Hoy contamos con la presencia de Florencia Frugoni, abogada del Departamento de Contencioso en el Estudio Posadas - Punta del Este. Vamos a conversar sobre un tema de mucho interés para esta época del año: los arrendamientos por temporada, con foco en situaciones complejas que pueden surgir.

Florencia Frugoni: Muchas gracias a ustedes por la invitación, es un gusto poder estar acá. Como bien comentaste y de cara al inicio de la temporada en Uruguay, el ingreso de turistas y todo lo que ello conlleva, hoy estaremos abordando el tema de los arrendamientos por temporada.

AB:  Para comenzar, ¿podría explicarnos de forma sencilla qué es un arrendamiento por temporada?

Florencia Frugoni:  Claro, el arrendamiento por temporada es un contrato en el que el propietario de un inmueble le cede a un tercero el uso y goce de la propiedad a cambio de un pago y por un tiempo limitado. La principal característica de este arrendamiento es su temporalidad, ya que no puede superar los 120 días. Está diseñado para estancias breves, lo que lo distingue

AB: Entendido, y dado que este tipo de arrendamiento tiene características específicas, ¿cuáles son los caracteres o requisitos legales que deben cumplirse para que sea considerado un arrendamiento por temporada?

Florencia Frugoni: Existen tres elementos clave: el destino, el plazo y la ubicación. En cuanto al destino, el inmueble debe ser usado exclusivamente como vivienda del inquilino, excluyendo usos comerciales o industriales. Respecto al plazo, este no puede superar los 120 días, conforme al artículo 5 de la Ley 20.352. Finalmente, el inmueble debe estar ubicado en una zona turística, definida como tal por los Gobiernos Departamentales, debiendo ser zonas balnearias fuera de los límites de Montevideo.

Si alguno de estos requisitos no se cumple, el contrato no será considerado un arrendamiento por temporada.

AB: Dado que el plazo es un elemento fundamental en los arrendamientos por temporada, ¿qué establece la ley sobre el plazo de desalojo, y qué implicaciones tiene su incumplimiento para el inquilino?

Florencia Frugoni: La ley establece un plazo de desalojo de quince días desde que se solicita. Si el inquilino no desocupa la propiedad en ese tiempo y excede el período acordado, será responsable de los daños y perjuicios ocasionados al arrendador, generando así una obligación de resarcimiento por la retención indebida del inmueble.

AB:  Ahora bien, si el cumplimiento de las condiciones es fundamental en este tipo de contratos, ¿qué sanciones se aplican cuando es el arrendador quien utiliza indebidamente un contrato de arrendamiento por temporada?

Florencia Frugoni: Si se detecta que un arrendador ha hecho un uso indebido del contrato de arrendamiento por temporada, puede enfrentar sanciones que incluyen el pago de tributos adeudados, los costos del proceso judicial, y los daños y perjuicios causados al arrendatario. Esto busca proteger los derechos del inquilino y garantizar la transparencia en este tipo de acuerdos.

AB: En el marco de los arrendamientos por temporada, los prestadores inmobiliarios turísticos juegan un rol esencial para asegurar que estas operaciones se realicen de forma profesional y regulada. ¿Qué significa ser un prestador inmobiliario turístico?

Florencia Frugoni: El Decreto 385/94 define a los prestadores inmobiliarios turísticos como personas o empresas que, con fines de lucro, se dedican a la compraventa, administración o arrendamiento por temporada en ciertos departamentos turísticos de Uruguay. Estas empresas se distinguen del corretaje tradicional y tienen un estatus especial con derechos y obligaciones propios de los servicios turísticos.

AB: Entre esas obligaciones específicas, hay una en particular que garantiza la protección tanto de los clientes como del sistema en general. ¿Cuál es la función de la garantía que se exige a estas empresas?

Florencia Frugoni: La garantía sirve para asegurar el pago de multas y posibles incumplimientos frente a los clientes. Su monto varía según el departamento, siendo Maldonado el más costoso, y debe mantenerse durante todo el tiempo de funcionamiento de la empresa. Además, no puede retirarse hasta un año después del cese de actividades, garantizando así posibles resarcimientos a turistas, siempre que cuenten con una sentencia ejecutoriada.

Florencia Frugoni: Gracias a ustedes por la invitación. Siempre es un placer aportar claridad sobre estos temas. Quedo a disposición para cualquier consulta adicional.