La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicó que si en el contrato de reserva están contenidos los elementos propios de la compraventa, esto es, consentimiento, cosa y precio, es posible reclamar el cumplimiento sin necesidad de que antes se celebre otro contrato que se titule boleto definitivo, no teniendo cabida la facultad de arrepentirse, a menos que se la haya previsto expresamente.

En el marco de la causa “Epise S.R.L. c/ Beretta Flavio s/ ordinario - cobro de sumas de dinero”, el demandado apeló la sentencia de grado que había hecho lugar a la demanda de cobro de $ 22.300, agraviándose por el rechazo de las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva dispuestas por el a quo y solicitando que fuese revocada.

El apelante sostuvo que quien se arrepintió del negocio jurídico fue el actor al no concurrir a la suscripción del boleto de compraventa el 23 de abril de 2007, por lo que debe perder el dinero entregado en concepto de reserva .

Los magistrados que componen la Sala H resolvieron que “no puede darse la razón al apelante, por cuanto el demandado fue quien no cumplió lo pactado”, ya que “estaba prometiendo en venta un inmueble ajeno, sin siquiera presentar los documentación que acreditase su representación legal, o mandato suficiente para ello”, así como tampoco “se produjo prueba alguna que demuestre que la actora conocía esa situación al momento de la formalización de la reserva de compra -tal como planteó en su defensa”.

Los jueces explicaron  que “en materia de compraventa inmobiliaria, la "reserva" no tiene otro alcance más que el de un acuerdo frágil (cuya ruptura -en caso de que alguna de las partes optase por no seguir adelante con la operación inmobiliaria- sólo puede perjudicar patrimonialmente al potencial comprador (quien pierde el dinero entregado en concepto de "reserva"), pues de ser el vendedor quien ejercite dicha facultad, éste se verá obligado a devolver únicamente el dinero aportado por la contraparte, sin doblar”.

En el fallo del 17 de diciembre de 2012, la mencionada Sala determinó que “si en el contrato de reserva están contenidos los elementos propios de la compraventa (consentimiento, cosa y precio), es posible reclamar el cumplimiento sin necesidad de que antes se celebre otro contrato que se titule boleto definitivo”, agregando que “no tiene cabida la facultad de arrepentirse, a menos que se la haya previsto expresamente; de lo contrario, no habrá arrepentimiento sino incumplimiento”.

En tal sentido, aclararon que “cuando es un intermediario quien recibe una suma de dinero en concepto de reserva, ya no se trata de una reserva sino de una operación ad referendum del propietario de la cosa, en cuyo caso éste no se encuentra obligado por ser ajeno al negocio al no haber expresado su consentimiento”.

Con relación al presente caso, los camaristas entendieron que “el contrato no solo fue suscripto entre el corredor y el comprador, sino que intervino también el vendedor, lo que hace que se asemeje más a una promesa de venta que a una mera reserva”.

El tribunal destacó que “el demandado dijo ser el propietario del bien, y lo cierto es que no lo era”, a la vez que “tampoco acreditó que hubiera presentado la documentación necesaria para firmar el boleto de compraventa en tiempo, modo y lugar adecuado cuando le fue solicitada, y menos probó oportunamente la representación de la empresa dueña del bien de la que se dijo mandatario”.

Al concluir que “el derecho de la actora a recuperar el dinero abonado en concepto de reserva es legítimo”, la mencionada Sala ratificó que ”el demandado quien recibió el dinero a título personal, es quien deberá devolverlo conforme lo acordado en el sinalagma jurídico vinculante (conf. art.1197, 1198 y cc C.Civil)”.