La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicó que la identificación en el plano de subdivisión de los locales como “negocio” no puede ser interpretado en forma contraria a la voluntad expresada en el reglamento, pues claramente desnaturalizaría su esencia.

En los autos caratulados “Astorgano c/Arce y otro s/modificación del reglamento de copropiedad”, la parte actora apeló la sentencia de grado que rechazó su demanda tendiente a obtener la declaración de nulidad y posterior modificación del art. 5 to. del reglamento de copropiedad y administración del edificio.

La recurrente manifestó  ser la administradora y propietaria de cinco de las seis unidades funcionales que integran el consorcio que se compone de 3 departamentos en la planta alta y 3 locales en la planta baja, señalando que  los locales fueron alquilados para fines comerciales desde sus orígenes, pese a que el art. 5 to del reglamento expresamente contempla que únicamente puedan ser destinados para oficinas y/o estudios y/o consultorios. En tal sentido, destacó la imposibilidad de cumplir con esa finalidad dada su ubicación frente a la cárcel de Devoto.

Tras precisar que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires exige que el reglamento permita que dichos locales puedan tener un destino comercial para otorgar la respectiva habilitación, los demandados se negaron a llevar a cabo la modificación sin fundamento alguno.

La sentencia recurrida juzgó que tratándose el artículo referido de una clausula estatutaria, se requiere de la unanimidad para su modificación. Dicho magistrado explicó que dada la naturaleza contractual del mismo, no encontrándose reunido ningún elemento que permita sostener que la negativa de los demandados, propietarios de una única unidad, incurra en una actitud de abuso del derecho, continua diciendo que la falta de unanimidad sobre la cuestión impide que el Juzgador le otorgue un contenido al reglamento distinto del que le dieron las partes expresamente, pues considera que si la voluntad de los propietarios es la única fuente que puede generar la convención debe también ser la exclusiva fuente de sus modificaciones.

Las magistradas que integran la Sala I expresaron que “en principio la modificación del reglamento de copropiedad solo puede llevarse a cabo por resolución de propietarios, mediante una mayoría no menor a las 2/3 partes y deberán consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”, mientras que “nada impide que se prevea una mayor –en cuyo caso deberá respetarse lo dispuesto convencionalmente- pues las declaraciones de voluntad no pueden ser alteradas sino por los procedimientos y por la mayoría previstas en él y en la ley”.

En la sentencia dictada el 30 de mayo del presente año, las Dras. Patricia E. Castro y Paola M. Guisado destacaron que “ello encuentra su fundamento en que el reglamento representa el vínculo que une a los copropietarios en la gestión de intereses comunes y constituye el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad”, por lo que “sus cláusulas son la ley a la que deben someterse”.

En tal sentido, las camaristas explicaron que “su naturaleza eminentemente contractual en los términos del art. 1137 del Código Civil conjuga las voluntades que tienden a formar una comunidad en el lugar de intercambiarse prestaciones, con la salvedad de que al momento de constituirse existen intereses contrapuestos en cuanto la forma de administrar, remuneraciones, nombramiento de administrador, determinación y destino de las partes propios y comunes, entre otras”.

Luego de precisar que “la existencia de cierta mayoría – en este supuesto la unanimidad cuestión que no ha sido objetada- tiene como finalidad salvaguardar los intereses de una minoría que podría ver menoscabada su voluntad frente a los requerimientos de la mayoría”, la mencionada Sala determinó que no resulta suficiente “alegar que se trata de partes privativas no comunes de uso exclusivo, pues ello no ha sido un punto de debate, ni modifica la facultad de los copropietarios de acordar el destino que se les otorgará al redactar el reglamento de copropiedad”.