El 16 de abril de 2020, el Presidente de la República actuando en consejo de Ministros suscribió el Decreto N° 129/2020, al que posteriormente se adicionó una nueva Resolución Ministerial del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) ajustando el reglamento aplicable a la Ley N° 18.795 (Acceso a Vivienda de Interés Social). La nueva reglamentación ajusta el esquema normativo del sistema de Vivienda Promovida, con un tenor similar al planteo inicial de la ley aprobada en 2011, buscando estimular la participación del inversor privado en dicho sector. Los cambios reglamentarios tienen por objetivo flexibilizar el mercado facilitando la comercialización de futuros como también actuales proyectos. Para ello, entre otros ajustes, se resolvió dejar sin efecto topes de precio para los arrendamientos y enajenaciones establecidos por decretos reglamentarios previos, eliminando a su vez limitaciones a la comercialización de unidades. 

Características de las Viviendas:

Consolidando la nueva reglamentación y el esquema legal vigente se ajustan las características de los proyectos, los cuales podrán declararse promovidos cuando:

• Cuenten con áreas habitables iguales o superiores a 35 m2 e iguales o inferiores a 125 m2, de acuerdo con la cantidad de dormitorios definidos por los Art. 18 y 25 de la Ley Nº 13.728. Se ajusta en la nueva regulación los metrajes según las unidades de las viviendas, ampliando las dimensiones previstas en la Resolución Ministerial 434/017. 

   

• Cuenten con áreas habitaciones iguales o superiores a 25 metros cuadrados e iguales o inferiores a 40 metros cuadrados, para aquellas unidades de un ambiente acorde a la normativa municipal correspondiente. Este tipo de unidades estarán limitadas a un 25% del total de viviendas promovidas del proyecto, lo relevante es que supone la aceptación de la tipología de Monoambiente, excluida hasta este momento dentro del régimen promovido.

   

• Se localicen en zona urbana con infraestructura instalada, excluyendo zonas donde predomine el uso de viviendas de temporada. En Montevideo, la nueva reglamentación ajusta la zonificación creando un nuevo esquema de “Áreas de Aplicación de la Ley N° 18.795 y delimitación”. Se establece un esquema de 3 zonas, en lugar de las 4 existentes a la fecha, lo que tendrá impacto en los beneficios y exoneraciones que se mencionan seguidamente.

   

Características de la Inversión:

La reglamentación y el esquema legal vigente establece que solo se podrán declarar promovidos proyectos vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación que se ajusten a las siguientes condiciones:

• Construcción de un mínimo de 2 viviendas.

   

• Reciclaje que implique, como mínimo, el surgimiento de una vivienda adicional.

   

• Refacción o ampliación de un mínimo de dos viviendas. 

   

• Para los proyectos de refacción, se deberá contemplar un mínimo de inversión de UI 100.000 por vivienda. 

   

• Se incorpora por la nueva reglamentación la posibilidad de incluir servicios comunes que mejores la calidad de vida de los residentes. En la reglamentación prevista en la Resolución Ministerial 434/017 solo se exceptuaba la inclusión de un Salón de Usos Múltiples (SUM).

   

La principal novedad normativa es la eliminación del tope 100 unidades previsto en la redacción dada por el Decreto 34/017.

Beneficios Tributarios para el Desarrollador:

Dentro del régimen de vivienda promovida, los beneficios y exoneraciones fiscales son uno de sus pilares para captar y canalizar la inversión privada. La nueva regulación introduce modificaciones en el régimen general de beneficios para la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de vivienda promovida. 

En lo que respecta a la ENAJENACIÓN de viviendas promovidas es posible resumir el esquema legal actual y los cambios que se introducen conforme el siguiente detalle: 

Exoneración IRAE – En sede del impuesto a la renta, el régimen prevé la exoneración a las rentas de la primera enajenación de unidades, por el plazo máximo de hasta 9 ejercicios posteriores a la finalización de la obra. Con la nueva reglamentación se eliminan los topes de precio para tales enajenaciones en forma total en el Interior del país, solo manteniendo un tope de precio para los proyectos de refacciones, reciclajes y ampliaciones de la zona 03 en Montevideo. Adicionalmente se elimina la aplicación del programa de enajenación de unidades dentro del MVOTMA retrotrayendo al esquema inicial legal de libre comercialización por el desarrollador.  

Exoneración IP – En sede del Impuesto al Patrimonio, el régimen legal prevé la exoneración a las obras en construcción (tanto el terreno como las mejoras), desde la presentación de la promoción del proyecto hasta la finalización de la obra. Adicionalmente se exonera del impuesto las viviendas terminadas del Proyecto para enajenación, desde el ejercicio de finalización de la obra y por los tres ejercicios siguientes. En la redacción dada por el Decreto 34/017 se contemplaba solamente hasta la finalización de la obra. 

Exoneración IVA – En sede del Impuesto al Valor Agregado, los proyectos se encuentran exonerados del impuesto a la primera enajenación de las unidades y del IVA a las importaciones de bienes destinados a incorporarse a la obra civil. Se establece la devolución del IVA incluido en la adquisición en plaza de bienes y servicios incorporados a la obra civil hasta dos años luego de cerrada la obra, referencia que bajo la redacción dada por el Decreto 34/017 se limitaba a la fecha de cierre. 

Exoneración ITP – En sede de exoneración del Impuesto a las trasmisiones Patrimoniales, el esquema normativo establece que a la parte enajenante y adquirente se la exonera de la primera enajenación, y por el plazo máximo de hasta 9 ejercicios posteriores a la finalización de la obra.

Por otra parte, en lo que respecta a las viviendas destinadas al ARRENDAMIENTO por el desarrollador, podemos mencionar los siguientes beneficios, indicando los ajustes de la nueva normativa: 

Exoneración IRAE – El desarrollador estará exonerado de las rentas derivadas de las unidades arrendadas desde el ejercicio en que finalice la obra y por los 9 posteriores. Dicha exoneración será del 100% si el proyecto está ubicado en las zonas que fije el MVOTMA, o cuando se efectué a través del Fondo de Garantía de Alquileres (FGA) del MVOTMA o por otra garantía habilitada. Esta zona fue ampliada a las áreas 01 y 02 en Montevideo, mientras que en el Interior abarca todas las zonas salvo proyectos localizados en áreas donde predomine el uso de viviendas de temporada. Las rentas de los restantes arrendamientos estarán exoneradas en el 60%. La nueva normativa modifica el régimen ampliando las zonas, eliminando topes y el porcentaje para los casos no abarcados.  

Exoneración IP – Se exonera del Impuesto al Patrimonio de las viviendas que arriende el desarrollador durante el ejercicio en que finalice la obra. Por otra parte, también estarán exoneradas del pago las unidades arrendadas en los siguientes 9 ejercicios, operando la exoneración en cada ejercicio siempre que hubieran estado arrendadas al menos por 6 meses. Tales activos estarán igualmente gravados a efectos del cómputo del pasivo. 

En base al régimen general, los beneficios antes detallados aplicarán solamente en contratos con destino a vivienda permanente y con plazo igual o mayor a 12 meses. 

Beneficios Tributarios para el Comprador:

Dentro del régimen de vivienda promovida con el nuevo régimen también se ajustan los beneficios para el comprador de unidades del proyecto y que se destinen para el arrendamiento conforme los siguientes puntos: 

Exoneración Renta – Se exonera al comprador de una unidad (a efectos del IRAE, IRPF o del IRNR) de las rentas originadas durante el ejercicio en el que finalice la obra y por los nueve siguientes por las viviendas promovidas destinadas al arrendamiento. Opera la exoneración del 100% de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en las zonas que determine el MVOTMA, o cuando se efectué a través del FGA u otra garantía habilitada. La exoneración para las rentas de los restantes arrendamientos de viviendas promovidas será del 60%. Es un cambio sustancial al régimen previsto por el Decreto 34/017, considerando la eliminación de los topes de precio a los arrendamientos y aumentando el porcentaje que era originalmente del 40%.

Exoneración IP – Se exonera del Impuesto al Patrimonio de las viviendas que arriende el comprador durante el ejercicio en que finalice la obra. Por otra parte, también estarán exoneradas del pago las unidades arrendadas en los siguientes 9 ejercicios, operando la exoneración en cada ejercicio siempre que hubieran estado arrendadas al menos 6 meses. Tales activos estarán igualmente gravados a efectos del cómputo del pasivo.

En base al régimen general, los beneficios antes detallados aplicarán solamente en contratos con destino a vivienda permanente y con plazo igual o mayor a 12 meses. 

Opción de cambio para proyectos en curso:

Para los proyectos que ya hayan solicitado la declaratoria promocional bajo la vigencia de reglamentaciones previas, se prevé la opción de ampararse a las nuevas condiciones de enajenación y arrendamiento de viviendas promovidas. Tal opción estará limitada para los proyectos que cumplan simultáneamente con los siguientes puntos: i) no hayan enajenado o prometido enajenar por promesa de compraventa las unidades, ii) no hayan sido adjudicadas por el programa de comercialización vigente del MVOTMA, y iii) no tengan el fin de obra otorgado por la C.A.I.V.I.S.