Compartimos la entrevista radial que Radio Carve de Uruguay le hizo a Maria Eugenia Leal, miembro del Departamento de Contensioso del Estudio Posadas.

Entrevistador/a:  Se aproxima una nueva temporada turística, y con ella muchos oyentes pueden estar pensando en alquilar sus inmuebles por períodos breves, como otros pueden estar pensando en alquilar. Pero este tipo de alquiler —el llamado “arrendamiento por temporada”— no es igual que un alquiler habitual: tiene regulaciones legales específicas que conviene conocer.

Por eso contamos con la presencia de María Eugenia Leal, abogada del Departamento de Contencioso en el Estudio Posadas, Punta del Este.

Respuesta: Muchas gracias por la invitación, es un gusto poder estar acá. Justo en un momento en que la actividad turística comienza a intensificarse en nuestro país, resulta fundamental entender en profundidad qué significa alquilar por temporada, sobre todo, qué exige la ley, cuáles son los riesgos, y cómo evitar conflictos futuros.

Entrevistador/a:  Comencemos por el principio, ¿cómo se caracteriza un alquiler por temporada en el marco legal uruguayo?

Respuesta: Se trata de un contrato por el cual el propietario de un inmueble le cede el uso y goce de este a un tercero, a cambio de una prestación a cambio de un precio.

Este contrato tiene ciertas particularidades que abordaremos más adelante en lo relativo al plazo, las garantías y ciertas condiciones que deben cumplirse.

Entrevistador/a: ¿Qué condiciones deben darse para que podamos hablar de un arrendamiento por temporada?

Respuesta: La norma prevé tres elementos fundamentales. El principio, en lo que respecta al destino que se le va a dar a ese inmueble, se prevé que sea exclusivamente como vivienda. Se prohíbe la posibilidad de destinarlo a actividades comerciales o industriales.

Por otro lado, otra característica fundamental es el plazo ya que este tipo de arrendamiento no podrá superar los 120 días.

Por último, va a importar también la zona donde está ubicado ese inmueble, ya que el mismo deber estar en una zona turística. El Poder Ejecutivo a través del Ministerio de Turismo determina cuáles son las zonas turísticas.

Entrevistador/a: Dado que el plazo es un elemento fundamental en los arrendamientos por temporada, ¿qué herramientas prevé la ley para el propietario si el inquilino no respeta el mismo?

Respuesta: Para estos casos la Ley prevé un mecanismo especial. Una vez que el dueño solicita el desalojo, el inquilino cuenta con un plazo de 15 días para dejar la vivienda. Si no lo hace se considerará que está reteniendo el inmueble de forma indebida, lo que lo hará responsable por los daños y perjuicios ocasionados al propietario.

Claramente, el arrendador puede resultar gravemente perjudicado ante el incumplimiento del inquilino; esto es particularmente relevante en contextos como Punta del Este, donde es frecuente que la propiedad vaya a ser alquilada nuevamente en la quincena siguiente. En consecuencia, sería aconsejable incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula que prevea una penalidad diaria significativa, como las astreintes, con el fin de incentivar que el inquilino desocupe oportunamente la vivienda.

Entrevistador/a: Mayormente se habla del incumplimiento del inquilino, pero ¿Que pasa en los casos en que quien incumple es el propietario?

Respuesta: El propietario podría ser sancionado si se probare que utilizó esta modalidad contractual de manera inapropiada. En estos casos podrá ser condenado al pago de los tributos adeudados, los costos del proceso judicial y podrá indemnizar al inquilino por los daños y perjuicios sufridos.

Entrevistador/a: En este tipo de operaciones suele intervenir otro actor muy importante: los prestadores inmobiliarios turísticos. ¿Que rol desempeñan?

Respuesta: El prestador inmobiliario cumple un rol fundamental, pues se dedica profesionalmente y con fines de lucro a vender, administrar o alquilar inmuebles por temporada. Al estar vinculados a la actividad turística, estos también tienen un marco regulatorio particular: el Decreto 385/94. El mismo los denomina “Empresas de Servicios Turísticos” y establece obligaciones específicas relacionadas a esta actividad.

Entrevistador/a: Entre esas obligaciones específicas ¿cuál considerarías más relevante?

Respuesta: Decreto 385/94 en su artículo 3 prevé que los prestadores inmobiliarios constituyan una garantía con la finalidad de asegurar la adecuada prestación de los servicios turísticos.

Esta garantía debe mantenerse durante todo el tiempo de funcionamiento de la empresa y no podrá ser retirada hasta 12 meses luego del cese de sus actividades.

Este requisito es específico del régimen aplicable a prestadores turísticos, y se aparta del régimen general de arrendamientos que admite únicamente fianzas o avales bancarios.

Asimismo, en los casos de alquiler por temporada en que intervenga una Empresa de Servicios Turísticos Inmobiliarios se deberá realizar el contrato por escrito en tres ejemplares, uno para cada parte y el tercero para la empresa.