En breve la Cámara de Diputados estudiará el proyecto de ley recientemente presentado de modificación del art. 52 de la Ley de Emergencia N° 6524/2020, que tiene por objeto regular las relaciones entre locadores y locatarios, civiles y comerciales, en el marco de la pandemia generada por el COVID-19.

El nuevo art. 52 de la Ley de Emergencia según el Proyecto de Ley, en sus primeros tres parágrafos, replica y extiende la regla general de financiación de los cánones de alquiler y de limitación de los desahucios, hasta el mes de septiembre del presente año. El cuarto -y último- parágrafo presenta, en cambio, una novedad respecto de la ley actualmente en vigencia, puesto que se refiere exclusivamente a los alquileres o locaciones comerciales y, además, regula la extinción del contrato por fuerza mayor.

Las modificaciones que introduce hacen referencia al plazo de financiación del porcentaje de los cánones impagos, estableciendo que los mismos deberán ser completamente enjugados en el plazo máximo de diez meses, a partir del mes de octubre del 2020 aumentándose por lo tanto el plazo de la devolución de la deuda prorrateada ya que la actual Ley 6524/2020 lo fija en 6 meses. A diferencia de la Ley 6524/2020, el legislador expresamente establece que durante este periodo el locador (acreedor de los cánones) no tendrá derecho a percibir intereses sobre el saldo adeudado; previsión esta última ausente en la Ley de Emergencia..

Empero, es el último párrafo del Proyecto el que mayor novedad plantea. Del apartado en cuestión, vale decirlo, no se encuentran trazos en la Ley de Emergencia. El mismo, que se aplica exclusivamente a los alquileres comerciales, estableciendo que “los alquileres comerciales cuyas actividades han sido suspendidas desde el 10 de marzo de 2020, y aún no han ingresado en las diversas fases de la cuarentena inteligente podrán optar en pagar únicamente el 40% o en su caso de dar por terminado el contrato, al no cumplirse con el objeto del contrato, por causas de fuerza mayor“.

Este último parágrafo debe ser abordado con mucha cautela, y deberá ser objeto de la atención de los legisladores, puesto que atañe a puntos medulares dentro del sistema obligaciones y contratos delineado por el Código Civil.

Por una parte, aquí sí se dispone la exoneración parcial y ex lege del pago de una porción de los alquileres, en favor de los locatarios que reúnan los requisitos establecidos en el enunciado normativo propuesto, esto es: a) que se trate de un alquiler comercial; y, b) que la actividad comercial a la cual se encuentre destinada la cosa, esté entre aquellas suspendidas y no reactivadas por las leyes de emergencia sanitaria. Es decir, a los locatarios comerciales sólo les sería exigible (de aprobarse el Proyecto de Ley) el 40% del canon de alquiler contractualmente pactado.

Adicionalmente, el locatario puede elegir no pagar dicho canon reducido y optar por la resolución del vínculo, extinguiendo con ello el contrato. Entendemos que este derecho de resolver el contrato de alquiler estaría reservado únicamente para el locatario aunque en la redacción actual no queda claro si es una facultad de ambas partes por lo que es de esperar que durante el dialogo parlamentario previo a la sanción de la ley esta cuestión quede clarificada.

El fundamento de las opciones puestas a disposición del locatario es el casus; es decir, el caso fortuito o la fuerza mayor. Es aquí, sin embargo, donde los legisladores deberán proceder con cautela para no generar una incoherencia en el sistema de derecho privado. En efecto y en rigor de principios, la disciplina de la fuerza mayor como medio de extinción de las obligaciones (regulada en los arts. 628 y siguientes del Código Civil) no se aplica a las obligaciones de género, como lo es la obligación de dar sumas de dinero, por la sencilla regla según la cual “el género nunca perece”.

No obstante, y a pesar de las dificultades a las que la imprecisión terminológica pudiera conducir, el último apartado del Proyecto de Ley en cuanto modifica la economía contractual al reducir los pagos de alquileres podría enmarcarse en la figura de la imprevisión por causa sobreviniente; remedio de filiación típicamente contractual, prevista por el art. 672 del Código Civil. A diferencia del casus, no se trata aquí de la imposibilidad de cumplir una obligación, sino que la misma resulta desproporcionadamente gravosa a una de las partes. Es aquí donde entra a jugar como posibilidad la denominada “adecuación del contrato” que la doctrina suele llamar también “esfuerzo compartido”. En este caso la adecuación del contrato ya no será el fruto de una negociación equitativa de distribución de obligaciones y derechos, sino que es la propia ley la que daría la solución al establecer el descuento del 60% del precio del alquiler. Sin perjuicio de ello, por aplicación de la autonomía de la voluntad, las partes podrían acordar otras adecuaciones al contrato de alquiler comercial (que podría incluir renegociación de precios, extensión de plazos, cambios en el alcance, etc.) en procura de reestablecer el equilibrio prestacional (que incluye la ecuación económica) que las partes tuvieron en cuenta al celebrar originalmente el contrato.

A diferencia de la normativa común, según la cual el perjudicado por el acaecimiento de eventos imprevisibles y extraordinarios que configuran fuerza mayor sólo puede demandar la resolución del vínculo contractual, el Proyecto de Ley le confiere al locatario (presunto perjudicado) el poder de elección entre la modificación del contrato, (reduciendo sustancialmente el precio del alquiler) y la extinción del vínculo por fuerza mayor. No sólo eso, sino que el artículo -tal cual está redactado- parece privar al locador de la posibilidad de ofrecer la modificación equitativa del contrato, para frenar las pretensiones resolutivas del locatario -facultad que, vale mencionarlo, sí le es dada según lo dispuesto por el código civil.

Otra cuestión de interés que la modificación legislativa propuesta plantea es la tipificación del evento calificable como fuerza mayor, dispensando de ese modo a quien lo invoque de la carga probatoria. Es decir que se disipa toda duda de la aplicación de la figura de la fuerza mayor a los alquileres comerciales y bajo las condiciones descriptas, ya sin necesidad de interpretación previa por parte del juez interviniente respecto a los hechos y el derecho aplicable (y su relación causal).

Además de lo hasta aquí señalado, existen otros aspectos que el Proyecto de ley deja sin solución, y que podrían plantear problemas prácticos de aplicabilidad. Una omisión llamativa, y que atañe directamente al ejercicio de la facultad prevista en el último apartado del artículo en cuestión, es la relativa al estado de mora. En efecto, no se establece si los locatarios en mora antes de la vigencia de la ley, podrán valerse de la norma de excepción; cuestión que debería ser aclarada, visto que el régimen delineado por el código civil les impide a los morosos invocar sea el casus, sea la imprevisión.

Asimismo, tampoco se resuelve la cuestión referente a las deudas pretéritas, asumidas bajo la vigencia de la actual Ley de Emergencia que pretende ser modificada. No regula, y sería bueno que lo haga, si el beneficio que se pretende introducir (de reducción del canon de alquiler comercial al 40% del valor) se aplicará por todo el periodo de la emergencia sanitaria (es decir, desde marzo y hasta que se termine la cuarentena), o bien si regirá sólo desde la entrada en vigencia del Proyecto de Ley en adelante. Análogamente, tampoco se hace mención de la suerte que correrá la financiación que la Ley de Emergencia concede por el porcentaje de alquileres impagos; ¿Continuarán gozando de esa financiación, o deberán cancelar íntegramente el débito para valerse de la facultad establecida en el novel cuarto parágrafo del art. 52?. Todo ello bajo el principio de la irretroactividad de la ley por lo que consideramos prudente que quienes ya se acogieron al beneficio brindado por la Ley de Emergencia deban devolver al locador el 60% no abonado dentro de los plazos establecidos por la ley y que si a partir de la sanción del nuevo Proyecto de Ley optan por la reducción del canon locativo ello aplicará a futuro y de ningún modo retroactivamente.

Estos aspectos, que hacen a la faz ejecutiva de los contratos de locación vigentes, deben ser resueltos con claridad por el legislador, de modo a lograr seguridad jurídica, evitar contenciosos, y facilitar la aplicación de la ley.

La brevedad de las modificaciones planteadas por los legisladores parecería sugerir su irrelevancia. Sin embargo, y como someramente se ha indicado, la apariencia no podría ser más engañosa; pues la reforma incidiría sobre puntos medulares del sistema contractual. Tal es así, que se aconseja prudencia a los legisladores y que, con toda seguridad, la reforma será objeto de ulteriores estudios y que como hemos mencionado, es de esperar que previo a su sanción se incorporen ciertas aclaraciones.

Por Carla Sosa y Martin Carlevaro