La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil remarcó que la ejecución por alquileres sólo podría rechazarse si se acredita la restitución del inmueble al locador antes del transcurso de los períodos que éste reclama.

En la causa “Mastronardi, Humberto y otro c/ Checheli, Alejandro José Enrique Sergio y otros s/ Ejecución de alquileres”, el ejecutado apeló la resolución de grado que rechazó la excepción de inhabilidad de título opuesta el recurrente.

Cabe señalar que en el presente caso, los actores el ejecutado opuso excepción de inhabilidad de título. Adujo que ante la imposibilidad de seguir abonando los alquileres, en el mes de junio del año 2012 acordó en forma verbal con el locador finalizar el contrato, desocupó el inmueble e hizo entrega de las llaves sin que le fuera entregado recibo alguno, razón por la cual no puede el acreedor requerirle el pago de la deuda por los meses posteriores a la entrega del bien.

Las magistradas que integran la Sala M recordaron en primer lugar que “el inciso 4° del artículo 542 del Código Procesal, receptando lo reiteradamente sostenido por la jurisprudencia, determina que la excepción de inhabilidad de título sólo puede fundarse en las formas extrínsecas del mismo”, añadiendo que “sólo puede referirse a que: a) el título no se encuadre en la enumeración legal; b) no contenga una obligación de dar una suma de dinero líquida y exigible; c) quien pretenda ejecutarlo no sea titular del mismo; d) se dirija la acción contra quien no resulte deudor de la obligación (conf. Morello, A.M., Códigos Procesales..., T. VI-B, pág. 118)”.

En ese orden, las camaristas destacaron que “esta defensa sólo puede fundarse en las falencias de que el título pueda adolecer en sus formas extrínsecas y que afectan su ejecutabilidad, sin que sea posible mediante ella cuestionar la causa de la obligación”, a la vez que “no puede soslayarse que la ejecución de alquileres constituye un título ejecutivo causado, a diferencia de muchos otros, de modo que la literalidad y las formas extrínsecas se circunscriben al texto del contrato, permitiendo su interpretación a la luz de las constancias de estos autos y los conexos por desalojo”.

A ello, el tribunal añadió que “la ley acuerda acción ejecutiva por el cobro de alquileres de un inmueble, en atención a la naturaleza del crédito y con prescindencia del hecho de que el plazo fijado contractualmente haya finiquitado (art. 523 inc. 6 y 525 inc. 2 C. Procesal; art. 1578 C. Civil -hoy art.1208 del C. Civil y Comercial de la Nación)”, sumado a que “el art. 1622 del Código Civil (precepto mantenido en el art. 1218 del CCyCom.) prescribe que si bien no hay tácita reconducción, una vez terminado el contrato, la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada significa la continuación de la locación concluida”, por lo que “no obstante la conclusión del término contractualmente fijado, la relación locativa subsiste y, por ende, también el carácter de locatario de quien continúa en el uso y goce de la cosa”.

Al establecer que “la ejecución sólo podría rechazarse si se acredita la restitución del inmueble al locador antes del transcurso de los períodos que éste reclama”, las Dras. sostuvieron que “hasta que no se entrega la cosa locada, en el estado que corresponde, continúan devengándose los alquileres”.

Con relación al presente caso, la nombrada Sala estableció que “si bien el ejecutado invocó como fundamento de su excepción el hecho de haber reintegrado el inmueble locado al actor, no obra constancia en este expediente, su conexo sobre desalojo ni prueba aportada en la causa penal recibida que acredite la devolución de la tenencia del bien”.

Luego de precisar que “tampoco surge de estas actuaciones ni de las venidas ad effectum videndi que el actor hubiere aceptado estar en posesión del inmueble desde la fecha denunciada por el apelante”, el tribunal decidió el 29 de junio pasado que “por no hallarse probados los extremos necesarios para configurar la excepción de inhabilidad de título invocada, corresponde desestimar los agravios del recurrente “.