La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial determinó que en el supuesto de transferencia fiduciaria de inmueble, al no adquirir el fiduciario la propiedad plena del inmueble, sino sólo la fiduciaria y sujeta al régimen de imperfección previsto por el código civil, y por la ley especial, para poder atacar el embargo trabado sobre el bien, debe acreditar que efectivamente no es titular dominial.

En la causa “Badino Héctor Enrique c/ Fiduciaria Arroyo Dulce S.A. s/ ejecutivo incidente de apelación”, la ejecutada apeló la resolución que rechazó el levantamiento de embargo solicitado en las actuaciones principales.

La recurrente sostuvo que el juez de grado no atendió el fundamento de la solicitud y que radica en que el inmueble sobre el cual se trabó el embargo pertenece al fideicomiso desarrollador del “Barrio Cerrado Arroyo Dulce” y, por el otro que se dispuso sobre una totalidad de lotes cuyo valor de realización es ampliamente mayor al crédito que se reclama.

Tras destacar que “siendo que la operación que origina el reclamo se sustenta en un fideicomiso”, los jueces que componen la Sala F explicaron que “existe tal institución cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario" (art. 1 ; ley 24.441)”.

En tal sentido, explicaron que “el dominio fiduciario es el derecho real que puede surgir de la relación contractual que se origina en el negocio fiduciario y que consiste en la transferencia de cierta cosa”.

En tal sentido, los magistrados explicaron que “tratándose de inmuebles como es el caso que nos ocupa, la cuestión registral que plantea aquel dominio fiduciario quedó plenamente resuelta a partir de la sanción de la Ley 24.441, norma que en el art. 12 establece que "el carácter fiduciario del dominio tendrá efecto frente a terceros desde el momento en que se cumplan las formalidades exigibles.", mientras que en el siguiente artículo se regula que "cuando se trate de bienes registrables, los registros deberán tomar razón de la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario"”.

En la sentencia del 30 de agosto del presente año, los magistrados concluyeron que “el fiduciario al no adquirir la propiedad plena del inmueble sino solo la fiduciaria, y por tanto sujeta al régimen de imperfección previsto por el Código Civil y por la ley especial, para poder atacar el embargo trabado sobre el bien, debe acreditar que efectivamente no es titular dominial.(Claudio M. Kiper- Silvio V. Lisoprawski, "Tratado del fideicomiso", Ed. Lexis Nexis Depalma, 2003, pág.103, 104)”.

Tras determinar que “esa acreditación no se encuentra cumplida en autos pues la prueba por excelencia para ello es la constancia emitida por el Registro de la Propiedad y ese organismo informó que "Fiduciaria Arroyo Dulce SA" es titular plena toda vez que figura adquirido por Compra Venta y no como dominio fiduciario”, la mencionada Sala decidió confirmar la resolución apelada.