El Poder Ejecutivo Nacional (PEN) publicó con fecha 19 de abril el Decreto 244/2021, mediante el cual reglamento la Ley 27.613 de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda. 

En primer lugar, atento al texto normativo de la Ley 27.613, es posible diferenciar en el decreto aquellas disposiciones aplicables al “Título I - Incentivo a la construcción federal y acceso a la vivienda” (artículo 1 a 5 del decreto reglamentario) y las vinculadas al “Título II - Programa de reactivación económica” (artículo 6 a 11 del citado decreto).

Enunciada esta distinción, se debe recordar que el mencionado “Título I” establece un conjunto de beneficios fiscales para los contribuyentes que realicen inversiones en nuevos proyectos inmobiliarios; mientras que el “Título II” regló las pautas y condiciones para el blanqueo de tenencia de moneda nacional y extranjera preexistente, sujeto a que se afecten al desarrollo de proyectos inmobiliarios en el territorio nacional.

Beneficios fiscales para inversores

A pesar de que la ley ya preveía que los incentivos fiscales regirían para las inversiones destinadas a “obras privadas nuevas” o, en otras palabras, a aquellas que hayan tenido un grado de avance menor al 50% de su finalización al momento de la publicación de la norma, quedaba aún pendiente que se defina como se iba a establecer dicho grado de avance.

En este sentido, el decreto estableció que para determinar el grado de avance se tendrá en cuenta la información presentada ante las autoridades edilicias competentes y/o el dictamen de un profesional matriculado competente en la materia. Lamentablemente la norma no establece parámetros sobre los cuales se deba realizar la determinación, quedando tal decisión al libre arbitrio de la autoridad competente. Ante ello, podría presentarse como una opción más eficiente y objetiva recurrir al dictamen de un profesional en la materia.

Ahora bien, a los fines de delimitar las operaciones que serán objeto de los incentivos, el decreto define que se entenderá por inversión en un proyecto inmobiliario a aquellas que, efectuadas de manera directa o a través de terceros, se efectivicen mediante:

a) la suscripción de boleto de compraventa u otro compromiso similar;

b) el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio;

c) aportes a fideicomisos constituidos en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación; y

d) la suscripción, en el mercado primario, de Fondos Comunes de Inversión comprendidos en la Ley N° 24.083 y/o de fideicomisos financieros, autorizados por la CNV, cuyo objeto sea el financiamiento de la construcción y desarrollos inmobiliarios.

Entrando en la reglamentación de los beneficios fiscales, la norma aclaró que únicamente las inversiones que se efectivicen – o se hayan efectivizado – luego de la entrada en vigencia de la Ley 27.613, o en otros términos después del 12 de marzo del 2021, podrán ser objeto de la exención del Impuesto sobre los Bienes Personales (IBP) que prevé la normativa en cuestión.

Asimismo, en cuanto al pago a cuenta del IBP del equivalente al 1% del valor de las inversiones, establece que procederá luego de que se hayan computado las sumas pagadas en el exterior por gravámenes similares al IBP, conforme las pautas establecidas por el último párrafo del artículo 25 de la Ley de IBP.

Por otro lado, en el caso de que el contribuyente posea bienes en el exterior y no haya repatriado activos financieros en los términos del referido artículo 25, prevé que el pago a cuenta se compute en primer término al gravamen determinado por la aplicación del primer párrafo del artículo previamente mencionado, y luego podrá ser imputado el remanente contra el impuesto determinado por la aplicación de las alícuotas diferenciales previstas por el artículo 9 del Decreto 99/2019.

En último lugar, para poder llevar a cabo la correcta aplicación del presente Régimen de Incentivo, se designó a la AFIP como la encargada de instrumentar un registro a los efectos de que el desarrollador, constructor o vehículo de inversión que realice los proyectos inmobiliarios comunique el tipo de obra, la aprobación del permiso de obra, su grado de avance y cualquier otro dato relacionado a todo ello y que se estime pertinente. Por lo tanto, queda aún pendiente que dicho organismo regule la creación de este registro y que información se deberá proveer.

Normalización de la tenencia en moneda nacional y extranjera para la realización de inversiones en construcción

En lo concerniente a la normalización de la tenencia en moneda nacional y extranjera – o blanqueo –, la ley limitaba esta potestad a los “residente en la República Argentina” sin haber establecido pautas concretas para su definición. Así, el PEN ha esclarecido el asunto al determinar que tal concepto se deberá interpretar de conformidad a lo previsto en el artículo 116 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (LIG) y, a su vez, lo limita a aquellos sujetos que cumplían esta condición al momento de entrada en vigor de la norma reglamentada.

Establecido quienes podrán efectuar la “normalización de tenencia de moneda nacional y extranjera”, el decreto dispone que las sumas depositadas en la Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) podrían ser afectadas a los siguientes destinos:

a. Mantenerlos depositados en su moneda de origen.

b. Tratándose de moneda extranjera, venderlos en el Mercado Libre de Cambios, a través de la entidad financiera en la que se efectuó el depósito.

c. Aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. En aquellos casos en que se hubiera declarado tenencia en moneda extranjera, la venta con liquidación deberá efectuarse dentro del plazo que, a esos efectos, establezca la CNV.

Si bien la Ley 27.613 ya había establecido que los fondos declarados deberán encontrarse afectados en su totalidad al desarrollo de proyectos inmobiliarios, el decreto añade un límite temporal al disponer que deberán encontrarse invertidos a dichos fines con anterioridad al 31 de diciembre de 2022, inclusive.

Respecto a los beneficios contenidos en el artículo 11 de la ley de incentivo, la norma reglamentaria prescribe que las “liberaciones” previstas1 alcanzan también a aquellas obligaciones que se encuentren en discusión, ya sea en sede administrativa como judicial, en los ámbitos penal tributario, penal cambiario y aduanero. Esta “liberación” no procederá de oficio en los procesos judiciales, sino que para su procedencia deberá la parte interesada acreditar el acogimiento al “Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina”.

Como nota adicional, el PEN señaló que el pago del impuesto especial por el blanqueo no podrá ser cancelado con los fondos depositados en la cuenta especial (CECON.Ar). Es decir, que el mentado tributo deberá ser abonado con dinero previamente declarado ante el organismo fiscal nacional.

Por último, se debe destacar que, de acuerdo a lo reglamentado por el Gobierno Nacional, los beneficios contemplados en el Título I de la ley se encontraran vedados para quienes hayan efectuado la declaración voluntaria de tenencias de moneda extranjera y/o nacional.