La Sala C, perteneciente a la Cámara Nacional en lo Civil, en los autos "Banco del Acuerdo S.A. c/Blanco Marcelo s/ ejecución hipotecaria (incidente de inoponibilidad)", confirmó la declaración de inoponibilidad de la hipoteca de un tercero cero poseedor de buena fe a título oneroso ante su falta de inscripción registral. En la causa, se interpretó que la falsedad del documento que ordenó el levantamiento de la hipoteca no afectó a la actual dueña.

Los antecedentes del expediente remitieron a la particular situación donde una persona adquirió una vivienda a título oneroso y de buena fe, libre de todo tipo de gravamen. Sin embargo, tiempo más tarde, un banco le inició una ejecución hipotecaria, en virtud de la declaración de nulidad del juzgado que había levantado la hipoteca del inmueble adquirido en su oportunidad.

Tal declaración de nulidad corrió por cuerda en el correspondiente incidente de redargución de falsedad de la propia causa ejecutiva, donde se decretó la falsedad material e ideológica del exhorto aparentemente librado por el Juzgado Federal de Primera Instancia en lo Civil N° 10. El mismo, daba cuenta del pago del crédito reclamado por el banco de manos del anterior propietario del inmueble, a la vez que ordenaba el levantamiento de la hipoteca.

En los autos principales la decisión del tribunal fue la de preservar de los efectos de tal nulidad declarada a terceros de buena fe adquirentes a título oneroso, conforme el artículo 1051 del Código Civil. En virtud de ello, la accionante interpuso recurso de apelación, bajo el fundamento de que tales preceptos, según la doctrina y jurisprudencia mencionadas, no serían aplicables para el caso de “actos inexistentes”.

Es decir, la ejecutante planteó la diferencia entre la aplicabilidad de tal precepto jurídico para los casos de “nulidad”, respecto de los de “inexistentes”. Indicó que en autos, en verdad no existió la nulidad del documento, sino que el mismo nunca existió. Por otro lado, no se discutió en el expediente la calidad de adquirente de buena fe de la Sra. María del Carmen Bartolomeo, la cual adquirió el inmueble en 1986.

Sin embargo, el tribunal de alzada rechazó el planteo. Ello, no obstante reconoció la elevada discusión jurídica que dividió a la doctrina nacional durante años. Según el tribunal, el caso encontró expresa previsión legal en el mencionado artículo 3162 y subsiguientes del Código Civil, los cuales prescriben la posibilidad genérica de que el acreedor hipotecario persiga el cobro de la deuda, seguido lo cual pida la ejecución del bien, su pago por el tercer poseedor, o el abandono del inmueble.

No obstante ello, paralelamente, la legislación otorga al tercer poseedor la facultad de excepcionarse, bajo la alegación de la inexistencia de la hipoteca, la extinción del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razón, o inenajenabilidad de la deuda. Pese a ello, en palabras del tribunal, de ninguna manera se perjudicó su posibilidad de accionar judicialmente contra el patrimonio del anterior titular registral prefallecido.