La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió que dado que la demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen de expensas, no le asiste derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez que tal posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que no le asiste.

En los autos caratulados “Alto de los Polvorines S.A. c/ Castaño, Mariana s/ Ejecutivo”, fue apelada por la parte actora la resolución a través de la cual el juez de grado rechazó la ejecución intentada por Altos de los Polvorines S.A.

El voto mayoritario de los jueces de la Sala C recordó que “con echa 04/05/15 esta Cámara en pleno resolvió en los autos "Barrio cerrado los Pilares c/ Álvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo" -según temperamento que, si bien no es obligatorio, es compartido por esta Sala-, que "No corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado””.

Los magistrados destacaron que “el argumento medular sobre el que fincó la aludida solución, estuvo dado en la ausencia de disposición legal nacional o local que asignara fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas correspondientes a clubes de campo y barrios cerrados; y en la imposibilidad de sortear tal óbice mediante el arbitrio de recurrir a la analogía”.

En su apelación, la recurrente sostuvo que  con motivo de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, aquella interpretación de las cosas debe entenderse superada.

Los jueces que componen la mencionada Sala rechazaron tal postura, dado que “bajo la vigencia de la ley 13.512 de propiedad horizontal, no existía duda de que el complejo sometido a su régimen se encontraba habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas, en función de la autorización contenida en el art. 524 del código procesal”, añadiendo que “ese mismo sistema debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el código de fondo, donde tras reconocer a la propiedad horizontal como un derecho real (art. 2037), reconoce también en su marco la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de las expensas debidas (art.2048 último párrafo)”.

A su vez, los Dres. Eduardo Machín y Julia Villanueva señalaron que “el código civil y comercial somete a los conjuntos inmobiliarios -en lo que aquí interesa, clubes de campo, barrios cerrados o privados- a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones particulares establecidas para estas urbanizaciones”, puntualizando que “el código estableció que todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad horizontal especial (Ricardo L. Lorenzetti, "Código civil y comercial comentado", T. IX, pág. 597, Rubinzal - Culzoni, 2015)”.

En base a ello, la mayoría del tribunal concluyó el 13 de octubre de 2016 que “en tanto el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado "conjunto inmobiliario", no podrá invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo”.

Por otro lado, en relación a los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieran establecido como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y derechos personales, la mencionada Sala explicó que “sobre  el último párrafo del art. 2075 dispone el deber de conjunto inmobiliario- que, como se señaló ut supra, dispone el sometimiento a la normativa del derecho real de propiedad horizontal”, agregando que si bien “ no se ha previsto allí cuál sería la sanción o consecuencia que habría de derivarse de la no adecuación al régimen, omisión que también ha sido destacada por algunos autores”, por lo que “parece razonable que la consecuencia habrá de ser la de obstar al nacimiento del derecho real de que se trata, manteniéndose subsistente el régimen anterior al que el emprendimiento fue sometido”.

Al rechazar la resolución recurrida, el voto mayoritario del tribunal juzgó que “dado que la demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen de expensas, no le asiste derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez que, como se señaló, tal posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que, por lo dicho, no le asiste”.