La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que si el locador no promovió la acción de desalojo en un el tiempo razonable, su negligencia de mantener a los locatarios en la tenencia del inmueble, sin la intervención del fiador, aunque se le hubiera puesto en su conocimiento de la falta de pago, no puede serle opuesta a éste, en atención a que el fiador no puede subrogarse en los derechos del locador y pedir la restitución de la cosa.

En la causa “Caprotta, Miguel Ángel c/ Vilizio, Álvaro Gastón y Otros s/ Ejecución de alquileres”, la parte actora apeló la resolución de primera instancia que  hizo lugar a la excepción de inhabilidad de título opuesta por la fiadora y tuvo por finalizado los efectos de la fianza, con relación a los períodos reclamados en la ampliación de la demanda.

En su apelación, el accionante sostuvo que la fiadora sabía del incumplimiento de la locataria que retuvo indebidamente la propiedad y por lo tanto no sufrió indefensión alguna. Argumentó que no existió demora en su actuación ya que inició el desalojo un año y unos meses después del vencimiento del plazo del contrato y que no puede depender la validez de la fianza del tiempo en que se promueve el desalojo, ya que la ley no imputa plazo alguno para ello.

Las magistradas de la Sala M explicaron que “el art.1582 bis del Código Civil, prescribía que la obligación del fiador cesaba automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derivaba de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”, a la vez que “se exigía el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación una vez concluido éste, tachándose de nula toda disposición anticipada que extendiera la fianza -sea simple, solidaria como deudor o principal pagador- del contrato de locación original”.

Las camaristas señalaron que “mediante esa norma se trató de evitar el abuso que se configuraba en infinidad de casos, debido a la renovación o prórroga del vínculo acordada entre el locador y el locatario sin intervención del fiador, que seguía obligado en los términos del contrato originario”.

Las Dras. Mabel Alicia de los Santos, Elisa Díaz de Vivar y María Isabel Benavente sostuvieron “respecto de la extensión de la fianza a la luz de las normas vigentes a la fecha de suscripción del contrato, la jurisprudencia de nuestros tribunales aún con anterioridad a la reforma de la ley 25.628, había establecido que incluso cuando los fiadores se obligaban a mantener la garantía hasta el momento de la desocupación del inmueble, debía interpretarse que dicha fianza se extendía hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesitaba el locador para obtener el desalojo del inmueble”, agregando a ello que “en la actualidad rige el art. 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación, que receptó en similares términos el art.1582 bis del Código Civil y a cuyo respecto se aplican los mismos criterios jurisprudenciales”.

En la sentencia del 20 de diciembre pasado, el tribunal aclaró que en el presente caso “no existe constancia alguna que demuestre la devolución de la tenencia del bien al locador”, mientras que “la locataria y la fiadora sostuvieron que desocuparon la unidad al vencimiento del contrato, el locador niega tal circunstancia”.

La mencionada Sala juzgó que “si -como sostiene el locador-, no se entregó la unidad locada al término del contrato, se debió intimar a la entrega de la cosa y en su caso promover la acción de desalojo en un tiempo prudencial, que dista de los 17 meses que reconoce haberse tomado para tal trámite, sin justificar en modo alguno tal demora”, por lo que “la continuación de la locación de conformidad con el art. 1622 del Código Civil, debe entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador, aún cuando el fiador se obligue como principal pagador, ya que esa obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración está fijado en el mismo instrumento. Más allá de ese término, cesa el carácter de principal pagador”.

Al confirmar la decisión recurrida, las camaristas puntualizaron que “si el locador no promovió la acción de desalojo en un el tiempo razonable, su negligencia de mantener a los locatarios en la tenencia del inmueble, sin la intervención del fiador -aunque se le hubiera puesto en su conocimiento de la falta de pago-,no puede serle opuesta a éste, en atención a que el fiador no puede subrogarse en los derechos del locador y pedir la restitución de la cosa”.