Con fecha 18 de Mayo de 2020 la Inspección General de Justicia (“IGJ”) dictó la Resolución General 25/2020 (la “Resolución”), la cual fue publicada en el Boletín Oficial el día 20 de Mayo de 2020. 

La Resolución es dictada en relación a lo dispuesto por el artículo 2075, segundo y tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”), el cual dispone que “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecido en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece este Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.

¿Qué dispone la Resolución?

En el marco del citado art. 2075 del CCCN, la Resolución establece

1) En el art. 1° se otorga un plazo de 180 días, a partir de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina, a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (artículo 3°, Ley N° 19.550), para que -en cumplimiento del artículo 2075 tercer párrafo del CCCN-, adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general.

2) Una vez presentadas ante la IGJ las constancias de la inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario correspondiente, podrá ser cancelada la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad una vez acreditada la inexistencia de pasivos en cabeza de la misma, o bien la asunción de los mismos, incluidos pasivos contingentes, por parte del consorcio de propietarios (art. 2° de la Resolución).

3) En el art. 3° se establece que el incumplimiento de la acreditación de la adecuación dentro del plazo indicado en el artículo 1° (180 días), salvo que el mismo resulte excedido por el normal cumplimiento del trámite, hará pasibles a los administradores y sindicatura de la sanción de la multa contemplada en el artículo 302 inciso 3° de la Ley N° 19.550, sin perjuicio de las acciones legales que pudieran proceder.

4) Asimismo, en el art. 4° se dispone que la IGJ no inscribirá actos societarios emanados de las sociedades mencionadas en el ARTÍCULO 1° de la Resolución y que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de la misma.

5) Conforme se dispone en el art. 5°, la Resolución entrará en vigencia el día de su publicación (20/5/2020).

Fundamentos:

Entre los fundamentos citados por el Director General en la Resolución destacamos los siguientes:

• Que la expresa obligación prevista por el artículo 2075 tercer párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto ordena a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del referido ordenamiento, que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, que ellos deben adecuarse a las previsiones normativas que regulan el derecho real de propiedad horizontal, no ha sido cumplida, al menos en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires…”pues la compulsa de los registros internos de esta Inspección General de Justicia revela la existencia de más de cuarenta “clubes de campo”, que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de “asociaciones bajo forma de sociedad”, las cuales se encuentran previstas en el artículo 3º, de la Ley Nº 19.550, y que han dado lugar - habida cuenta la imposibilidad de compatibilizar los regímenes legales de las sociedades con las asociaciones civiles - a múltiples dificultades en torno a su funcionamiento, habiendo originado asimismo graves conflictos internos en el seno de las mismas y que en un número importante de casos han trascendido el ámbito interno del club de campo para dirimirse en los tribunales.”

• En muchas ocasiones, la falta de cumplimiento del deber de adecuación se fundó en “supuestas imposibilidades técnicas o también en una supuesta violación al derecho de propiedad de cada uno de los integrantes de la sociedad anónima bajo la cual se organizó el club de campo, lo cual habría generado una situación jurídica consolidada respecto de ciertos derechos del propio conjunto inmobiliario y de sus integrantes que los habrían incorporados al patrimonio de éstos, lo cual pondría en tela de juicio la constitucionalidad de la “adecuación” del tercer párrafo del artículo 2075 del CCyCN, lo cierto es que la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA no adhiere a dichos reparos…”.

• Que a pocos meses de cumplirse cinco años de la vigencia del CCCN…”el mandato del legislador de 2014 no ha sido prácticamente acatado en sede de la Capital Federal de la Nación - siéndolo muy escasamente en algunas otras jurisdicciones -, sino y muy por el contrario, ignorado casi por completo, lo cual resulta inadmisible, dado que en un Estado Constitucional y Convencional de Derecho como el que nos organiza socialmente en la República Argentina, no se puede validar, por vía de omisión, el incumplimiento de facto de la ley vigente…”.

• “La circunstancia de que el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación no haya establecido plazo alguno de adecuación, permite interpretar que la actuación prevista en el tercer párrafo de dicha norma debió - y debe - ser de cumplimiento inmediato por los sujetos concernidos, dado que no está modalizada por plazo, condición o cargo, esto es, se trata de una obligación pura y simple.”

• “…Si bien lo ideal hubiera sido que el Código Civil y Comercial de la Nación hubiera establecido un plazo para proceder a la adecuación al régimen de propiedad horizontal especial previsto para los conjuntos inmobiliarios…a pesar del silencio de dicho cuerpo legal en punto a plazo de cumplimiento de la obligación de hacer pendente prescripta, a partir de su vigencia, el día 1º de Agosto de 2015 -por disposición de la Ley Nº 27.077-, las autoridades de la sociedad o asociación bajo forma de sociedad debieron haber procedido, sin demoras, a celebrar todos los actos jurídicos y/o fácticos necesarios para llevar a cabo esa adecuación conforme la legislación vigente”. Al no haber sucedido ello, el Inspector General de Justicia establece el plazo de 180 días en el art. 1 de la Resolución.