La Ley N° 26.737 de Tierras Rurales (la “LTR” o la “Ley 26.737”)(1), reglamentada por el Decreto N° 274/2012 (el “Decreto Reglamentario”)(2), que fue modificado por el Decreto N° 820/2016 (el “Decreto Modificatorio”), rige en todo el territorio de la Nación Argentina, con carácter de orden público. Se aplica a todas las personas humanas y jurídicas que posean tierras rurales. Se entiende por tierras rurales a todo predio ubicado fuera del ejido urbano, independientemente de su localización o destino.

La LTR tiene por objeto regular respecto de las personas humanas y jurídicas extranjeras, los límites a la titularidad y posesión de tierras rurales. Esos límites son:

(i) En su conjunto, las personas humanas y jurídicas extranjeras no podrán ser titulares del dominio o poseer más del quince por ciento (15 %) de las tierras rurales en todo el territorio nacional, provincial o municipal en que esté situado el inmueble. Asimismo, las personas de una misma nacionalidad extranjera no podrán ser titulares o poseer tierras rurales que representen más del treinta por ciento (30 %) del quince por ciento (15 %) antes mencionado.

(ii) Una misma persona extranjera no podrá ser propietaria o poseer más de mil hectáreas (1.000 ha) en la “zona núcleo”, o en la “superficie equivalente”, según la ubicación territorial, que deberá ser fijada por las autoridadescompetentes.

(iii) No podrán ser titulares de tierras que contengan o sean ribereñas de cuerpos de agua de envergadura y permanentes. Tampoco lo podrán ser de inmuebles ubicados en zonas de seguridad de fronteras con las excepciones y procedimientos establecidos por el régimen de zonas deseguridad.

A los efectos de la LTR, se entiende como titularidad extranjera sobre la propiedad o posesión de tierras rurales a toda adquisición, transferencia o cesión de derechos posesorios ─cualquiera que sea la forma o denominación que le impongan las partes, y su extensión temporal─ que se efectúe a favor de, entreotros:

• Personas humanas de nacionalidad extranjera (salvo ciertasexcepciones)(3).
• Personas jurídicas cuyo capital social, en proporción superior al cincuenta y uno por ciento (51 %), o en proporción necesaria para formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario, sea de titularidad de personas humanas o jurídicasextranjeras.

Los actos de transferencia de propiedad o posesión sobre tierras rurales ─en la medida en que la operación esté comprendida en las previsiones de la LTR─ están sujetos a la tramitación de un certificado de habilitación ante el Registro Nacional de Tierras Rurales(4) (el “Certificado de Habilitación”). En caso de aprobarse la operación, el Registro Nacional de Tierras Rurales (“RNTR”) expide el Certificado de Habilitación que tiene una vigencia de ciento veinte (120) días corridos desde su expedición. Debe encontrarse vigente en el momento de otorgarse el instrumento de transmisión de la propiedad o posesión de tierras rurales.

El Decreto Modificatorio establece que no deben solicitarse Certificados de Habilitación, entre otros, en los siguientes supuestos:

• La constitución de derechos reales que desmembren el dominio (usufructo, superficie, uso y habitación) y anticresis, o transmisión de estos derechosreales.

• La transmisión de dominio de tierras rurales que, independientemente de su nomenclatura catastral, se encuentren ubicadas dentro de una “Zona Industrial”, “Área Industrial” o “ParqueIndustrial”(5).

El 22 de mayo de 2019, fueron publicadas en el Boletín Oficial las Disposiciones 7/2019 (la “Disposición 7/2019”) y 8/2019, que habían sido dictadas el 29 de abril de 2019 y el 15 de mayo de 2019 respectivamente, por la Dirección Nacional del Registro Nacional de Tierras Rurales (las “Disposiciones”)(6).

En particular, nos interesa focalizarnos en el artículo 8 de la Disposición 7/2019 que, entre otras medidas, establece que no están sujetas a las restricciones de la LTR “las tierras sobre las que se desarrollen proyectos de generación de energía eléctrica, a partir del uso de energías renovables, de conformidad con la declaración de interés nacionalque determina el artículo 1° de la Ley de Régimen de Fomento Nacional para el uso defuentes renovables N° 26.190” (el resaltado y subrayado nos pertenecen).

La referida exclusión se aplica, entonces, a aquellas tierras rurales destinadas a proyectos de generación de energía eléctrica, a partir del uso de energías renovables, puesto que tales proyectos han sido declarados “de interés nacional” por la Ley N° 26.190.

Ahora bien, cabe destacar que la “explotación de las minas, su exploración, concesión y demás actos consiguientes, revisten el carácter de utilidad pública”, de acuerdo al primer párrafo del artículo 13 del Código de Minería. Ese carácter de utilidad pública “se supone en todo lo relativo al espacio comprendido dentro del perímetro de la concesión” y, en caso de actividades que se realicen fuera de tal perímetro, la utilidad pública se extiende “probando ante la autoridad minera la utilidad inmediata que resulta a la explotación” (art. 13, 2° y 3er párrafo, Código de Minería).

En consecuencia, todas las tierras que componen el perímetro de una concesión, o permiso de exploración, o aun aquellas que producen una utilidad inmediata a la actividad minera, quedan alcanzadas por el carácter de utilidad pública que el artículo 13 del Código de Minería determina para la actividad minera.

Entendemos que la Disposición 7/2019 ha incurrido en un olvido, por cuanto, si se excluye de las restricciones contenidas en la LTR a las tierras sobre las que se desarrollen proyectos de generación de energía eléctrica (a partir del uso de energías renovables) por la declaración de “interés nacional” de tales proyectos, con más razón debió haberse excluido de tales restricciones a las tierras afectadas a la actividad minera.

Ello por cuanto la calificación del legislador de “interés general” o “interés nacional” para la generación eléctrica(7) tiene menor entidad que la “utilidad pública” prevista en el Código deMinería.

Si bien tanto el “interés público” o “interés nacional” en la generación eléctrica como la “utilidad pública” en la actividad minera procuran que estas actividades prevalezcan por los beneficios que reportan a la sociedad en su conjunto sobre otras que pueden resultar competitivas en tiempo y espacio, no debe soslayarse que:

(a) En el caso de la generación eléctrica, el “interés nacional” o “interés público” procura diferenciar esta actividad del transporte y la de distribución de electricidad (caracterizadas por la Ley N° 24.065 como “servicio público”)(8) y, además, autoriza al Poder Ejecutivo a dictar las reglamentaciones necesarias para asegurar el funcionamiento de la actividad(9).

(b) En el caso del Código de Minería, la declaración de utilidad pública procura permitir al titular de la concesión minera la ocupación y uso del suelo (en la forma de servidumbres) para actividades mineras, aun contra la voluntad del superficiario y previa indemnización, conforme lo previsto en el artículo 146 del Código de Minería. El autor del Código de Minería señaló que “Conceder las minas a particulares, imponiendo gravámenes a la superficie privando al dueño del uso y aun del dominio de su cosa, mediante una indemnización, es reconocer que hay utilidad pública en la constitución de la propiedad minera”(10).

Por lo expuesto, no hay dudas de que, si el fundamento de la Disposición 7/2019 para excluir de las restricciones de la Ley 26.737 a las tierras afectadas a proyectos de generación de energía eléctrica (a partir del uso de energías renovables) es la declaración de “interés nacional” de tales proyectos por una ley del Congreso, con más razón debió haberse excluido a las tierras afectadas a la actividad minera, ya que gozan de la declaración de utilidad pública que, en la práctica, tiene manifestaciones más poderosas.

En consecuencia, estimamos que correspondería que las tierras que componen un proyecto minero fueran eximidas de las restricciones previstas en la Ley 26.737, de la misma forma que la Disposición 7/2019 lo ha hecho con las tierras afectadas a ciertos proyectos de generación de energía eléctrica.