En la causa “Rayo Laser SA s/ quiebra s/ incidente de apelación art. 250 CPCC”, fue ratificada la resolución del juez de grado que declaró ineficaz de pleno derecho e inoponible a la masa el contrato de locación  celebrado por el fallido respecto del inmueble de su propiedad, como así también la cláusula que prorrogó su vigencia.

Los jueces que integran la Sala A remarcaron que “el art. 157, inc. 1°, LCQ, dispone que cuando el fallido es el locador, el contrato de locación continúa produciendo sus efectos legales”, agregando a ello que “una de las notas distintivas del contrato de locación es, precisamente, su carácter consensual, toda vez que se concluye por el mero consentimiento de las partes, sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa”.

Los magistrados aclararon que tal principio no es absoluto, sino que debe “ser entendido como una determinación normativa de carácter relativo ya que, respecto del concurso, tales efectos se producen con la necesaria intervención del síndico, en efecto, las sumas abonadas en concepto de canones locativos quedan sujetas al desapoderamiento (art. 107 LCQ)”.

En base  a ello, los jueces determinaron que “quebrado el locador, el contrato no continúa con él como si se hallara in bonis, sino con el concurso a través del síndico”, encontrándose subordinada tal circunstancia “a la existencia de ciertas condiciones, entre ellas, a que la locación sea "oponible" al concurso, en el sentido de que no se trate de un acto ineficaz en los términos de los arts. 118 y 119 LCQ”, sumando a ello que “se ha interpretado, precisamente, que si el precio pactado como contraprestación del alquiler fuera irrisorio, hasta el punto de poder considerárselo inexistente, podría entenderse que se trata de un comodato (art. 2.225 CCIV) y revocárselo como contrato gratuito según lo establecido por el art. 118, inc. 1°, LCQ (Peyrano G. F., "La quiebra del locador en la locación de inmuebles", jA, T° 1983-IV, p. 702, citado por Heredia, Pablo, "Tratado exegético de derecho concursal", T° V, p. 587)”.

Tras destacar que el inmueble en cuestión, el cual es el único activo de la fallida tiene un “valor probable de realización fue estimado por el síndico en el informe general -art. 39 LCQ- en la suma de $6.000.000”, y “el valor del alquiler del bien fue cotizado por distintas inmobiliarias entre las sumas de $14.000 y $15.000”, los camaristas concluyeron que el “canon locativo mensual acordado por las partes para el período comprendido entre el 31.08.09 y el 30.08.12 -$2000, el primer año, $2.300 el segundo y $2.600, el tercero- aparece ciertamente irrisorio en los términos expuestos en el párrafo precedente”.

 En la sentencia del pasado 15 de octubre, los magistrados destacaron que “si bien no se desatiende que ese quantum fue establecido en orden al compromiso asumido por el locatario de "realizar distintos arreglos y mejoras en el interior del local que en definitiva van a aumentar su valor locativo ...", lo cierto es que el quejoso ni siquiera ha mencionado cuáles fueron aquellos concretos arreglos y mejoras que se habrían efectuado y que podrían llegar, en su caso, a desvirtuar la evidente vileza del preciso comprometido”, por lo cual rechazaron los recursos interpuestos.

Con relación a la “cláusula complementaria”, luego de dejar en claro que fue suscripta “cuando ya se encontraba en trámite el concurso preventivo de Rayo Laser SA, y siendo que el inmueble objeto de la locación constituía su único activo”, los jueces resolvieron que “esa actuación de la quebrada requería necesariamente de la autorización del Juez del concurso en los términos del art. 16 LCQ, extremo que no fue satisfecho, por lo que, desde esta perspectiva, la prórroga de la locación se encuentra alcanzada por lo dispuesto por el art. 17 LCQ, que prevé la ineficacia con relación a los acreedores de los actos celebrados sin la autorización legalmente exigida”.