La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil consideró procedente fijar un interés diferente al convenido por las partes en el Reglamento de Copropiedad y Administración en el incumplimiento de las obligaciones asumidas, al resolver que debe tenerse en cuenta la variación de las pautas económicas luego del cese del régimen de convertibilidad observando las tasas del mercado para supuestos similares.

La ejecutante apeló la sentencia de primera instancia dictada en la causa “Consorcio de Propietarios Avda. Juan Bautista Alberdi 6267/9 c/ Lipara Marina Irma s/ ejecución de expensas”, en cuanto fijó los intereses que deberán liquidarse conforme lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad, siempre y cuando no excedan el 22% anual.

El consorcio recurrente se agravió porque la tasa del 22% anual no alcanza a cubrir la inflación anual, a raíz de lo cual resultaría más conveniente para la comunera demandada especular con la inflación y demorar el pago de la deuda reclamada en autos, en claro perjuicio para la comunidad de propietarios.

En primer lugar, los jueces de la Sala J explicaron que “encontrándose convenido entre las partes los intereses debidos ante el incumplimiento de la obligación asumida”, en principio “aquéllas deberán someterse a lo allí pactado, de conformidad con lo normado por los artículos 622, 1137 y 1197 del Código Civil”, debido a que “no basta la mera petición de apartarse de tal estipulación si no se acredita y se justifica tal pedido, mediante una debida sustanciación de la cuestión y posterior decisión judicial”.

Tras señalar que “como principio, los jueces pueden declarar la nulidad de las cláusulas abusivas, contrarias a la ley o cuando, en general, existan motivos jurídicos para hacerlo”, los camaristas resaltaron que “no pueden sustituir la voluntad de las partes válidamente expresada al celebrar el contrato que las vincula pues, ninguna voluntad extraña, aunque sea la del juez, puede imponerse para cambiarlo, en la señalada tarea de revisión”.

Sin embargo, el tribunal explicó que “en el reclamo que refiere la actora los intereses cumplen no sólo una finalidad compensatoria sino, además, sancionatoria, que se justifica en el necesario estímulo para el pago puntual y exacto de las expensas”, por lo que debe observarse con mayor rigor la pena.

En el fallo del 24 de junio del presente año, la mencionada Sala puntualizó que tal postura “encuentra su sustento en los principios de solidaridad y de convivencia entre los integrantes del consorcio, dado que, el atraso de uno o varios de ellos lesiona los intereses de la comunidad, en detrimento del patrimonio de los comuneros, a la que acarrea serias dificultades para afrontar las erogaciones derivadas del mantenimiento y servicio de las cosas comunes”.   

A su vez, las Dras. Marta del Rosario Mattera, Zulema Wilde y Beatriz A. Verón aclararon que dicho criterio “no puede llevarse al extremo de configurar un abuso en la compensación del perjuicio sufrido ante la falta de pago de las expensas reclamadas, reflejando la abultada multiplicación de los valores reales debidos por la comunera demandada y un desequilibrio entre la importancia de la pena y la conducta del incumplidor”.

En base a los lineamientos expuesto, el nombrado tribunal concluyó que “de tener en cuenta la variación de las pautas económicas ocurridas desde que se desarticuló el régimen de convertibilidad y el especial carácter del crédito por expensas, corresponde modificar la tasa cuestionada y elevarla al 36% anual directo”, la cual habrá de devengarse desde la fecha de la mora hasta su efectivo pago.

Al admitir el planteo efectuado por el consorcio, la Sala J destacó que “esta determinación, ciertamente, es esencialmente contingente, pues los tribunales a ese fin no pueden sino decidir observando las tasas del mercado para supuestos similares”, agregando que “el fijar tasas menores, sin duda, importaría un aliciente para no cumplir con las deudas y, fundamentalmente, transformaría a los tribunales en una fuente barata de financiamiento para los deudores morosos”.