTINA, en la medida que dichas operaciones estén comprendidas en las disposiciones del artículo 99 de ese texto legal y que la enajenación o transferencia se produzca a partir del 1° de enero de 2026.

La mencionada dispensa alcanza a la enajenación, que se entenderá configurada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3° de la ley; y a la transferencia de derechos sobre inmuebles, en los términos del artículo 254 de esta Reglamentación, en tanto se verifique con relación a esta última la cesión del boleto de compraventa u otro compromiso similar -sin que se tuviere la posesión- o de otro modo se transfieran derechos sobre inmuebles.”.

Asimismo, se incorpora como último párrafo del segundo artículo sin número a continuación del artículo 204 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, aprobada por el artículo 1° del Decreto N° 862/19 y sus modificaciones, el siguiente:

“La citada deducción no resultará de aplicación cuando el locador o condómino, en la proporción que le resulte atribuible en virtud de lo dispuesto en el párrafo anterior, revista la condición de persona humana o sucesión indivisa.” (cfr. artículo 3° de la medida).

Entre sus fundamentos se dice: “Que el Capítulo II del Título XXIV de la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral ha introducido una serie de modificaciones en la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones”.

El Decreto entró en vigor el día de su publicación en el B.O.R.A..