El Decreto 1017/2024 vino a regular una gran necesidad en la Argentina al día de la fecha la que consiste en la posibilidad de acceder al crédito hipotecario sobre inmuebles que, al momento de la compra, no se encuentran en condiciones de ser escriturado.

A fin de garantizar la compra del mismo mediante el acceso al crédito hipotecario el ejecutivo utilizó el ya existente “Derecho de Superficie” regulado en el art. 2114 del Código Civil y Comercial de la Nación que establece “…un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.”

Dadas las medidas económicas tomadas por este gobierno se entiende que se encuentran dadas las condiciones económicas y financieras que permiten estimular un mercado de créditos hipotecarios.

En tal sentido, se busca garantizar de inmediato las condiciones que sienten las bases para fomentar los mismos e impulsar el sector inmobiliario y urbanístico, con el objetivo de reducir el déficit habitacional y reactivar la economía y el crecimiento del empleo registrado, el acceso al crédito hipotecario y la inversión privada.

A fin de garantizar la inscripción y registro de los derechos que las personas puedan adquirir sobre inmuebles, que al momento no se encuentran en condiciones de escriturar, se amparó en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, el que establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

En base a lo explicado, y con fundamento en que, entre los derechos reales de garantía, se encuentra la denominada hipoteca divisible, la cual resulta ser un instrumento idóneo para garantizar el otorgamiento de créditos destinados al desarrollo de emprendimientos privados que contemplen la conformación de unidades funcionales afectadas a la aludida garantía, en forma autónoma e individual.

Que, asimismo, por el artículo 2120 del CCCN se determina la posibilidad de que el titular del derecho de superficie grave con hipoteca el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie, permitiendo de esta manera que los titulares de ese derecho real puedan también acceder al mercado hipotecario para la construcción de su vivienda.

El Poder Ejecutivo, esta vez, es consciente de que los desarrollos inmobiliarios contribuyen al crecimiento económico y a la generación de empleo y se llevan a cabo, principalmente, a través del aporte económico de sus promotores. Asimismo, no desconoce que uno de los principales obstáculos para el otorgamiento de créditos con garantías reales es la dificultad que existe en los procesos de aprobación, subdivisión y registración de los proyectos inmobiliarios lo que limita el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringe la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno.

Ahora bien, surge el problema actual de que no todos los registros públicos de la propiedad inmueble de las jurisdicciones locales contemplan la registración de boletos de compraventa, motivo por los cuales el Ejecutivo ha entendido que corresponde facultar a entidades de derecho privado a llevar la anotación de los aludidos negocios jurídicos, en las condiciones previstas en el artículo 1170 [1]del Código Civil y Comercial de la Nación logrando de esta manera la anotación de los boletos de compraventa, con el objeto de promover la agilidad en su depósito, negociación y transmisibilidad, asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda invitando a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adoptar, por sí o a través de la autoridad local que resulte competente, las medidas que fueren necesarias para implementar la registración de los boletos de compraventa pudiendo las partes garantizar la compra de inmueble mediante el seguro regulado en el art. 2071 [2]del Código Civil y Comercial de la Nación

Con fundamento en los motivos expuesto es que el Ejecutivo emitió el Decreto 1017/2024 que fue publicado en el Boletín Oficial el día 14 de noviembre de 2024 el que estableció:

1) Podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.

2) A tales efectos se deben dar los siguientes requisitos:

a) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor;

b) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico;

c) Deberá contener la conformidad de las partes a fin de que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.

Al momento de producirse la subdivisión del inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división asumiendo cada uno de los adquirentes el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario.

Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido.

Una vez producida la inscripción de la hipoteca, los registros intervinientes, deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad en los términos del Decreto 1017/2024.

Algo a destacar es que, al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus modificatorias.

Los Proyectos Inmobiliarios. A favor de los Barrios Cerrados y Loteos

En el Titulo II del Decreto se regulo, puntualmente, lo atinente a los Proyectos Inmobiliarios conocidos generalmente como barrios cerrados, pero pudiendo aplicarse a cualquier tipo de loteo.

En tal sentido, el art. 5 del Decreto dispone que “El titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie..o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los artículos 2120 [3]y 2206 [4]del Código Civil y Comercial de la Nación.

Es decir, se podrá hipotecar el lote que una persona adquiera, aunque el desarrollo no cuente con la subdivisión definitiva y el lote/parcela no tenga al momento de hipotecar una nomenclatura catastral propia.

Estos actos deben cumplir con los requisitos del artículo 2208 [5]y ccdtes Código Civil y Comercial de la Nación debiendo como requisito describirse con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre a fin de identificar con claridad el inmueble que se hipoteca. Esta hipoteca, al igual que en otro caso regulado podrán ser cedidas, securitización, integradas a fideicomisos financieros conforme la legislación en la materia y la normativa que al efecto deberá dictar la Comisión Nacional de Valores.

Si bien este proceso a la fecha no se ha puesto en práctica, y la realidad fáctica del futuro nos hará ver si esto prosperó o simplemente fue un nuevo intento fallido.

En caso de prosperar las entidades autorizadas a tomar notas deberán corroborar que el instrumento a anotar contemple:

1. La identificación del inmueble que será objeto de la futura afectación;

2. La incorporación del proyecto en el que consten individualizadas cada una de las unidades o lotes que serán objeto de los boletos de compraventa a anotar.

Asimismo, se autoriza a las entidades a emitir certificados de titularidad y de gravámenes de los boletos de compraventa anotados, en caso de corresponder, quienes a su vez deberán notificar, de manera fehaciente, al Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda, la afectación al presente régimen formalizada por el titular de dominio, el cual deberá tomar razón de dicha comunicación según la forma y plazos procesales previstos en la Ley N° 17.801.

Una vez notificado el Registro de la jurisdicción que corresponda podrá anotar, dentro de los diez (10) días corridos de que el inmueble sea afectado, en el rubro “Gravámenes, Restricciones y Afectaciones al Dominio” de la matrícula correspondiente, anoticiando la existencia de una anotación de boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, con indicación y datos de la entidad que lleva dicha anotación identificando la referencia a esta norma.

Realizada la anotación la misma se mantendrá vigente hasta que el inmueble sea subdividido o adjudicado a los adquirentes o a sus cesionarios, o bien hasta que se peticione su desafectación del régimen con la conformidad del titular de dominio conjuntamente con los adquirentes o sus cesionarios, o bien hasta que se emita sentencia judicial al respecto.

La celebración del acceso al crédito hipotecario.

Con la publicación del Decreto 1017/2024 nos encontramos ante la gran posibilidad de aumentar el acceso al crédito hipotecario. Es bien sabido que la mayoría de los desarrollos inmobiliario, en especial los barrios cerrados o loteos, comienzan a ejecutarse sobre un macizo de tierra que, debido a las burocracias del Estado, demora años en subdividirse.

Esto genera que: i) los compradores no cuenten con la escritura traslativa de dominio; ii) al no contar con esta el acceso al crédito hipotecario es nulo; iii) al no contar con crédito hipotecario limita el publico que compra en desarrollos inmobiliario ya que, de adquirir el inmueble, en la mayoría de los casos no cuenta con el dinero para construir; iv) lo ante explicado frena la inversión económica y genera que se pierda inversión productiva, por ejemplo, en la construcción de viviendas.

Este decreto viene a solucionar todas estas cuestiones permitiendo un nuevo acceso al crédito hipotecario, más que nada apuntado a la clase media quien podrá hipotecar un lote que adquiera en un desarrollo inmobiliario o loteo que, al momento de adquirirlo no cuenta con una nomenclatura catastral propia que permita escriturarlo, y como se dijo, poder ser hipotecado. Esto se soluciona con el Decreto que permitirá hipotecarlo y con dicho ingreso aspirar a la construcción de su vivienda.

No queda más que celebrar la decisión del Ejecutivo con la promulgación de este Decreto y esperar la inmediata implementación por las autoridades locales y la recepción favorable por parte de las entidades crediticias.