La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial explicó que la subasta de la mitad indivisa del inmueble no puede significar la cancelación del privilegio que recae sobre la totalidad del inmueble a favor de la acreedora hipotecaria, quien no ha sido satisfecha en su integridad.

En los autos caratulados "Defilippis Fernando Oscar s/ quiebra", el comprador en subasta apeló la decisión del juez de grado que rechazó la cancelación del gravamen hipotecario que afecta el bien inmueble adquirido en un cincuenta por ciento en este proceso universal.

En su recurso, el apelante se agravió alegando que debía cancelarse la hipoteca sobre el cincuenta por ciento adquirido en subasta, sin que ello implique que la acreedora hipotecaria pierda su preferencia. A ello, el recurrente añadió  que la decisión de grado le irroga un serio perjuicio en razón de que su parte no cuenta con un dominio pleno, debiendo peticionar, en su caso, lo conducente por ante el acreedor privilegiado a fin de obtener la mentada cancelación.

Los magistrados que componen la Sala A explicaron que “en virtud del principio de indivisibilidad de la hipoteca (art. 3.112 del Cód. Civil) la subasta de la mitad indivisa del inmueble no puede significar la cancelación del privilegio que recae sobre la totalidad del inmueble a favor de la acreedora hipotecaria, quien no ha sido satisfecha en su integridad”, por lo que “dado que subsiste el asiento del privilegio, no corresponde la cancelación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble subastado”.

En la sentencia dictada el 9 de agosto pasado, los camaristas aclararon que “la extinción parcial de la deuda no conlleva la extinción parcial de la hipoteca pues, el acreedor privilegiado conserva su hipoteca sobre todo el inmueble y cada una de sus partes”.

Al entender que “la única consecuencia del pago parcial sería la de reducir la ejecución del monto del remanente adeudado, sin influencia alguna sobre el gravamen cuya subsistencia perdura hasta el cumplimiento íntegro de la obligación, pues sólo el pago total determina su plena liberación”, el tribunal decidió desestimar la pretensión del recurrente de obtener la liberación parcial de la hipoteca.

En tal sentido, los jueces resaltaron que la hipoteca subsiste sobre la totalidad del inmueble mientras exista un saldo impago, ya que recién se extingue cuando al satisfacerse totalmente la obligación principal por alguno de los modos designados para la extinción de la obligación,  de acuerdo al artículo 3187 del Código Civil, agregando que por el principio de la accesoriedad, dentro del plazo legal la hipoteca durará lo que dure el crédito al que resguarda.

En base a lo señalado, la mencionada Sala concluyó que “el hecho de que se hubiera pagado parte de lo debido en esta quiebra no habilita al recurrente -en su condición de condómino-, a exigir la cancelación del gravamen hipotecario previo a escriturar a su nombre la porción indivisa adquirida, ello, mientras la deuda no esté totalmente satisfecha”, ya que “como nuevo adquirente, debe soportar -con el otro condómino- la garantía sobre la totalidad del inmueble”.