A través de la Resolución General N° 855/2020, publicada el día de la fecha, la CNV introdujo nuevas disposiciones aplicables al régimen de productos de inversión colectiva relacionadas con el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

En tal sentido, los activos subyacentes de estos instrumentos deberán constituirse -de manera directa o indirecta- con el desarrollo, la adquisición, refacción, inversión y/o renta de activos inmobiliarios y/o a través de vehículos creados exclusivamente a los fines del desarrollo de los proyectos inmobiliarios y/o instrumentos con garantía real y/o que prevean mecanismos de control sobre la afectación exclusiva de los fondos al proyecto elegible.

Entre las incorporaciones de la Resolución, podemos destacar las siguientes:

(i) Consolida la regulación de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC) y los Fideicomisos Financieros (FF), de forma de no desatender las características propias de cada uno vehículo de inversión pero sin dejar de incorporar las particularidades de la industria inmobiliaria.  

(ii) Incorpora la figura del Desarrollador, partícipe esencial en este tipo de estructuras, estableciéndose un régimen informativo especial para quienes desempeñen dicha función.  

(iii) Establece la obligación de designar un Auditor Técnico, quien entre sus responsabilidad deberá elaborar informes periódicos sobre el avance de obra los cuales deberán ser objeto de publicación a través de la Autopista de la Información Financiera.  

(iv) Establece la posibilidad, en tanto la oferta sea dirigida exclusivamente a inversores calificados, de reducir el período de difusión en la oferta pública inicial.  

(v) En lo que respecta a FF inmobiliarios, incorpora la posibilidad de emitir valores fiduciarios que otorguen el derecho a adquirir o a resultar adjudicatario de una unidad funcional o equivalente, y se reconoce la posibilidad de realizar reaperturas del período de colocación de los valores fiduciarios dentro de un plazo que no podrá exceder de los 5 años.  

(vi) En relación con los FCIC, modifica el contenido mínimo del reglamento de gestión y del prospecto de emisión. Asimismo, introduce la alternativa de rescate parcial en especie, así como la posibilidad de que la asamblea de cuotapartistas apruebe un plan de distribución ante supuestos de liquidación final mediante la entrega de activos del fondo. Además, requiere la presentación de un informe de valuación de una evaluadora independiente a los fines de la determinación del valor de las cuotapartes, y prevé la emisión de cuotapartes de renta, en cuyo caso, se requerirá la determinación del activo específico y los mecanismos tendientes a garantizar su repago.  

(vii) Por último, a efectos de optimizar el procedimiento de autorización de FCIC que prevean la emisión y colocación en uno o más tramos, dentro de un monto máximo autorizado, se establece un procedimiento simplificado para la emisión de los tramos subsiguientes.  

Consideramos que la Resolución introduce herramientas útiles a efectos de fomentar el desarrollo de la industria del real estate en la Argentina otorgando a los participantes de este tipo de transacciones vehículos de financiamiento exclusivos para el desarrollo inmobiliario.

Por Agustin Cerolini y Julieta Mel