Uruguay
Liberar las rigideces del mercado de alquileres: la experiencia desde Uruguay
Por Carlos Falco
Ferrere Abogados

Argentina por un DNU de diciembre de 2023, flexibilizó o liberó los términos de las leyes de alquileres de 2020 y 2023 vigentes hasta ese momento, pasando de un régimen ultra regulado, a uno ultra liberalizado. Uruguay también tuvo históricamente sus idas y vueltas en la materia, pero desde hace 50 años convive un sistema dual, regulado-desregulado. Toda regulación sobre el mercado de alquileres tiene efectos inmediatos y directos sobre la industria de la construcción y las inversiones.

 

Un poco de historia

 

Hace un tiempo decíamos en un artículo “Históricamente Uruguay fue un refugio para la inversión argentina. Algunos vaivenes históricos en la historia reciente de Argentina y la natural estabilidad uruguaya fueron transformando a Uruguay en un lugar en el que los argentinos sintieran la tranquilidad de que sus inversiones estarían a buen resguardo”. Este párrafo es aplicable también acá, ya que una gran parte de los inmuebles propiedad de argentinos en Uruguay, se vuelcan al mercado de alquileres. Así, numerosos son los argentinos que tienen propiedades en Uruguay con destino renta, e incluso los que teniendo una casa balnearia de veraneo, deciden alquilarla durante el período en que no la utilizan para obtener una renta.

 

Uruguay ha oscilado en su historia sobre el mercado de alquileres, en un primer momento hasta los años 1930, un régimen de libertad casi total, regulado por el Código Civil.

 

Posteriormente vienen unas cuatro décadas de una regulación proteccionista, en el entendido que una regulación del mercado iba a proteger a la parte más débil. Así, se establecieron plazos mínimos, prohibición de pactar alquileres en moneda extranjera, prórrogas a los desalojos, etc.

 

Hay unanimidad en los analistas que la excesiva regulación en el mercado, con un régimen proteccionista del inquilino (entendido como la “parte débil” en la relación arrendaticia), derivó en una escasez de viviendas para alquiler, esto es, tuvo como consecuencia directa la “tremenda y angustiante escasez de vivienda que los orientales soportamos desde hace ya muchísimos años” [1]. De este modo se impuso en 1974 una solución legislativa (ley 14.219) con una libertad (amplia pero no total) sobre los inmuebles construidos con posterioridad a 1968.

 

La etapa que comenzó en los años 1970, creó un régimen dual, en el que conviven las normas proteccionistas sobre inmuebles construidos hasta 1968, y luego un régimen de amplia libertad (con algunas limitaciones más que nada sobre el proceso de desalojo y garantías) para los inmuebles construidos con posterioridad a esa fecha, con el estado garantizando la libertad de contratación (léase, si no la respetara el Estado será responsable) como mecanismo para que haya mayor inversión de inmuebles para oferta de arrendamiento.

 

Finalmente, el Poder Legislativo tuvo nuevamente que actuar en 2020, para abordar una realidad del mercado, y es que la limitación que quedaba vigente de manera garantista para el inquilino (procedimiento legal de desalojo y garantías) no permitía a algunos colectivos acceder a un alquiler  (inmigrantes, personas sin acceso a garantías formales), lo que derivaba en que esas personas terminaran en pensiones o casas de alojamiento, sometidos a contratos informales, condiciones de viviendas inaceptables y a regímenes de “desalojo por no pago” que se ejecutaban por fuera del derecho y de todo lo razonable. Así creó un sistema (ley 19.889) que a cambio de no ser tan exigente con la garantía al inquilino, permite al propietario un procedimiento de desalojo más rápido.

 

¿Todos los inmuebles construidos antes de 1968 tienen el sistema de protección del inquilino? No, la ley estableció que algunos no merecían tal protección, dejándolos en libertad de contratación aún cuando el inmueble arrendado fuera antiguo. En este sentido, la ley lista desde los arrendamientos “por temporada” (casas balnearias en verano), hasta fincas para sede de organismos internacionales o diplomáticos, inquilinos que sean propietarios de otros inmuebles o tengan ingresos superiores a un mínimo determinado, los inmuebles alquilados a Bancos, cabarets o prostíbulos (vaya uno a saber con qué criterio en un mismo artículo la ley junta destinos tan disímiles).

 

Sistema Dual

 

Como expresamos, el sistema tiene un régimen protegido por la ley 14.219 (anteriores a 1968) y otro llamado de “libre contratación” (aunque aplica para todos los casos la sección de garantías y procedimiento legal de desalojo).

 

Precio del arrendamiento: para los que están dentro del régimen proteccionista, moneda nacional y reajuste anual. Para los que están en régimen de “libre contratación” libertad de elegir la moneda y el reajuste (normalmente si es en pesos se reajusta por inflación y si es en dólares por inflación de USA o parámetro similar).

 

Plazo: en el régimen protegido hay un mínimo de 2 años (5 para industria o comercio) más uno de prórroga (más uno para el desalojo), mientras que en el del “libre contratación” las partes fijan libremente el plazo (y como se dirá el plazo del desalojo es 6 meses o un año).

 

Garantías: Tal como señalamos, el régimen de garantías es el mismo para todos los inmuebles (en cualquiera de los dos regímenes). Se admite la fianza (un tercero que afiance las obligaciones, en el mercado se suele exigir que el tercero demuestre su solvencia patrimonial), un depósito bancario (no en la cuenta del propietario sino con formalidades espaciales) en garantía de arrendamientos (hasta el equivalente a 5 meses para casa habitación o 10 en otro destinos). También existen en el mercado las pólizas de seguro de cumplimiento.

 

Desalojo: Nos referimos al desalojo del denominado “buen pagador” ya que si hay incumplimiento en los pagos, los plazos se acortan.

 

Los arrendamientos protegidos por el régimen, una vez vencido el plazo legal (cabe aclarar que aunque se firme por un plazo menor, el plazo legal es de 2 años), el inquilino tiene un año de prórroga para desocupar el inmueble. Vencido el año, el propietario puede iniciar juicio de desalojo, que lleva un año más. Al vencimiento de dicho plazo se procede al lanzamiento.

 

Para los de libre Contratación vencido el plazo contractual (que bajo este régimen queda a libre disposición de las partes) el arrendador puede iniciar juicio de desalojo. Si lo hace dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del contrato, el juicio tiene un plazo de 6 meses. Si por el contrario lo inicia pasado los 30 días, el mismo tiene plazo de un año.

 

Régimen de arrendamiento sin garantía (ley del año 2020)

 

Este régimen que, como se señaló, busca dar un mecanismo de acceso a personas que no cuentan con un tercero fiador ni con acceso a una póliza de seguros. En este caso puede fijarse libremente el plazo y la moneda del arrendamiento pero siempre tiene que haber ausencia total de garantía. Como contracara pero los plazos se reducen de forma importante para el desalojo (30 o 6 días dependiendo si es buen pagador o ha generado deuda).

 

Conclusión

 

Al igual que sucede con Argentina, en Uruguay ha habido oscilaciones históricas entre un régimen proteccionista del inquilino (plazos amplios, limitaciones al desalojo, prohibición de fijar el arrendamiento en otra moneda, limitaciones al ajuste) y un régimen de libertad (donde las partes fijan libremente las condiciones), aunque parece haber tomado el aprendizaje histórico y los últimos 50 años nadie ha discutido la ventaja del régimen de libertad.

 

Al día de hoy existe un régimen dual, aunque por un tema de recambio natural de las inversiones inmobiliarias, la mayoría de los edificios y casas están en el régimen de libertad de contratación.

 

Es importante a la hora de planificar una inversión inmobiliaria para renta en Uruguay, saber las condiciones que aplicarán al alquiler del futuro inmueble, para evitarse sorpresas regulatorias y conocer de antemano las posibilidades que tendrá el propietario para pactar los futuros arrendamientos (plazos, moneda, reajustes).

 

Cada vez que el estado ha procurado intervenir en el mercado poniendo restricciones para proteger al inquilino por considerarlo como “parte débil” ha tenido como contracara la retracción de la oferta (sea que se construyan menos inmuebles con destino alquiler, sea que existen propietarios que no vuelcan sus inmuebles al mercado porque no tienen un mecanismo ágil y seguro para su inversión).

 

 

Citas

[1] “La subrogación legal en la locación”, año 1973.-

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