Por Juan Pedeflous y Santiago Daireaux
Pérez Alati, Grondona, Benites, Arntsen y Martínez de Hoz (h)

El día 22 de diciembre la Cámara de Senadores del Congreso Federal sancionó la ley denominada “Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales” (en adelante la “Ley”), cuyo objetivo principal es limitar la posibilidad de que personas que califican como “extranjeras”, según las disposiciones de la Ley, puedan ser propietarias o poseedoras de tierras rurales en extensiones superiores a las fijadas por la Ley (1.000 Há. en la zona llamada por la Ley “zona núcleo”(1)). Asimismo, la Ley identifica ciertas tierras que en ningún caso pueden ser de propiedad de, o poseídas por, personas extranjeras (tierras que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes).

Cabe destacar que sin perjuicio de que eventualmente la Ley pueda ser declarada inconstitucional, el arco político en su totalidad dio su apoyo a la Ley; incluso en la Cámara de Senadores sólo un senador se opuso a su aprobación.

Para que la Ley esté vigente deberá ser promulgada por el Poder Ejecutivo, sea en forma expresa (mediante la emisión de un decreto), sea en forma tácita (mediante el transcurso de 10 días hábiles sin que la Ley sea vetada por el Poder Ejecutivo). Una vez promulgada, la Ley será publicada en el Boletín Oficial y estará vigente a partir del día siguiente al de su publicación(2).

Según sus términos, la Ley no tendrá efectos retroactivos, con lo no podrá revisarse la propiedad o posesión de tierras rurales existentes al momento de inicio de vigencia de la Ley, aún tratándose de personas que califican como “extranjeras”. Sin perjuicio de ello, las personas extranjeras ya no podrán adquirir la propiedad o posesión de tierras rurales si la superficie de tales tierras sumada a la superficie de las tierras que ya son de propiedad o son poseídas por personas extranjeras supera la superficie máxima fijada por la Ley.

A los efectos de la Ley, “personas extranjeras” (en adelante las “Personas Extranjeras”) son las personas físicas que no tengan nacionalidad argentina (3), las personas jurídicas constituidas fuera del país y las personas jurídicas constituidas en el país, pero que estén controladas por personas físicas que no tengan nacionalidad argentina o por personas jurídicas constituidas fuera del país, sea que este control resulte del porcentaje del capital social que detentan (es decir, que detenten un porcentaje mayor al 51%) o de la capacidad de determinar la voluntad social.

Pese a su nombre, la Ley parecería no limitar la simple “tenencia” de tierras rurales por personas que califican como “extranjeras”, por lo que tales personas extranjeras aún pueden suscribir contratos de arrendamiento sin violar las disposiciones de la Ley.

La Ley especifica que sus disposiciones son de “orden público”, por lo que ni los particulares ni los gobiernos provinciales o municipales podrán arribar a acuerdos ni dictar normas que se contrapongan a las disposiciones de la Ley.

La Ley deberá ser reglamentada por el Poder Ejecutivo, a fin de determinar entre otros aspectos, la cantidad de Ha. que los extranjeros podrán adquirir en las distintos distritos del país, así como para reglamentar el funcionamiento del registro nacional de tierras rurales creado por la ley.

Pese a la importancia que el tema de la posesión de tierras tiene para un país agrícola-ganadero como el nuestro, entendemos que lamentablemente no se dio un debate profundo en la sociedad acerca de la conveniencia del dictado de la presente ley. Tampoco es claro a quien beneficia la misma atento a que el desarrollo de varias áreas marginales con potencial agrícola ganadero va a ser difícil de lograr sin la inversión extranjera.

La ley presenta algunos aspectos poco claros, que esperemos se puedan subsanar con la reglamentación. En particular hay una contradicción con respecto a que se entiende por sociedad extranjera, atento a que en un artículo se habla de un control por extranjeros superior al 51% y en otro artículo dicho limite se establece en el 25% del capital. Por otro lado no es claro que ocurrirá cuando se alcance el limite del 15% de propiedad extranjera (eso implicará que los únicos autorizados a vender a extranjeros en ese momento serán los propios extranjeros?).

Asimismo la ley puede llegar a restringir el financiamiento por parte de los bancos de capital extranjero ya que estarán mas reacios a tomar como garantía los campos, atento a la imposibilidad de adquirirlos en caso de incumplimientos. También dificultará la desinversión de los grandes inversores en tierras de los últimos años, ya que no es claro si una apertura a bolsa de su capital a miles de inversores extranjeros implica una operación prohibida por la ley.

Es probable que la ley genere reclamos judiciales con relación a su constitucionalidad, por lo que habrá que esperar a la opinión de los tribunales para conocer el destino final de esta ley.

(2) El Poder Ejecutivo también puede vetar la Ley, aunque esta posibilidad es remota, considerando que el texto de la Ley coincida casi en su totalidad con el proyecto preparado por el Poder Ejecutivo.

(3) Las personas físicas extranjeras quedan fuera del alcance de la Ley cuando (i) tengan residencia continua, permanente y comprobada en el país por más de 10 años, (ii) tengan hijos argentinos, así como también residencia continua, permanente y comprobada en el país por más de 5 años, o (iii) tengan cónyuge argentino con 5 años de anterioridad a la adquisición de los respectivos derechos, así como también residencia continua, permanente y comprobada en el país por más de 5 años.