Al rechazar el reclamo planteado por la locataria de una planta industrial de la concursada, quien a raíz de los conflictos laboralesde la concursada con su personal que turbaron la locación solicitó la disminución del canon mensual, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial remarcó que el locador sólo garantiza por las turbaciones de derecho y no por las vías de hecho perpetradas por terceros.

En la causa “Compañía Lactea del Sur S.A. s/ concurso preventivo (incidente de puesta en marcha de la planta Pilar)”, la locataria de la planta industrial que la deudora tiene en la localidad de Pilar, Provincia de Buenos Aires, apeló la resolución que la había intimado al pago de los cánones locativos adeudados.

El juez de grado había desestimado el planteo relativo a que el devengamiento de dicho alquiler no debía computarse desde la toma de posesión del inmueble, como aquél referido a la reducción del importe correspondiente al alquiler oportunamente pactado.

En su apelación, la recurrente alegó que las diferentes contingencias que se generaron con el sector más radicalizado de los ex- trabajadores de la fallida, turbaron la locación y le impidieron poner su empresa en marcha, por lo que solicitó que se la eximiera de abonar el canon correspondiente al tiempo en que duraron dichos acontecimientos.

A su vez, la apelante alegó que estas circunstancias ajenas al contrato, sumadas a la crisis financiera internacional, la disminución del valor del predio alquilado y la demora en la resolución de su oferta de compra, autorizan a reducir el precio del canon locativo acordado contractualmente con la hoy fallida.

Con relación a la turbación de la locación, los jueces que componen la Sala C explicaron que “el locador sólo garantiza por las turbaciones de derecho y no por las vías de hecho perpetradas por terceros”, ya que “con relación a estas últimas, el locatario sólo tiene acción contra sus autores (cfr. art. 1528 C. Civil) por lo que no podrá accionar por daños y perjuicios contra la locadora, aunque los autores fueren insolventes o desconocidos (cfr. art. 1469 y 1528 cit., C. Civil)”.

Los jueces agregaron que ello “a excepción de aquellas vías de hecho que, por su gravedad o magnitud excepcional, adquieran el carácter de fuerza mayor (vgr. acciones de guerra, bandas armadas u otros supuestos de los artículos 1529 del Código Civil) o que el hecho del tercero deteriore el bien de forma tal que imposibilite su uso (cfr. art. 1517 C. Civil), pues no es suficiente la mera afectación del uso y goce.-

Sólo en estos casos será aplicable el artículo 1522 del referido plexo legal”, es decir, que “el locatario podrá reclamar la rescisión del contrato o la supresión del alquiler durante el tiempo que dure el impedimento, pero no tendrá derecho a indemnización alguna (v. Borda, "Código Civil Comentado" t. I, pág. 590, pto. 703; v. Llambías, "Código Civil Comentado", tomo iii-b, pág. 202, ed. 1998)”.

Los jueces resaltaron que en el presente caso “no es alegada por la recurrente ninguna circunstancia que, por sus características extraordinarias de gravedad o magnitud, encuadren en las pautas de los artículos 1517 o 1529 del Código Civil”, sino que “los hechos narrados son subsumibles claramente en la pauta prevista por el artículo 1528 antes citado y que, por consiguiente, no son de cuenta del locador”.

Según los magistrados, en dicho marco “no sólo es improcedente la suspensión del devengamiento del alquiler con base en estos hechos, sino también la eventual disminución del canon locativo que se solicita cohetañamente”.

Con relación a la disminución o reducción del canon locativo, la mencionada Sala explicó que “como vía de principio, durante todo el término pactado de la locación, ninguna de las partes puede modificar unilateralmente el alquiler (cfr. art. 1622, y 1329 C. Civil; v. Borda, ob. cit., pág. 528)”.

En el presente caso, los camaristas entendieron que “a la fecha de suscribirse el contrato de locación respectivo, los conflictos con los ex-empleados de la fallida ya habían cobrado vigencia”, pese a lo cual, la apelante “no sólo tomó posesión del bien, sino que además acordó el precio de ese alquiler”, por lo que “cabe presumir que las demoras que haya podido tener para poner en marcha el proceso productivo para el cual locó tal inmueble –que, jurídicamente, no se relacionan directamente con la locación sino con la puesta en marcha de la empresa -, fueron merituadas al momento de contratar y fijar el canon (cfr. art. 218, incisos 4 y 5, C. Com.)”.

Por último, en la sentencia del 8 de agosto de 2011, los jueces consideraron que “no se invocan otras circunstancias que configuren un caso fortuito o de fuerza mayor que autoricen a apartarse del precio convenido”, ya que “no configuran un hecho imprevisible la existencia de una crisis financiera internacional o la baja de precio del producto comercializado por la locataria, pues esas variables económicas, fluctuantes de por sí, no son ajenas al riesgo empresario que es propio de la actividad que desarrolla la aquí apelante”.

En tal sentido, dicha Sala sostuvo que “tampoco lo son las diferentes instancias procesales que deban recorrerse, en el marco de esta causa, para resolver la oferta de compra directa que ha realizado la apelante”, añadiendo que “ello no autoriza a evitar el pago de lo que debe en concepto de arrendamientos, a las resultas de lo que el Juez resuelva sobre ese aspecto totalmente escindible (cfr. art. 1555, C. Civil)”.