Reglamentación de hipotecas divisibles, superficie, boletos y subdivisiones inmobiliarias. Resolución Conjunta 2/2025 – Decreto 1017/2024.

En línea con lo dispuesto por el Decreto 1017/2024 (el “Decreto”) https://tca.com.ar/varios/Actualizaci%C3%B3n%20Normativa-%20DNU%201710.24.pdf que introdujo reformas estructurales al régimen de financiamiento y comercialización de proyectos inmobiliarios, incluyendo la posibilidad de constituir hipotecas futuras y divisibles y utilizar el derecho real de superficie como garantía hipotecaria, el 16 de julio de 2025 se publicó la Resolución Conjunta 2/2025 (RESFC-2025-2-APN-MEC), (la “Resolución”).

La Resolución tiene como finalidad reglamentar aspectos clave para la implementación operativa del Decreto en relación con 1) la hipoteca divisible; 2) la hipoteca sobre el derecho real de superficie; 3) la anotación de boletos de compraventa y contratos sobre inmuebles futuros y 4) la subdivisión y venta de unidades en proyectos inmobiliarios.

i) Hipotecas divisibles, futuras y derecho de superficie:

La Resolución establece que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles afectados a proyectos inmobiliarios, indicando que este acto podrá realizarse al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca o incluso al momento de otorgarse la escritura del derecho real de superficie.

Esta reglamentación permite utilizar el derecho de superficie sobre el inmueble afectado al proyecto como garantía hipotecaria, dividiendo así el riesgo entre el desarrollador y el propietario del inmueble.

Otra innovación que plantea la Resolución es que podrá constituirse el derecho real de hipoteca en un inmueble que no sea divisible al momento de otorgarse su escritura constitutiva, pero que pueda subdividirse según los regímenes de propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o parcelas independientes. De esta forma, se sujeta la división al momento en que se otorguen las escrituras a los respectivos adquirentes, y por tanto, se pueda transferir la titularidad de las unidades funcionales y complementarias y/o parcelas y subparcelas, produciéndose en consecuencia simultáneamente en ese momento, la división del crédito y de la garantía hipotecaria.

Esta figura permite que, una vez subdividido el inmueble, cada adquirente asuma exclusivamente la parte proporcional del crédito y la garantía correspondiente a su unidad, facilitando el acceso al financiamiento hipotecario para desarrolladores inmobiliarios y para los individuos.

ii) Anotación de Boletos de Compraventa y otros derechos.

Se establece que podrán registrarse los boletos de compraventa, así como, cualquier otro contrato por el que se prometa la entrega del dominio de un inmueble actual o futuro en un folio especial en el cuál se tomará razón del estado jurídico del boleto de compraventa y/o del contrato sobre unidades construidas o proyectadas de que se trate, de la cesión, prenda, afectaciones cautelares, así como cualquier otra afectación a regímenes especiales, limitaciones y/o restricciones al contrato o derecho registrado.

Dicha registración podrá realizarse en autoridades aprobadas por CNV o en los Registros de la Propiedad conforme lo defina la reglamentación local de la Resolución.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de instrumentar mediante acta notarial y su posterior inscripción en el rubro gravámenes del folio real del respectivo Registro de la Propiedad que cualquier afectación que se realice sobre unidades construidas o proyectadas al régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivsión del suelo que prometa la entrega de un derecho real sobre el inmueble futuro. Dicha afectación caducará a los 10 años en caso de no renovarse a pedido del deudor o del acreedor.  

A los efectos de lo previsto en el Artículo 10 del Decreto, la Comisión Nacional de Valores (CNV) emitió la Resolución General 1043 que estableció que los Agentes de Registro y Pago (ARYP), las Cámaras Compensadoras, los Mercados, los Agentes Depositarios Centrales de Valores Negociables (ADCVN), inscriptos ante la CNV, y las entidades financieras autorizadas a funcionar en los términos de la Ley Nº 21.526, serán las entidades que podrán llevar adelante y desarrollar -por fuera del ámbito del mercado de capitales y de la competencia de la CNV- servicios tendientes a la anotación de boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente.

iii) Beneficios para el sector.

En ese sentido, el Decreto como la Resolución buscan fomentar el crédito en el sector inmobiliario mediante un marco legal claro que permite aplicar nuevas herramientas de garantía y financiación a proyectos en curso o “en pozo”. Asimismo, establece criterios técnicos y registrales precisos para su implementación, promueve mayor seguridad jurídica para compradores e inversores, y exige la exhibición visible de precios para garantizar transparencia y acceso a la información.

La operatividad plena de la Resolución requiere la emisión de resoluciones complementarias por parte de los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales y de CABA, que definan las condiciones técnicas y procedimentales para su aplicación efectiva en cada jurisdicción.