Por medio de la Resolución General Nº 4933 (“la Resolución”), el ente fiscal reguló la registración de los contratos de locación, tal como se dispuso en la Ley Nº 27.551 (“Ley de Alquileres”). A continuación respondemos los principales interrogantes generados por la Resolución.

Qué contratos deben registrarse

Deberán registrarse:

• los contratos de locación de bienes inmuebles urbanos.

• los contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles rurales.

• las locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares. Se consideran locaciones temporarias aquellas de al menos de un día y de no más de tres meses.

• las locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitadas dentro de bienes inmuebles, como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.

Qué datos deben informarse

El obligado debe individualizar: (i) el inmueble (ubicación, jurisdicción, domicilio exacto y unidad funcional), detallando quiénes son los titulares y en qué porcentaje; (ii) los sujetos intervinientes y sus roles, la fecha de inicio y finalización del contrato, el monto abonado y la frecuencia de pago, adjuntando comprobantes acreditantes.

Asimismo, se debe adjuntar el contrato firmado en formato “.pdf” o “.jpg”.

Quiénes están obligados a registrar los contratos

Los sujetos obligados son los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores. Sin perjuicio de ello, pueden registrar los contratos los locatarios o arrendatarios, en un plazo de hasta seis meses luego de la finalización del contrato.

Cómo efectuar la registración y en qué plazo

Los obligados pueden efectuarla ingresando con clave fiscal al apartado “Registro de Locaciones de Inmuebles-RELI-CONTRIBUYENTE”. La registración deberá realizarse dentro de los 15 días corridos posteriores a la celebración del contrato o de su modificación, en su caso.

Si bien el Régimen rige para aquellos contratos celebrados a partir del 01 de julio de 2020 en adelante que continúen vigentes, los contratos celebrados previamente o durante el mes de marzo de 2021 tendrán un plazo especial para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive.

Inicio de acciones judiciales

La falta de registración del contrato no implica la imposibilidad de iniciar acciones judiciales tendientes a su ejecución. Sin perjuicio de ello, se dispuso que el Juez interviniente deberá comunicar a la AFIP la existencia del contrato, previo a correr traslado de la demanda.

Sanciones en caso de incumplimiento con la registración

La Ley de Alquileres establece que las sanciones por incumplimiento serán las previstas en la Ley Nº 11.683 (“Ley de Procedimiento Tributario”). La Resolución no establece mayores aclaraciones.

En razón de ello, es de esperar que la AFIP aplique las sanciones económicas del artículo agregado a continuación del artículo 38 de la Ley de Procedimiento Tributario, según el cual la omisión de presentación de declaraciones juradas informativas previstas en los regímenes de información propia del contribuyente o responsable, o de información de terceros, establecidos mediante Resolución de AFIP, será sancionada sin necesidad de requerimiento previo con una multa de hasta 5.000 pesos, que podrá elevarse hasta 10.000, si el sujeto incumplidor es una sociedad, empresa, fideicomiso, asociación o cualquier entidad, o establecimientos pertenecientes a personas domiciliadas o radicadas en el exterior.

Adicionalmente, en caso de existir requerimientos expresos a los contribuyentes para que informen los contratos, el artículo 39 de la norma prevé la adición de multas de entre 500 y 45.000 pesos.

Conclusiones

Este nuevo Régimen se inscribe en una tendencia del Fisco de recabar cada vez más información sobre los contribuyentes y sus operaciones. Tal como está concebido el Régimen, es probable que no ayude a disminuir la informalidad en el mercado inmobiliario, ni a brindar una mayor protección a los locatarios. Al contrario, probablemente encarezca y dificulte la celebración de ciertos contratos, en especial aquellos de corta duración.

Por Gastón Miani