Por Nicolás Herrera
Jiménez de Aréchaga, Viana + Brause - Uruguay.

Nuestro país se encuentra  viviendo un boom constructivo similar al que se vivió a finales de los años 70 y posteriormente a finales de los 90.  A diferencia de aquellos momentos, hoy los desarrolladores de inversiones inmobiliarias cuentan con una nueva herramienta jurídica que otorga mayores seguridades, garantías y transparencia en el manejo de los fondos y la administración del proyecto. Nos estamos refiriendo al fideicomiso, una herramienta potente y versátil que se adapta eficazmente al desarrollo, administración y venta de proyectos inmobiliarios.

El Fideicomiso y la Sociedad Anónima

Tradicionalmente los desarrolladores inmobiliarios acudían a la sociedad anónima como vehículo para canalizar las inversiones y la administración del desarrollo. Si bien éste era un vehículo que permitía alcanzar el fin buscado, no era la herramienta ideal, ya que no estaba ideada específicamente para la administración de inversiones en un horizonte temporal de corto o mediano plazo, donde además confluyen intereses y riesgos diversos. Todo lo cual se puede ahora armonizar y adaptar a través de una figura jurídica acorde al desarrollo de inversiones, como es el fideicomiso.

Como funciona entonces el fideicomiso. Este instrumento heredado del derecho anglosajón nació a la vida en nuestro país a partir de la sanción de la ley 17.703 de octubre de 2003.  En lo esencial, consiste en la trasmisión de activos a un patrimonio independiente y autónomo (el fideicomiso) que será administrado por un fiduciario en beneficio de una o más personas físicas o jurídicas (los beneficiarios).  Es importante destacar que el patrimonio del fideicomiso reúne la condición de patrimonio de afectación, figura establecida por nuestro ordenamiento para los fondos de inversión, que posibilita que ese patrimonio quede encapsulado de cualquier acreedor personal, tanto de los titulares originarios de los activos, así como también del fiduciario o administrador del fideicomiso    

Las ventajas del fideicomiso inmobiliario

Las importantes ventajas que otorga el fideicomiso han hecho que sea la figura más aplicada en la práctica internacional para el desarrollo de inversiones inmobiliarias.  En la Argentina, por ejemplo, donde el instrumento cuenta ya con algo más de 15 años de uso, alcanza a más del 80% de los desarrollos inmobiliarios.

El auge del fideicomiso tiene su explicación justamente, en las ventajas significativas de este instituto, en particular, a lo que refiere al patrimonio de afectación referido anteriormente, que permite excluir del negocio los riesgos ajenos al mismo.

Sumado a esto, las ventajas más considerables se encuentran en la adaptabilidad de los intereses de todos los participantes, sean inversores, constructores, comercializadores e inclusive promitentes compradores; la seguridad jurídica, la transparencia en la administración y como veremos seguidamente en el acceso al crédito. 

Nos encontramos entonces, ante una positiva herramienta para la administración de los importantes riesgos y diferentes elementos que conforman un desarrollo inmobiliario.  El fideicomiso no solo logra gestionar eficazmente los fondos invertidos por los inversores, sino que también permite la buena y eficiente administración por parte de los constructores y por si fuera poco otorga garantías y certezas a los adquirentes de los inmuebles, sobretodo en cuanto al contagio de otros riegos que los inversores o constructores puedan tener en otros desarrollos similares.
   
El Fideicomiso Financiero adaptado al desarrollo inmobiliario.

El fideicomiso inmobiliario es también un potente instrumento para la obtención de inversores que viabilicen el desarrollo, otorgando la posibilidad de acudir a mercados particulares o formales para la obtención de fondos.  En efecto, este objetivo se podrá lograr a través de la modalidad de fideicomiso denominada fideicomiso financiero.   La diferencia entre el fideicomiso financiero y el inmobiliario, radica en que mientras que en el inmobiliario los inversores participan como beneficiarios finales en la distribución del patrimonio existente al final de la construcción y venta del desarrollo, en los financieros se emiten títulos de participación que pueden ser adquiridos por cualquier persona y que al fin del desarrollo rentarán un porcentaje del producido final.   

La otra importante prerrogativa es que el fideicomiso financiero cuenta con dos modalidades. La privada y la pública. En el fideicomiso financiero privado los títulos de participación son distribuidos entre inversores privados que se acercan al desarrollo en forma particular, mientras que en el fideicomiso financiero público se obtienen los fondos mediante una emisión de oferta pública donde los títulos se colocan generalmente a inversores institucionales (Bancos, Afaps, Aseguradoras, Bolsas de Valores, etc.).

Se abre entonces una importante y nueva opción para los desarrolladores, acudir a los mercados formales para la obtención de fondeo para las medianas y grandes obras.  Los inversores institucionales generalmente se autoimponen algunos límites mínimos para participar en este tipo de inversiones, pero seguramente todas las grandes obras serán elegibles para este tipo de fideicomisos.  No nos olvidemos la importante necesidad de colocación de fondos que tienen estas instituciones y la poca oferta de instrumentos adecuados.   

Ya en alguna oportunidad nos hemos referido a que la nueva ley de PPP será un vehículo dinamizador del mercado de valores, ahora podemos decir que también los desarrollos inmobiliarios podrán acompañar este camino.

En especial, no podemos de dejar de citar a la reciente normativa sobre la promoción de vivienda social, que teniendo en cuenta sus especiales ventajas tributarias para los desarrollares, seguramente se convertirá en un eficaz instrumento de canalización de inversiones.  

Lo importante a destacar en este aspecto, es la ventaja que otorga el fideicomiso para adecuar la estructuración financiera a los objetivos de todos los participantes, tanto en horizontes temporales, riesgos, monedas y retorno de la inversión.

Consideraciones finales

El fideicomiso entonces se ha convertido en un instrumento eficaz y sencillo para la administración de los desarrollos inmobiliarios. Tanto a nivel de inversores privados, como institucionales, viabilizando todo tipo de desarrollo inmobiliario, y garantizando la seguridad, la transparencia y el retorno de la inversión a todos los participantes.   

Claves

-    El fideicomiso instrumento hábil para el desarrollo inmobiliario
-    Otorga seguridad jurídica, transparencia y el acceso al crédito
-    Posibilita el acceso a los fondos de los inversores institucionales viabilizando proyectos medianos y grandes.
-    La flexibilidad y versatilidad para armar la estructura financiera redundan en beneficio para todos los participantes