Con fecha 12 de marzo pasado fue publicada en el Boletín Oficial la Ley 27.613 destinada a incentivar la construcción federal Argentina y el acceso a la vivienda única.

Con esta ley se pretende incentivar el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios realizados en la Argentina, entendiendo como tales a aquellas “obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la presente ley (construcciones, ampliaciones, instalaciones: entre otras) y que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente”.

Quedan también comprendidas dentro de la ley aquellas obras ya iniciadas que tengan un grado de avance inferior al 50% del fin de la obra.

A fin de incentivar el desarrollo en proyectos inmobiliarios, se implementarán las siguientes medidas:

a) Impuesto a los Bienes Personales:

Exención:

Se exime del impuesto al valor de las inversiones en proyectos de inversión realizados hasta el 31 de diciembre de cada año y hasta el 2022 inclusive, en la República Argentina, desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y hasta aquel en que se produzca el fin del proyecto inmobiliario, su adjudicación o la enajenación del derecho y/o participación. El plazo máximo de exención es de dos períodos fiscales, y es indiferente si el proyecto es desarrollado de forma directa o a través de terceros.

La exención solo será aplicable siempre y cuando 1) la inversión se hubiera efectivizado con fondos en moneda nacional oportunamente declarados y/o provenientes de la realización previa -mediante la aplicación transitoria de compra de títulos públicos nacionales- de moneda extranjera oportunamente declarada; 2) los valores no estuvieran comprendidos en el título II de la Ley (valores comprendidos en la declaración voluntaria ante la AFIP de tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y en el exterior).

Pago a cuenta:

Podrá computarse como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales el equivalente al uno por ciento (1%) del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios. Para ello, deberán seguirse las siguientes pautas, según cuándo se realice la inversión:

• Desde la entrada en vigencia de la Ley hasta el vencimiento de la presentación de la DDJJ del Impuesto sobre Bienes Personales (período fiscal 2020) ambas fechas inclusive: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2020, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado podrá trasladarse, en primer término, al período fiscal siguiente y de continuar, al período fiscal 2022.
• Desde el día siguiente al vencimiento anterior y hasta el 31 de diciembre de 2021, ambas fechas inclusive: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2021, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado solo podrá trasladarse al período fiscal siguiente.
• Desde el 1° de enero de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2022, ambas fechas inclusive: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2022, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado no podrá trasladarse a períodos fiscales siguientes.

b) Impuesto a las Ganancias/ Impuesto a la Transferencia de Inmuebles  de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas (ITI):

Diferimiento:

Los titulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles, gozarán del diferimiento del pago del Impuesto a las Ganancias o del ITI, según corresponda, cuando se transfiera o vendan aquellos inmuebles o derechos sobre inmuebles a los siguientes sujetos, que deben desarrollar proyectos inmobiliarios conforme se entiende en esta Ley:

1) Sociedades de capital o cualquier clase de sociedad constituida en el país.

2) Fideicomisos constituidos en el país en los que el fiduciante posea la calidad de beneficiario, excepto en los casos de fideicomisos financieros, o cuando el fiduciante-beneficiario sea un sujeto comprendido en el Título V (beneficiario del exterior).

3) Empresas unipersonales ubicadas en el país.

4) Conjuntos inmobiliarios.

El diferimiento será válido desde la fecha de entrada en vigencia de esta ley y hasta el 31 de diciembre de 2022, ambas fechas inclusive. Y se producirá si el inicio efectivo del desarrollo de tales proyectos se produce con un plazo máximo de dos  años desde el momento en que los inmuebles o el derecho sobre éstos, hubieren sido transferidos y/o enajenados.

Pago del impuesto:

El pago del impuesto procederá en el momento o período fiscal en cualquiera de estos supuestos que ocurra primero. Que los titulares:

i) Perciban una contraprestación en moneda nacional o extranjera;

ii) Cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación;

iii) Se produzca la finalización de la obra;

iv) Se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación.

Determinación de la base imponible a diferir:

Deberá tomarse el costo de adquisición actualizado desde la fecha de adquisición y/o fecha en que se haya realizado la construcción y/o cada una de las mejoras, hasta la fecha de la transferencia y/o enajenación, aplicando el índice al que hace referencia el segundo párrafo del artículo 93[1] de la Ley de Impuesto a las Ganancias (T.O 2019) o su equivalente. A los fines de utilizar el índice mencionado en el párrafo anterior, no resultan aplicables las disposiciones del artículo 10[2] de la ley 23.928, modificado por la ley 25.561 (prohibición de indexar).

c) Declaración voluntaria de tenencia de moneda extranjera:

Las personas humanas, sucesiones indivisas y los sujetos establecidos en el artículo 53 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (T.O 2019) que residan en la República Argentina, podrán declarar de manera voluntaria ante la A.F.I.P la tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y en el exterior, desde la fecha de entrada en vigencia de la ley y hasta ciento veinte días corridos posteriores a esa fecha, ambas fechas inclusive.

Esta declaración voluntaria deberá ajustarse a las siguientes pautas. Los fondos declarados:

•  Deberán depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en la forma y plazos que establezca la A.F.I.P;
•  Deberán ser únicamente afectados al desarrollo o la inversión en los proyectos inmobiliarios en la República Argentina. Podrán ser aplicados transitoriamente a la compra de títulos públicos nacionales e inmediatamente invertidos para este fin.

Quedan comprendidas en las disposiciones del título II): la moneda que se encontrare depositada en instituciones bancarias o financieras u otras del exterior sujetas a la supervisión de los bancos centrales u organismos equivalentes de sus respectivos países y/o comisiones de valores.

No podrán ser objeto de normalización, las tenencias en el exterior, que estuvieran depositadas en entidades financieras o agentes de custodia radicados o ubicados en jurisdicciones o países identificados por el Grupo de Acción Financiera (GAFI) como de alto riesgo o no cooperantes.

Impuesto especial (conf. artículo 9): Asimismo se establece un impuesto especial que se determinará sobre el valor de la tenencia que se declare, expresada en moneda nacional al momento de ingreso a la cuenta especial, conforme las alícuotas detalladas. La falta de pago en término del impuesto especial priva al declarante de los beneficios detallados. Este impuesto, no podrá deducirse ni tomarlo como pago a cuenta del Impuesto a las Ganancias.

Beneficios para los que declaren tenencia de moneda extranjera:

• No deberá informarse a la AFIP la fecha de compra de las tenencias ni el origen de los fondos con las que fueran adquiridas.
• Las tenencias exteriorizadas no serán tomadas como indicio en la determinación de oficio del artículo 18 Ley 11.683 (T.0 1998).
• Quedan liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder.
• Quedan eximidos del pago de los impuestos que hubieran omitido declarar de acuerdo a las pautas que se detallan en la Ley[3].
• La declaración efectuada por sociedades contempladas en el inc. b del artículo 53[4] Ley de Impuesto a las Ganancias (T.0 2019) liberará del impuesto a las ganancias correspondiente a los socios, en proporción a la materia imponible que les sea atribuible, de acuerdo con su participación en éstas. Igual criterio corresponderá aplicar con relación a los sujetos referenciados en el inciso c) del referido artículo con relación a los y las fiduciantes, beneficiarios, beneficiarias y/o fideicomisarios y/o fideicomisarias. No se aplicará esta liberación para las sociedades que hayan optado por tributar conforme las tasas del artículo 73 Ley 23.928 (T.0 2019).
• Las personas humanas y sucesiones indivisas que efectúen la declaración voluntaria prevista en este capítulo, podrán liberar con ésta las obligaciones fiscales de las empresas unipersonales de las que sean o hubieran sido titulares.

Quedan excluidas del ámbito de la presente ley: las sumas de dinero provenientes de conductas susceptibles de ser encuadradas dentro de los delitos de lavado de dinero y financiación del terrorismo.

II.- Otras consideraciones de interés:

Los artículos 15 y 16 de la Ley establecen quienes quedan excluidos de las disposiciones del capítulo que permite declarar la tenencia de moneda extranjera.

Dentro del artículo 15 se encuentran aquellos en quiebra sin continuación de la explotación, los que tengan condena por delitos dolosos conectados con el incumplimiento de obligaciones tributarias, delitos vinculados con el financiamiento del terrorismo, entre otros.

El artículo 16 por su parte establece la exclusión por haber ocupado u ocupar las funciones públicas que se detallan en sus incisos, entre los cuáles se encuentran el Presidente de la Nación, los miembros del Consejo de la Magistratura, rector, decano o secretario de las universidades nacionales, provinciales, municipales o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, entre otros.

La normalización que se efectúe, y el contenido de todos y cada uno de los trámites conducentes a la realización de la misma, están alcanzados por el secreto fiscal.