Con el impulso de condiciones estructurales propias del ordenamiento jurídico y empresarial de Uruguay, sumado a un contexto apropiado para el crecimiento del mercado local, los proyectos inmobiliarios han tenido un crecimiento sostenido durante décadas en el país. Las formas y mecanismos de estructuración de estos emprendimientos, son variados, pudiendo reseñarse diferentes consideraciones generales para explicar cómo operar en uno de los sectores más relevantes para la economía uruguaya.

¿Cuáles son los principales aspectos a considerar para un primer acercamiento a los efectos de estructurar un proyecto inmobiliario?

Dadas las complejidades que todo Proyecto Inmobiliario depara, de regla, debe partirse del supuesto, de que todo buen proyecto debe velar por generar un valor agregado a cada parte interviniente del mismo.

Cada eslabón de la cadena debe estar contemplado, para evaluar los mecanismos apropiados para el cumplimento de todos los objetivos de un proyecto, de forma de analizar correctamente como incorporar determinadas garantías y mitigar los eventuales riesgos para generar un proyecto exitoso.

Toda posible estructura a implementar, debería propender, tal vez como premisa general, a buscar maximizar la rentabilidad del inversor y del desarrollador (que compromete su tiempo, recursos y reputación) en forma compatible con la satisfacción del interés del consumidor final. Todo esto en proyectos que cuentan con un factor fundamental  (un tanto ajeno a los tiempos de nuestra época, donde prima la inmediatez y la urgencia), por el cual necesariamente todo desarrollo inmobiliario demanda un tiempo relevante desde su idea hasta la materialización de una obra terminada. 

El asesoramiento en materia inmobiliaria es sin dudas un área muy desafiante pero especialmente enriquecedora, por todas las aristas que en un proyecto se debe considerar. Todo emprendimiento, no importa su dimensión, su alcance o su formato hay que analizarlo desde varios enfoques para lograr un producto final exitoso. Lo que determina el necesario enfoque desde un acercamiento multidisciplinario, con diferentes visiones, desde lo contable, societario, fiscal, notarial y jurídico en general, para ayudar a plasmar la visión del desarrollador con miradas desde diferentes áreas.

Desde la visión de asesores, ¿Qué particularidades se destacarían en el inicio de la proyección de un emprendimiento?   

Desde el asesoramiento contable, fiscal, legal y notarial se debe acompañar y entender la visión de quién presente un determinado proyecto. Hacer las preguntas clave para desentrañar la idea de un emprendimiento, para comenzar a entender su viabilidad, sus necesidades, sus requerimientos para transitar el arduo camino hasta la materialización de esa visión. Poner a prueba las posibilidades detrás de una idea, para accionar las mejores alternativas y sugerencias, de forma tal que se valide la visión comercial desde su posible estructura jurídica. El objetivo no es otro que confirmar su eficiencia fiscal, su viabilidad jurídica en equilibrio con las posibilidades de venta y desarrollo del proyecto. Todo buen proyecto, debe ser estructurado de forma tal que, desde cada área, se confirme su viabilidad.    

Adicionalmente, dicho análisis para la elaboración de la estructura contará con diferentes variables propias del caso. Desde los diferentes perfiles de las partes intervinientes, hasta por el tipo de proyecto. Se deberá evaluar la escala del emprendimiento, para enmarcar el proyecto dentro de casos de escala menor (por los futuros metros a desarrollar o por monto de inversión, con un nicho especifico de mercado) o productos masivos y complejos. Confirmar los objetivos de cada caso, permite analizar las mejores alternativas para un emprendimiento. Sin perjuicio de lo cual, un concepto que atraviesa toda la casuística radica en que, al momento de estructurar un proyecto específico, más allá de las particularidades del caso, el foco deberá estar en comprender y pensar en cada uno de los participantes del proyecto, con el objetivo que el final de todo emprendimiento debe estar dado por una entrega exitosa mitigando los riesgos durante el desarrollo.

De un intercambio inicial, debe analizarse cómo organizar el proyecto, cómo identificar los roles de los diferentes participantes, qué necesidades financieras tendrá el emprendimiento, como también, validar si es aplicable algún régimen de exoneración fiscal que pueda mejorar la rentabilidad, entre otros aspectos. Desde la visión de asesores, una vez en marcha el proyecto se seguirá aportando en las negociaciones con proveedores, en la redacción de los contratos de obra, el asesoramiento durante la gestión de construcción, las regulaciones contractuales para captar futuro financiamiento y principalmente el apoyo notarial de cara a la entrega y venta de las unidades finalizando el proyecto. Sin embargo, la correcta estructuración y organización de un proyecto desde sus inicios es uno de los mayores valores agregados que como asesores se puede brindar a un emprendimiento.  

Considerando ese enfoque global, puntualmente ¿qué alternativas, desde la óptica normativa uruguaya, serían las que se podrían aplicar para los proyectos?

Desde el ordenamiento uruguayo, existen diversas alternativas disponibles, todas válidas y aplicables acorde a lo puede llegar a necesitar cada proyecto. Por lo que, como mencionamos previamente, es relevante el análisis de las particularidades de cada caso para llegar a la mejor estructura posible.

Dentro de dichas alternativas, se podrá recurrir a estructuras tradicionales a nivel societario, empleando Sociedades Anónimas (“SA”) o, por ejemplo, (las hoy ya no tan novedosas) Sociedades por Acciones Simplificadas (“SAS”). En definitiva, se deberá evaluar como enmarcan este posible tipo de entidades para el esquema de proyecto, su incidencia fiscal, su flexibilidad y posible regulación para reflejar los aspectos comerciales que sean de interés.

La rica historia constructiva de nuestro país tiene en las Sociedades Anónimas el esquema más utilizado en los emprendimiento inmobiliarios. La SA cuenta con una regulación robusta a nivel de la Ley N° 16.060, que regula las compañías comerciales en el Uruguay, con reglas aplicables a la constitución, funcionamiento y liquidación de una entidad comercial. Tal esquema debidamente regulado, permitió la creación de innumerables desarrollos a lo largo de los años, previendo reglas de inversión para promotores que comercializaban desde tal vehículo jurídico el desarrollo de proyectos, incorporando inversiones bajo la titularidad de acciones en muchos casos.  

La evolución normativa, y necesidades de mayor flexibilidad para regular el relacionamiento societario entre los inversores, dio paso a una realidad actual del mercado, del emprendimiento como SA se dio paso a las Sociedades por Acciones Simplificadas como la variable societaria más utilizada para los proyectos. Con la incorporación en el ordenamiento uruguayo de las SAS, se sumó una alternativa societaria que contempló necesidades importantes que ya habían sido señaladas por los empresarios, entre ellas: (a) la simplificación de su proceso constitutivo, posteriores modificaciones de los Estatutos Sociales y facilitación de  trámites administrativos relacionados; (b) la voluntad de las partes como principio rector de la vida societaria (la mayoría de las normas legales se aplicarán solamente en la medida en que los accionistas no hayan previsto algo diferente en los Estatutos Sociales); y (c) una menor injerencia de controles formales societarios. Estas características normativas de las SAS, determinaron que, rápidamente, se posicionaran como el vehículo societario que mejor se adapta a proyectos inmobiliarios.

Igualmente, cuando nos enfocamos en proyectos estructurados sobre un acuerdo societario, será clave, más allá del tipo societario seleccionado, evaluar la pertinencia y necesidad de un sólido convenio de accionistas de cara a regular aspectos centrales de todo proyecto. Especialmente cuando contamos con diferentes participantes dentro de un grupo de desarrollo o bien con intereses disimiles, la gobernanza de la entidad, las definiciones de aporte y las responsabilidad que se asumen deberán ser correctamente establecidas en detalle a nivel de acuerdos de sindicación para el caso. En definitiva, será un aspecto complementario a la regulación general societaria, elaborada en base a los acuerdos concretos entre los participantes de un emprendimiento, acordadas en pro de lograr el cumplimiento de las previsiones del proyecto.

Por fuera del formato societario, ¿existen otras alternativas que pueden emplearse para un desarrollo constructivo?

Dentro de las diferentes opciones que pueden emplearse, en ese análisis inicial sin dudas que merece destaque el Fideicomiso como gran herramienta para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios. Como alternativa a los formatos societarios antes referidos, el esquema del Fideicomiso es ampliamente utilizado en proyectos inmobiliarios, partiendo de la base de las posibilidades de flexibilidad y ajuste que permite para cada caso en particular, especialmente a nivel de los intereses de los distintos actores que participan de los emprendimientos.

El Fideicomiso, a grandes rasgos, es un negocio jurídico, por medio del cual, se constituye la propiedad fiduciaria de un conjunto de derechos, que son transmitidos por el fideicomitente al fiduciario para que los administre o ejerza de conformidad con las instrucciones previstas en dicho contrato en beneficio de un beneficiario. Dicha propiedad deberá restituirla al cumplimiento del plazo o condición al fideicomitente o bien la transmitirá al beneficiario, todo conforme lo regulado por la Ley de Fideicomiso N° 17.703.

El fideicomiso se caracteriza por ser un contrato en el que intervienen dos partes: el fideicomitente y el fiduciario. Este contrato genera, por un lado, la obligación del fideicomitente de constituir la propiedad fiduciaria (el patrimonio fideicomitido) a favor del fiduciario, y de abonarle una remuneración por su labor, salvo que se pacte lo contrario. Esto convierte al fideicomiso en un contrato típicamente oneroso, aunque puede ser gratuito sin perder su naturaleza; y, por otro lado, la obligación del fiduciario de administrar los bienes o derechos fideicomitidos conforme a las instrucciones del fideicomitente, actuando en beneficio de un tercero, denominado Beneficiario. Una vez cumplido el plazo o la condición prevista en el contrato (o, en ausencia de previsión específica, al cabo de 30 años), el fiduciario tiene la obligación de transmitir la propiedad plena de los bienes y derechos fideicomitidos al fideicomitente o al beneficiario.

Considerando las posibilidades de regulación contractual que permite el fideicomiso, en tanto garantía para la estructuración de un proyecto, el formato habilita la incorporación de condiciones predeterminadas de financiamiento o bien hitos necesarios previo al avance del desarrollo. Estas incorporaciones colaboran en la presentación del emprendimiento, ante los inversores y compradores, acreditando condiciones financieras y estructurales sólidas por las que una vez iniciado el emprendimiento el mismo podrá ser finalizado. Estas limitaciones contractuales, operan como certezas ante los terceros de un proyecto correctamente estructurado.

Las Partes regularán en el contrato de Fideicomiso, a medida y conforme los acuerdos comerciales necesarios para el proyecto, el régimen general de obligaciones y responsabilidad que asume cada parte del acuerdo. El régimen normativo aplicable al fideicomiso, dedica especial atención a regular las obligaciones y responsabilidades del fiduciario en el cumplimiento interno de la obligación de desarrollar su gestión de acuerdo con las instrucciones del fideicomitente en interés del beneficiario. En cuanto a su responsabilidad frente al Fideicomitente, el Fiduciario está sujeto a una obligación de medios, por lo cual sólo será responsable en caso de incurrir en culpa en el cumplimiento de las actividades a su cargo, debiendo probarse que no actuó con la diligencia de un buen hombre de negocios en quien se ha depositado la confianza de la otra parte. La responsabilidad del Fiduciario está limitada al patrimonio fideicomitido y no responde con sus bienes personales. En caso que el patrimonio fideicomitido fuera insuficiente para cumplir las obligaciones asumidas en la gestión del Fideicomiso, el propio Fiduciario está obligado a proceder a su liquidación, vendiendo privadamente los bienes que integran dicho patrimonio y pagando a los acreedores del Fideicomiso con el producto de dichas ventas, sin que exista posibilidad de acción ulterior de los acreedores contra los bienes personales del Fiduciario o del Fideicomitente.

Como surge de lo antes mencionado, el Fideicomiso se presenta como una estructura contractual sólida, por la cual el Fiduciario administra, sujeto a limitaciones y regulaciones internas, el patrimonio y debe velar por el destino de los fondos para cumplir con el objeto del contrato.

Sin dudas que estas ventajas son relevantes, desde su flexibilidad para regular contractualmente el negocio en sí, ser una verdadera hoja de ruta (clara y vinculante) de un proyecto, incluyendo la ventaja de la creación de un patrimonio de afectación independiente. Todos factores que son grandes ventajas cuando comparten otro valor central del fideicomiso, el contar con un fiduciario tercero independiente que actúe velando por el efectivo cumplimiento del contrato. El fideicomiso per se no deja de ser una estructura más, el contar con ese tercero profesional e independiente es lo que determina todo su potencial, con la obligación contractual del fiduciario que los fondos que ingresan a un desarrollo sean destinados al objeto del contrato y bajo las previsiones de éste. Tema más que relevante en etapa de preventa y comercialización en pozo. Estamos ante verdaderas limitaciones autoimpuestas para lograr el objetivo de éxito del proyecto.  

Considerando estas características, ¿existen elementos comparables entre las diferentes alternativas?

Como mencionamos previamente, contando con diversas alternativas viables, la definición por una u otra estará acorde a las particularidades del caso concreto, optando por la figura que mejor se adapte a las características particulares de un emprendimiento. Igualmente existen algunos elementos comparativos a tomar en cuenta.

Por ejemplo, se puede considerar la flexibilidad y versatilidad que puede lograrse con alguna de las figuras. En esta línea, el Fideicomiso ofrece una estructura que protege eficazmente los intereses de todas las partes involucradas en un emprendimiento inmobiliario (incluso aquellas partes que aún no forman parte directa del proyecto, como los terceros compradores). Este modelo permite integrar, dentro de un marco contractual sólido y garantista, los distintos roles que los participantes del proyecto puedan asumir. El fideicomiso facilita la creación de una estructura personalizada para satisfacer las necesidades específicas del proyecto, incorporando a los diferentes actores y los contratos esenciales para el negocio. A diferencia de la estructura societaria, el fideicomiso permite incluir, dentro de su propia estructura, los diferentes roles (propietario, desarrollador, inversores, otros posibles futuros participantes), todo bajo la supervisión de un tercero independiente encargado de garantizar el cumplimiento del contrato.

Por otro lado, el fideicomiso, como se ha mencionado, constituye un patrimonio separado del fiduciario y de los fideicomitentes/beneficiarios. Este patrimonio es administrado por un tercero imparcial, bajo normas de diligencia y responsabilidad, y siguiendo instrucciones concretas que aseguran una gestión sólida y responsable. Como mencionamos, ventaja que tiene se materializa efectivamente con la gestión de un fiduciario profesional, tercero e independiente. No obstante, debe mencionarse que esta ventaja del fideicomiso puede interpretarse, desde otra perspectiva, como una limitación a la autonomía del desarrollador. En este sentido, por ejemplo, la SAS ofrece mayor autonomía en el control de la estructura, permitiendo más flexibilidad en la gestión y toma de decisiones del proyecto. En definitiva, la valoración de este aspecto dependerá de diversos factores, entre ellos la necesidad de presentar una estructura con mayor formalidad y garantías ante el mercado y los participantes del proyecto, frente a la opción de tener una mayor autonomía operativa en el desarrollo.

Desde otro aspecto, el fideicomiso crea un patrimonio autónomo y separado del de los sujetos intervinientes, lo que impide que los bienes fideicomitidos puedan ser reclamados por acreedores ajenos al negocio del fideicomiso. De esta manera, se asegura que los aportes realizados sean utilizados exclusivamente para los fines establecidos en el fideicomiso. En tal sentido, como mencionamos previamente, el fideicomiso también permite establecer condiciones contractuales que garantizan la estructura del proyecto. Permite incluir disposiciones que brindan seguridad a inversores y compradores, asegurando que, una vez iniciado el emprendimiento, éste podrá completarse. En contrapartida, la gestión directa del proyecto en formato societario limita la formalización de este tipo de condicionamiento de avance, o bien los enmarca en decisiones unilaterales por parte del desarrollador. Nuevamente esto también puede verse como una ventaja de mayor autonomía operativa de la estructura en el formato SAS.

Se mencionaron, como impulso para los proyectos inmobiliarios, las condiciones estructurales propias del ordenamiento jurídico y empresarial de Uruguay. ¿Cuáles serían estas condiciones?

Todos los desarrollos y las estructuras planteadas, tienen su base en los valores generales que el ordenamiento jurídico uruguayo brinda al inversor. Se tiene en el mercado inmobiliario una combinación admirable de estabilidad jurídica, solidez económica y atractivo fiscal que lo posiciona como una opción relevante a nivel de la región. Uruguay ha mantenido verdaderas políticas de estado que han colaborado al crecimiento del sector y a captar la inversión extranjera, aspectos centrales cuando nos referimos a un mercado que necesariamente determina proyectos a mediano y largo plazo, donde toda decisión de negocios debe ser medida en años.

En este sentido, Uruguay ofrece un completo marco legal que garantiza reglas de juego claras y una base en certeza jurídica para los negocios generando un clima de negocios favorable basado en la estabilidad de su mercado. Con una larga trayectoria de estabilidad política, social y macroeconómica, sumado a un tratamiento de la inversión como área de interés nacional, con igualdad de trato a inversores locales y extranjeros.

Analizar como estructurar un proyecto inmobiliario en el mercado uruguayo, adiciona también el análisis de una amplia gama de incentivos en formato de verdaderas políticas de estado, que han solidificado la creación de valor agregado. En este sentido las opciones son amplias y adaptables a las necesidades del tipo de proyecto que se estructure. Sin dudas relevante la aplicación del régimen de la Ley de Promoción de Inversiones, especialmente en la Promoción de proyectos de gran dimensión económica. Por otra parte, un verdadero motor del sector fue la promoción de inversión en proyectos de vivienda promovida, a la luz del régimen de la Ley 18.795, régimen que modificó el desarrollo constructivo del país. No puede obviarse otras variables como ser la promoción de proyectos turísticos y hoteles.

Todos estos aspectos específicos de fomento del sector, consolidan el impulso de uno de los sector más pujantes de la economía uruguaya.