A partir de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante “CCCN”), el asunto de la prioridad de boletos de compraventa de inmuebles frente a la traba de medidas cautelares o garantías reales de fecha posterior, pareciera haber quedado zanjado.

En este sentido, el artículo 1170 CCCN determina – para garantizar la prioridad – la necesidad de concurrencia de cuatro requisitos: a) que el comprador hay contratado con el titular registral; b) que haya pagado como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) que el boleto tenga fecha cierta; y d) que la adquisición tenga publicidad suficiente, sea registral o posesoria.

Si bien los recaudos aparecen como sencillos, los usos y costumbres de la compraventa inmobiliaria a veces dejan entrever ciertas líneas grises o, cuanto menos, algunas incógnitas a resolver.

En este caso, tomaremos de punto de partida una resolución del Tribunal de Gestión Asociada de Paz N° 1 de Mendoza[1], de fecha 24 de mayo de 2022, donde se rechazó la tercería interpuesta por poseedor de buena fe de boleto de fecha anterior, haciendo énfasis en el requisito b) del artículo 1170.

La causa en cuestión llevó el N° 11.407, caratulada “Bioaggil Argentina S.A. c/Zavaroni Renzo p/Monitorio”, y sus hechos resultan extremadamente sencillos:

Bioaggil Argentina S.A. celebró un contrato de mutuo con el Sr. Renzo Zavaroni, por la cual la primera entregó la suma aproximada de $24.000.000. De ese importe, $10.000.000 fueron garantizados con hipoteca. Ante la mora del deudor, se inició la correspondiente ejecución hipotecaria por vía de proceso monitorio.

La causa transcurre sin mayores sobresaltos, abriéndose la etapa preliminar de subasta del inmueble.

En ese estado de las cosas, se introduce una tercería por la cual el Señor Facundo Torres presenta un boleto de compraventa de fecha cierta (firmas certificadas notarialmente), así como un acta notarial extraprotocolar de entrega de posesión.

La hipoteca en ejecución databa del 11 de diciembre de 2020, mientras que el boleto de compraventa había tenido lugar el 05 de marzo de 2020 y la entrega de posesión había operado el 09 de marzo de 2020.

Por tanto, se desprendía que el boleto era efectivamente anterior, de fecha cierta y con suficiente publicidad posesoria (incluso, la misma había sido constatada mediante inspección ocular previa a la interposición de la tercería).

El punto en cuestión circulaba en torno al pago del 25% del precio.

En este sentido, el boleto fijaba un precio de U$S 70.000, disponiendo que: “…se entrega en este acto, en dinero en efectivo, la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES TREINTA Y CINCO MIL (U$S 35.000), sirviendo el mismo de suficiente recibo y como principio de ejecución del presente contrato”.

Finalmente, llegamos al punto de la nota.

¿Esa manifestación era válida para considerar acreditado el requisito del inciso b) del art. 1170 CCCN?

La magistrada interviniente toma para su razonamiento un fallo de la Suprema Corte de Mendoza[2], datado en épocas en que aún se encontraba en vigencia el Código velezano.

Sobre ello, transcribiremos algunos apartados del máximo tribunal provincial que merecen cita textual:

“El Tribunal recurrido ha considerado las pruebas aportadas por las partes, en virtud de las cuales ha entendido que se ha acreditado la fecha cierta y la posesión en cabeza del adquirente por boleto, no así el pago del precio por carencia de documentación que así lo demuestre, no resultando suficiente para ello las manifestaciones realizadas ante escribano público por las partes, ya que las mismas no son oponibles a los terceros (…)

(…) No resulta arbitrario ni ilógico exigir algún otro tipo de probanza dado que se trata de un negocio de gran envergadura, la compra de un inmueble, por lo cual no aparece como excesiva la posición de la Cámara.

(…) Lo expuesto no implica considerar que ha habido mala fe en el negocio celebrado, sino simplemente que el pago del precio, como todos los recaudos exigidos por el plenario Fernández, deben demostrarse acabada y fehacientemente para poder dar oponibilidad al boleto de compraventa, ante el acreedor embargante y evitar el vaciamiento del patrimonio del deudor, prenda común de los acreedores, en perjuicio de éstos últimos.

(…) Por lo demás, cabe a la parte que invoca determinados extremos la probanza de ellos, por lo cual, el actor que invoca la oponibilidad del boleto de compraventa debió acreditar la reunión de los recaudos necesarios para ello, entre los cuales se encuentra el pago del 25% del precio (art. 1185 C.C.) previo a la traba del embargo, no siendo suficiente la manifestación del comprador antes de ésta última (…)

De conformidad con lo señalado, entiendo que en el presente caso no resulta arbitraria ni normativamente incorrecta la solución del Tribunal inferior en el sentido de considerar que no se ha probado el pago del precio en la proporción necesaria antes de la traba del embargo, requisito que debe interpretarse rigurosamente, para poder justificar la oponibilidad del boleto de compraventa al acreedor embargante (…).

La magistrada hace suyos los considerandos del Tribunal Superior, y procede a rechazar la tercería considerando que no se ha aportado prueba suficiente que acredite el pago del precio.

Finalmente, previo a introducir el resolutivo, el Tribunal cita la ley 25.345, pero sin darle tratamiento.

La norma en cuestión había sido puesta sobre el tapete por el letrado de la parte actora (junto con la jurisprudencia del máximo tribunal provincial) considerando que el pago no podía surtir efectos al no observar la forma dispuesta por la ley.[3]

El art. 1 de la ley referida expresa:

“No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1.000), o su equivalente en moneda extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el Boletín Oficial de la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina prevista en el artículo 8° de la presente, que no fueran realizados mediante:

1. Depósitos en cuentas de entidades financieras.

2. Giros o transferencias bancarias.

3. Cheques o cheques cancelatorios.

4. Tarjeta de crédito, compra o débito. (Punto sustituido por inciso a) del art. 1° del Decreto N° 363/2002 B.O. 22/2/2002).

5. Factura de crédito. (Punto sustituido por inciso a) del art. 1° del Decreto N° 363/2002 B.O. 22/2/2002).

6. Otros procedimientos que expresamente autorice el PODER EJECUTIVO NACIONAL”.

A partir de ello, aunque la juez no se abocó a los pormenores de la ley 25.345, la cita final que realiza en la resolución da cuenta que – incluso – el pago realizado (dinero en efectivo) es de dudoso valor al no haber respetado los parámetros referidos, no debiendo surtir efectos ni entre las partes ni con respecto a terceros.

Por último, y si bien no es tema central de la nota, no podemos dejar de mencionar – a efectos de alertar al lector – que la magistrada hace una aplicación amplia (aunque tácita) del art. 1170 con relación a la hipoteca, sin considerar la existencia de una postura restrictiva que considera que la norma está limitada a las medidas cautelares.

Sobre ello, debe tenerse presente que una interpretación literal de la mención al tercero que ha trabado una medida cautelar no incluye al acreedor hipotecario por no mencionarlo expresamente. Ello resulta coherente con el hecho de que la hipoteca es un derecho real que no se ejerce por la posesión y por consiguiente tal circunstancia hace discutible exigir la misma diligencia al acreedor hipotecario que a aquel que pretende adquirir la propiedad y cuenta con un boleto.

En tal orden de ideas, se ha resuelto que el poseedor del inmueble adquirido por boleto de compraventa adquiere un dominio imperfecto sobre él, por cuanto la falta de inscripción registral hace que su derecho sea inoponible al acreedor hipotecario. [4]

Cualquiera sea la postura que se adopte en una eventual etapa litigiosa (cuestión que podrá escapar al control de los intervinientes), deberá prestarse especial cuidado a la prueba y forma en que se instrumente el pago de la operación inmobiliaria a fin de no caer ante riesgos innecesarios.