I. El día 13.11.2024 se publicó en el Boletín Oficial N° 35.546 el Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 (“DNU 1017/2024”) mediante el cual el Poder Ejecutivo Nacional (“PEN”) regula la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios, para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.

El DNU 1017/2024 regula no sólo las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, sino también el derecho real de superficie para esos mismos proyectos, permitiendo constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, ello, en el plazo de duración del derecho de superficie (arts. 2120 y 2206 del Código Civil y Comercial).

Al mismo tiempo, el DNU 1017/2024 modifica el art. 2071 del Código Civil y Comercial, estableciendo que cuando se celebren contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes.

También el DNU 1017/2024 encomienda:

• a la Comisión Nacional de Valores promover la estandarización de las hipotecas en su generación a fin de facilitar la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el mercado de capitales (art. 19);
• al Banco Central de la República Argentina, generar las comunicaciones que correspondan con el objetivo de promocionar, ante las entidades financieras, los nuevos alcances de las hipotecas sobre el derecho real de superficie como herramienta de garantía válida para fortalecer el sistema de créditos hipotecarios (art. 20);
• a la Superintendencia de Seguros de la Nación, promover el desarrollo de coberturas de riesgos provenientes de operaciones de crédito hipotecario en el marco del inc. 2 del art. 24 de la Ley N° 20.091 y sus modificatorias e impulsar coberturas en el contexto del financiamiento de los proyectos inmobiliarios establecidos en los Títulos I, II y III del DNU 1017/2024, a fin de complementar los mecanismos allí previstos (art. 21).

También el PEN mediante el DNU 1017/2024 otorga al Ministerio de Economía facultades para dictar las medidas complementarias necesarias para su mejor implementación, siendo dicho Ministerio, asimismo, la autoridad de aplicación.

II. El día 15.07.2025, el Ministerio de Economía dictó junto con el Ministerio de Justicia, la Resolución Conjunta 2/2025, que fue publicada en el Boletín Oficial N° 35.707 el día 16.07.2025, reglamentando el contenido del DNU 1017/2014.

Entre las principales disposiciones reglamentarias que contiene la Resolución Conjunta 2/2025, la cual entró en vigencia a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial, podemos resaltar:

• la posibilidad de constituir hipotecas divisibles al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca y también al momento de otorgarse la escritura de constitución del derecho real de superficie (art. 1);
• la posibilidad de constituir el derecho real de hipoteca que no sea inicialmente divisible pero sujeto a división (art. 1, DNU 1017/2024) al momento en que se otorguen las escrituras de subdivisión del inmueble y transferencia de la titularidad de las unidades funcionales y complementarias y/o parcelas y subparcelas, lo cual implica la simultánea división del crédito y de la garantía hipotecaria;
• el contenido del acto constitutivo de toda hipoteca divisible (art. 2);
• la posibilidad de registrar los boletos de compraventa y cualquier otro contrato por el que se prometa la entrega del derecho real de dominio sobre un inmueble futuro, que tuvieren por objeto unidades funcionales y complementarias y/o parcelas y subparcelas proyectadas como resultantes de la subdivisión referida en el art. 1 del DNU 1017/2014 (art. 3);
• el momento en el cual deberá procederse a la división del crédito de la garantía hipotecaria, cual es el día en que se otorgue la escritura a los fines de subdividir el inmueble y transferir la titularidad de las unidades funcionales y complementarias y/o parcelas y subparcelas a favor de los respectivos adquirentes (art. 4);
• la afectación de las unidades construidas o proyectadas al régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo que prometa la entrega del derecho real sobre un inmueble futuro deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda (arts. 6 a 9);
• los boletos de compraventa o los contratos respectivos pueden ser también anotados en las entidades autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) -es decir, aquellas que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto-, sin perjuicio de su obligatoria anotación ante el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda (art. 10);
• las causas de extinción de la anotación de los boletos de compraventa y otros contratos del art. 10 del DNU 1017/2024, entre las cuales se destaca el transcurso de un plazo de cinco (5) años, si antes no se renovare su anotación (art. 12);

III. Resulta pertinente destacar que el DNU 1017/2024 y la Resolución Conjunta 2/2025 del Ministerio de Economía y del Ministerio de Justicia configuran una innovación en el derecho civil argentino, con la finalidad de facilitar el acceso a la vivienda, al permitir a cualquier persona acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de departamentos desde su fase inicial o bien lotes situados en barrios. Es decir, se facilita el acceso al crédito hipotecario sobre inmuebles que no se encuentren en situación de ser escriturados.