La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que si bien la fianza se extingue automáticamente por el sólo vencimiento del plazo de la locación, la obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con su obligación de restituir.

En los autos caratulados “Devesa, Rodrigo y otros c/ Vila, Beatriz Carmen y otros s/ Ejecución de alquileres”, la sociedad fiadora codemandada apeló la resolución de primera instancia que desestimó las defensas opuestas al progreso de la pretensión ejecutiva.

Al pronunciarse en tal sentido, el magistrado de primera instancia tuvo en cuenta la fecha de vencimiento del contrato de locación que vincula a las partes, de la subsistencia de la locación una vez vencido el plazo convenido y el término de la ampliación del plazo locativo, de acuerdo a la opción acordada por las partes en la cláusula vigésimo primera de dicho contrato.

En base a ello, el juez de grado concluyó  así en la subsistencia de la fianza y en la procedencia de la ejecución contra la fiadora por los alquileres de períodos posteriores, pues la fianza se extingue automáticamente por el sólo vencimiento del plazo de la locación salvo cuando derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble dado en locación.

La recurrente alegó que  no se verifica en el “sub examine” que se haya cumplido el recaudo que torna operativa la opción de prórroga estipulada, exclusivamente, para el caso de resultar el Sr. F. A. C. V. el locatario en el período comprendido entre el 1° de enero de 2008 al 31 de diciembre de 2009, según cláusula vigésimo primera, por lo que  sostiene la falta de legitimación pasiva y la inhabilidad del título con el que se sigue la ejecución en su contra, con base en los límites de su obligación como fiador que alega en su apoyo.

Las magistradas que conforman la Sala J recordaron en primer lugar que “en el ámbito de la locación, a partir de la modificación introducida al Código Civil por la ley 25.628, con la incorporación del artículo 1582 bis a aquel cuerpo legal se ha pretendido dar una solución legislativa –de carácter imperativo– al tema de la duración de la fianza en el contrato de locación”.

En tal sentido, las camaristas entendieron que “nueva legislación preserva el régimen de la fianza en la locación con la impronta del artículo 1582 bis, ahora presente en el artículo 1225 del Código Civil y Comercial, que dispone que “las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado”, a la vez que “se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación”, y “es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.

En base a ello, el tribunal consideró que “el fiador conserva el vínculo obligacional, en los mismos términos y condiciones en que se celebró el contrato, tornándolo legitimario pasivo del reclamo del locador hasta su cese automático, por el vencimiento del término de la locación, salvo las obligaciones que deriven de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado, sea al fenecimiento del plazo o ante la rescisión del locador, por una causal imputable al locatario”.

Con relación al presente caso, las Dras. Marta Mattera, Zulema Wilde y Beatriz Verón establecieron que “en el contrato que vinculara a las partes, con la participación y conformidad de sociedad fiadora, se acordó un plazo de locación de 5 años, comenzando su curso el 1° de enero de 2003 y venciendo el día 31 de diciembre de 2007”, a la vez que “se pactó, además, como opción para la locataria que, con sesenta días de anticipación a su finalización, podía aquélla indicar que a partir del 1° de enero de 2008 el nuevo locatario sería el Sr. Fernando Amalio Cano Vila, en las mismas condiciones que el acuerdo original, incluyendo lo relativo a la garantía, hasta el 31 de diciembre de 2009, en forma improrrogable”.

Como consecuencia de ello, la mencionada Sala resolvió el pasado 19 de abril, que “las quejas levantadas no forman convicción suficiente como para demostrar la concurrencia de algún error en la decisión adoptada en la instancia de grado con relación a la legitimación pasiva de la presente acción y al ejercicio de la opción de prórroga acordada por las partes en la cláusula vigésimo primera del contrato”.

Al ratificar lo resuelto en la instancia de grado, las magistradas concluyeron que “cuando emerge en el caso que no se ha restituido el inmueble a su debido tiempo, no puede pasarse por alto que la ejecución contra la fiadora por alquileres de períodos posteriores al vencimiento del contrato resulta procedente, pues si bien la fianza se extingue automáticamente por el sólo vencimiento del plazo de la locación, la obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con su obligación de restituir”.