La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que así como no existe un vínculo jurídico directo entre los propietarios y el administrador, mucho menos lo hay entre éste y el locatario de una unidad funcional.

En la causa “Gómez, Mirta Mabel c/ Administración de la fuente S.R.L. s/ Diligencias Preliminares”, la parte actora, en el alegado carácter de locataria de una unidad funcional del inmueble, apeló la resolución del juez de grado que desestimó la diligencia preliminar requerida consistente en que se ordene la exhibición de la documentación correspondiente al consorcio del edificio que habita a los efectos de su cotejo y, en su caso, copiado.

Al pronunciarse en tal sentido, el magistrado de grado sostuvo que la apelante carece de legitimación e interés a los efectos señalados, a la vez que tampoco puede entreverse “cuál sería el proceso de conocimiento a iniciar por cualquiera de las dos accionantes que de sustento a la presente acción”, a la vez que aun cuando se encuadre el supuesto como una medida autosatisfactiva, tampoco se verifican los recaudos que justifican su procedencia.

Las magistradas que integran la Sala I señalaron que “en la actualidad se encuentra fuera de controversia que el consorcio de propietarios es una persona jurídica”, añadiendo a ello que “el artículo 148, inciso h], del Código Civil y Comercial señala que es una persona jurídica de carácter privado, lo cual es expresamente ratificado en el artículo 2044 y se condice con la habilitación que, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto, el artículo 2067 concede al administrador de nombrar y despedir al personal “del consorcio””.

A ello, las camaristas añadieron que “tal como lo describe el citado artículo 2044, el consorcio está constituido por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales, siendo el administrador uno de sus órganos”.

En base a lo señalado, las Dras. Carmen N. Ubiedo, Patricia E. Castro y Paola Mariana Guisado determinaron que de lo expuesto se deriva “(i) que como persona jurídica que es, el consorcio constituye un ente distinto a los titulares de las unidades funcionales (art. 143); (ii) que no existe relación directa entre los propietarios y el administrador, dado que éste es el representante legal del consorcio de propiedad horizontal y no de aquellos (art. 2065); (iii) que así como no existe un vínculo jurídico directo entre los propietarios y el administrador, mucho menos lo hay entre éste y el locatario de una unidad funcional; y (iv) que la relación de la apelante no es con el consorcio sino con el locador, que es quien le cedió el uso y goce de la unidad funcional en cuestión y, con ello, la posibilidad de aprovechar los sectores y partes comunes del edificio, y la circunstancia de que sea ella quien afronte el pago de las expensas no es sino consecuencia del contrato de locación que celebró (cláusula 9ª de fs. 34 y art. 1208 del Código Civil y Comercial), pues desde la perspectiva de la ley sustancial son otras personas las obligadas a su pago (art. 2050)”.

En el fallo dictado el 30 de agosto pasado, el tribunal argumentó que “más allá de la invocación que se hace respecto del estatuto de defensa de los consumidores, la recurrente carece de un derecho real sobre el inmueble en cuestión y su derecho se enmarca en una relación contractual en la que el consorcio de propietarios es ajeno”.

Por otro lado, la mencionada Sala explicó que “la apelante omite toda referencia acerca del futuro proceso que con estas medidas intenta preparar”, dado que “en momento explica cuál es el interés que la lleva a reclamar en el sentido que lo hace”, así como tampoco “precisa cuál es el problema que la aqueja ni, en definitiva, qué es lo que la lleva a exigir -con una generalidad que ciertamente conspira contra la procedencia de la pretensión incoada- la exhibición de la documentación en poder del representante legal del consorcio, por lo que en estos términos no es posible afirmar que existan elementos que permitan considerar la viabilidad del requerimiento deducido en autos”.

Por último, las magistradas concluyeron que “no basta con señalar que debe distinguirse “entre las diligencias que tienen por objeto determinar y establecer las características del litigio y que sirven para preparar el proceso y las que, sin ser indispensables para el planteamiento ni para el desarrollo del proceso, tienen por finalidad asegurar o conservar elementos probatorios que más tarde se utilizarán, y que sin ellos se perderían””, debido a que “aun en este último caso existe una absoluta incerteza acerca de cuál es el futuro proceso que se promoverá, cuáles las pruebas que aquí se quieren asegurar, qué es lo que la lleva a afirmar que existe peligro de que se pierdan, etcetera”, desestimando así el recurso de apelación presentado.