La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial hizo lugar a una demanda determinando que la demandada debe responder por responsabilidad precontractual, al haber configurado su conducta una omisión de las diligencias apropiadas para acceder al perfeccionamiento del contrato que se pretendía formar, lo cual configuró un abuso de la libertad de no contratar.

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda presentada por la actora en reclamo de un suma de dinero en resarcimiento a los daños padecidos contra “Cordis S.A.” y contra Ida Goldoni, alegando que tras haber tomado conocimiento de una atractiva oferta de lotes de terreno ubicados en un barrio cerrado, que había sido publicada en un diario, efectuó una reserva a través de la corredora con miras a celebrar una futura compraventa, siendo rechazada la reserva veintiséis días después, por cuanto la codemandada requirió la fijación de un precio mayor al oportunamente ofertado, incumpliendo de esta manera el compromiso asumido por medio de la publicación ofertada, en contravención a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Nº 24.240.

En la causa “Gómez Maria de los Ángeles c/ Cordis S.A. y otro s/ ordinario”, al rechazar íntegramente la demanda, el juez de grado sostuvo que la publicación aparecida en el diario no resultó ser una publicidad de venta en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor Nº 24.240, sino una nota periodística.

A su vez, dicho magistrado sostuvo que correspondía efectuar un análisis diferenciado de las conductas asumidas por ambas codemandadas, remarcando con relación a la corredora que no se había apartado de los deberes que le imponía la función que asumió, debido a que sólo debía limitarse a acercar a las partes a una negociación, como de hecho ocurrió, mientras que con relación a la actuación de “Cordis S.A.”, sostuvo que esta parte no había violado convención alguna, debido a que en legítimo ejercicio de sus derechos rechazó la oferta de compra cuya aprobación constituía el presupuesto para otorgar eficacia al acto de la reserva.

Ante el recurso presentado, la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial sostuvo al delinear el thema decidendi, que el tópico relevante a ser analizado en el presente caso, se basa en la conducta asumida por las partes luego de la suscripción del convenio de reserva, remarcando los camaristas que se encontraba acreditada una conducta antijurídica por parte de la coaccionada “Cordis S.A.”, como consecuencia de la falta de diligencia en que incurrió al no respetar el plazo de 48 horas en que debía merituar la propuesta de compra exteriorizada por la actora, señalando que tal extremo guarda una adecuada relación causal con los daños invocados por esta última.

En atención al tipo de convenio  celebrado en el presente caso, los jueces sostuvieron que el mismo resulta equiparable al de los llamados “boletos provisionales” o “recibos provisionales”, explicando que “la reserva no es más que un "precontrato" o una figura contractual "atípica" mediante la cual los estipulantes se comprometen a efectuar una futura compraventa, caducando el compromiso del vendedor al vencimiento del plazo y perdiendo el interesado la "seña" dada al efecto si dicha operación no es a fin de cuentas celebrada, salvo los supuestos en que proceda su devolución”, tratándose de una convención bilateral y consensual, quedando de esta forma requerido el consentimiento de ambas partes para producir efectos jurídicos.

Tras efectuar tal explicación, los magistrados determinaron que “la convención de que aquí se trata no quedó perfeccionada, pues al haber sido concebida ad referendum de la aprobación de la propuesta de compra efectuada por la actora a la eventual vendedora, resulta dirimente entonces que aquella fue luego expresamente desestimada”, agregando que “aun cuando dicho rechazo tuvo lugar fuera del plazo de 48 hs. originariamente estipulado, en modo alguno puede entenderse configurado un consentimiento en los términos de los arts. 1144 y sgtes. del Código Civil”.

En la sentencia del 30 de abril del presente año, los magistrados concluyeron que “ello no excluye la posibilidad de que sea reprochada aquí la conducta desplegada por la sociedad demandada en el marco precontractual en que las partes tuvieron vinculación, porque, se insiste, la actora ha referido, tanto en la demanda como en su expresión de agravios que ahora ocupa, al hecho de que dicho ente sólo se pronunció con respecto a su oferta veintiséis (26) días después de suscripto el documento respectivo”,  sumando a ello que “un mínimo de exigible diligencia imponía a la mentada sociedad no desentenderse del compromiso establecido en este sentido, pues, como contrapartida de su incumplimiento, emergen a todas luces ponderables las razonables expectativas que pudo crearse la actora con relación a la negociación a celebrar en ciernes, así como su consecuente idoneidad perjudicial ante una frustración”.

Recordando que en materia de responsabilidad precontractual, se encuentra concebida la culpa in contrahendo, consistente en la omisión de diligencias apropiadas para acceder al perfeccionamiento de un contrato en vías de formación, los camaristas destacaron que existe “en este comportamiento un abuso de la libertad de no contratar, que es una especie del genero del ejercicio abusivo del derecho (cciv: 1071), un comportamiento que defrauda la legítima expectativa de otra persona en orden a la conclusión del negocio, produciendo con ello un daño cierto”.

Los jueces determinaron que “toda vez que dicho factor de atribución aparece adecuado para ser incluido en el juicio dado al obrar de la codemandada "Cordis S.A.", de concluir que los daños invocados por la actora -o algunos de ellos- han quedado ciertamente acreditados en autos, cabrá receptar este aspecto de la queja, revocando en este sentido la sentencia de grado, y condenando en consecuencia a la primera a su efectivo resarcimiento”.

Por otro lado, en relación a la situación de la corredora codemandada Ida Goldoni, se decidió mantener el rechazo de la acción también deducida respecto de esta codemandada, debido a que la función del corredor tiene lugar en el marco de un contrato en el que la contraprestación de la retribución resulta ser la de procurar el solo acercamiento de las partes, remarcando que en el presente caso la corredora “alcanzó su cometido en el marco de la relación entablada entre las partes, pues, como es a esta altura ocioso remarcarlo, efectivamente, acercó a éstas a una negociación en la que fue incluso exteriorizada una oferta de compra concreta, más allá de su posterior frustración”.

Si bien los magistrados hicieron lugar al reclamo por daño moral sosteniendo que “el episodio de autos excedió una mera molestia o incomodidad, e insisto en el sentido de establecer que la actora, por las lógicas expectativas creadas, fue improcedentemente sometida a una indefinición que se extendió durante veintiséis (26) días, y no redundó sino en la imposibilidad de poder -siquiera- comenzar a encauzar la delicada situación relativa al traslado de su vivienda familiar”, rechazaron el reclamo en relación a la pérdida de la chance tras resaltar que “al margen de los perjuicios irrogados por esta demora, los que tuvieron lugar sobre todo en su tranquilidad espiritual, la actora no manifestó haber perdido en ese lapso una oportunidad concreta de adquisición de otro lote de análogas características”, como así también el reclamo por resarcimiento de daño emergente, tras entender que no habían sido debidamente acreditados, no siendo acompañada ninguna constancia al efecto.