Por Javier Reigada
Reigada & Borda Abogados

Pasaremos a analizar los puntos que deben tenerse en consideración con los contratos agrícolas.

La legislación que rige los contratos más frecuentes, o sea el arrendamiento de campos para su explotación agrícola o ganadera y la aparcería con el objeto de repartir los frutos de la producción (ya sea el producido de una cosecha; el reparto de terneros o de Kgs. de carne en la invernada) es la Ley 13.246 de arrendamientos y aparcerías rurales (modificada por la ley 22.298).

Algunas consideraciones:

La homologación y su costo: La decisión de homologar o no el contrato se basa en la importancia que puede tener alguna de las partes en contar con la misma ya que debe tenerse en cuenta que tiene un costo muy alto. Normalmente se considera útil homologar un contrato en los casos en que en el plazo de contratación está prevista la amortización de la inversión en equipos de riego o cualquier otro tipo de tecnología de largo plazo que sea aportada por el arrendatario o el arrendador. Para su homologación el contrato debe contar con el sellado de ley que casi todas las provincias imponen como tributo a estos documentos.

Al momento de decidirse a requerir la homologación debe considerarse el costo que la tributación fiscal y actividad judicial representará sobre los valores del contrato ya que éste se basa en los siguientes ítems que se establecen en base a un porcentaje sobre el valor el contrato, para dar una idea se ha considerado la legislación de la Provincia de Buenos Aires.

Rubro: Porcentaje sobre el valor TOTAL del contrato en la Provincia de Buenos Aires (1).

Sellado: El 1,5 % salvopersonas físicas y/o sucesiones indivisas

Tasa de Justicia: El 2,2 % más el 10% de dicho monto (2).

Honorarios profesionales: El 4 % y 12,5% (3)

Aporte a las cajas previsionales : El 0,60 (4) como mínimo

Además de los costos indicados están los gastos en sí del trámite judicial según la jurisdicción donde se homologue, que por ser de menor entidad no se mencionan expresamente en este trabajo. El costo de homologación del contrato insume más del ocho por ciento (8 %) del valor bruto el contrato, en caso de regulación mínima de honorarios. Esta suma no solo es altísima sino que en muchos casos puede ser mayor al margen de rentabilidad de una siembra. Asimismo hay que considerar que: a) debe pagarse por adelantado (salvo los aportes de los profesionales intervinientes) b) se basa en pautas presuntas que de ninguna manera admiten las vicisitudes propias de la actividad agropecuaria posteriores a la firma del contrato, como ser la baja rentabilidad por sequía, inundación o peste, la variación del valor de grano o semilla cosechado, suba de los insumos o de las retenciones estatales.

Si se decidiera no homologar el contrato es conveniente para el arrendatario que en el contrato se pacte su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente a la jurisdicción a fin de dar publicidad a terceros para que en caso de concurso, falencia o ejecución del inmueble del arrendador, se respete la vigencia del contrato.

Otros contratos previstos por la ley 13.246, como los accidentales por una sola cosecha, o la capitalización de hacienda -considerada una especie de la aparcería- suelen ser más autónomos y normalmente no requiere de homologación.

El arbitraje: Se recomienda que para todas aquellas cuestiones que no son de orden público las partes se sometan a arbitraje ya que es mucho menor el costo de una decisión arbitrada. El Código de Procedimientos de la Provincia de Buenos Aires, tomado como ejemplo -ya que las normas de casi todos los Códigos son bastante similares al respecto-, establece: ARTICULO 774°:Objeto del juicio. Toda cuestión entre partes, excepto las mencionadas en el artículo 775 podrá ser sometida a la decisión de jueces árbitros, antes o después de deducida en juicio y cualquiera fuere el estado de éste. En el caso todos los temas que no afecten el orden público pueden ser tratados por medio de arbitraje; recordemos que la ley de arrendamiento tiene varias normas al respecto, por lo que no se pueden modificar plazos mínimos o algunos derechos de las partes, en especial del arrendatario.

Es conveniente que los árbitros sean de la zona donde se ejecutará el contrato para que no tengan que viajar al lugar del litigio, ya sea para revisar el campo, los laboreos cuestionados, el estado de la hacienda o cualquier otra situación que resulte de utilidad para dictar su fallo. Por otra parte los árbitros del lugar son mucho más conocedores de las situaciones de la zona, ya sea escasez de lluvia, falta de provisión de bienes o productos necesarios para la explotación, ocurrencia de epizootias, problemas con las vacunas o cualquier otra circunstancia que pueda influir en la decisión. El arbitraje de Amigables Componedores, que no está sujeto a formas estrictas, resulta muy útil para su exposición y desarrollo por parte del contratante agropecuario, normalmente poco afecto a la burocracia o a las formalidades legales. Al respecto el art. 807 del Código de Procedimientos de la Provincia de Buenos Aires establece: ARTICULO 807°:Procedimiento. Carácter de la actuación. Los amigables componedores procederán sin sujeción a formas legales, limitándose a recibir los antecedentes o documentos que las partes presentasen, a pedirles las explicaciones que creyeren convenientes, y a dictar sentencia según su saber y entender. Este tipo de arbitraje suele ser el más efectivo y el menos costoso.

El lugar donde se desarrollará el contrato.

La legislación ambientalista. Bosques.

Existen legislaciones que deben considerarse en base al lugar o región donde se desarrollará el contrato. En especial la legislación ambientalista. La ley 26.331 -Protección de Bosques Nativos- incluye las tierras rurales privadas y promueve la conservación de los bosques nativos en ellas, compensando a los productores por los gastos de conservación (art. 35 de la ley). Son varias las provincias que tienen leyes similares en su territorio y debe tenerse en consideración para los casos de desmonte, muy común en las provincias mesopotámicas. Algunas provincias crean la obligación de forestar campos rurales privados en un porcentaje de su superficie en el caso de manejo de bosques sostenibles de las categorías II y III del art. 9 cumpliendo los requisitos establecidos en los arts. 16 y 17 de la Ley. También deberá tenerse en cuenta oportunamente, que actualmente se está tratando en el Congreso una ley de protección de humedales que según INTA abarcan, más del diez por ciento de la superficie del país.

Colmenares.

Respecto de la zona donde está ubicado el campo debe tenerse en consideración la existencia de colmenares y la pertinente legislación para su protección como ser el el Decreto 499/91 reglamentario de la ley 10.699 de la Provincia de Buenos Aires (otras provincias tienen legislación similar) debiendo cumplir con los avisos y especificaciones para la aplicación de agroquímicos.

Los agroquímicos.

Aparte de la legislación ya indicada deberá tenerse en cuenta la que regula los envases fitosanitarios –ley 27.279- en lo que respecta al usuario (art. 5; 11 inc. b; 13 inc. a); 20 y 21 inc. a).

Por ello la legislación relativa a la aplicación de agroquímicos debe ser considerada en los contratos en todo lo que atañe a la responsabilidad tanto del arrendador como del arrendatario.

Otras leyes de importancia.

El Código Civil y Comercial de la Nación.

No es sólo la ley de arrendamientos las que tiene que considerarse al redactar un contrato, otras leyes, como el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación tiene influencia sobre estos contratos. Probablemente la cuestión más significativa sea el plazo de vigencia de los contratos. La ley de arrendamientos establece un plazo mínimo, pero no un máximo, salvo para el caso del art. 45 por la que el arrendatario se obliga a hacer mejoras que retarden la producción en dos años y en cuyo caso el plazo máximo para contratar se extiende a veinte años, en lo demás se regía por el antiguo Código Civil que en su art. 1505 establecía un plazo máximo de diez años. Su correlativo –el art. 1197 del C.C. y C. -establece que el plazo no puede superar el de veinte años para el destino habitacional y de cincuenta años para los otros destinos, entre los cuales está incluido el rural. La extensión de este plazo no es un tema menor ya que contratar por un plazo de cincuenta años supera –al menos por ahora, si tenemos en cuenta los vaivenes de la economía - las posibilidades de previsión del negocio, lo que repercute en la determinación del valor, por caso, del arrendamiento rural, máxime que el C.C. y C. no prevé la actualización monetaria. Por dicho motivo lo conveniente es relacionarlo con el valor de la producción, ya sea agrícola o ganadera aunque siempre el valor del arrendamiento debe estar determinado EN PESOS equivalente a una determinada cantidad de quintales de grano o Kilogramos de carne vacuna, en ambos casos deberá detallarse todas las especificaciones del producto que se usa para relacionar el valor de cotización, su lugar de venta, etc. que hace al precio del mismo. Se hace hincapié en el valor debe ser en Pesos, ya que ello es fundamental para su ejecutabilidad según lo ha determinado la prolífica jurisprudencia al respecto. Asimismo, si bien el arrendamiento está exento de IVA, el pago en especie el fisco lo considera una dación en pago y en consecuencia tributará este impuesto.

Otro tema importante es la interpretación de los contratos. Si bien la normativa del C.C. y C. es similar a la anterior, ya no se enuncia que las partes deben someterse al contrato “como a la ley misma”, según lo instituía el art. 1197 del antiguo Código. Existe una seria posibilidad de que una nueva corriente jurisprudencial sea más intervencionista en lo que respecta a modificar la voluntad de las partes, como ya se ha visto en la jurisprudencia sobre temas contractuales de los últimos años.

Últimamente y debido a las inclemencias del clima es frecuente y también recomendable, dejar establecidas en el contrato las consecuencias para las partes relativas a la imposibilidad del uso de campo por parte del arrendatario, por caso fortuito y fuerza mayor y/o hechos impredecibles. En algunos casos en los contratos relativos a hacienda se ha establecido también las consecuencias de las epizootias que pueden llegar a impedir la actividad o limitarla.

Toma relevancia en la Empresa familiar agropecuaria (EFA) el Art. 1010 del C.C. y C.sobre pactos de herencia futura, a fin de preservar la empresa agropecuaria, éstos están permitidos si son:

a) Relativos a una explotación productiva o a participaciones societarias de cualquier tipo, con miras a la conservación de la unidad de la gestión empresarial o a la prevención o solución de conflictos,

b) pueden incluir disposiciones referidas a futuros derechos hereditarios y establecer compensaciones en favor de otros legitimarios.

c) Estos pactos son válidos, sean o no parte el futuro causante y su cónyuge, si no afectan la legítima hereditaria, los derechos del cónyuge, ni los derechos de terceros.

Los pactos sobre herencia futura también pueden tener relación con los contratos de la Ley 13.246.

Respecto a la legítima, el actual Código disminuye su proporción lo que también puede tener relevancia respecto a la empresa agropecuaria.

Las normas asociativas.

El nuevo Código Civil y Comercial trata de cubrir la ausencia de asociatividad, muy frecuente en el campo, incorporando algunos contratos que ya existían pero que ahora se aplicación a las actividades civiles y a las comerciales.

Estos son lasUniones Transitorias (Art. 1463)Las partes, pueden ser dos o más, tanto sociedades como personas humanas “Se unen para el desarrollo, ejecución de obras o servicios o suministros concretos”; las Agrupaciones de Colaboración (Art. 1453) contrato que rige por diez años, salvo que sus integrantes decidan renovarlo ysu fin esfacilitar, desarrollar, fases (no la totalidad)de la actividad de sus miembros, o perfeccionar o incrementarel resultado de tales actividades. Puede ser utilizada para la realización de una planta de empaques o para la compra de alguna maquinaria (p. ej. Cosechadora) para su uso por parte de todos sus integrantes quienes son solidarios en las obligaciones de la Agrupación. Los Consorcios de Cooperación (Art. 1470) establecidos para facilitar, desarrollar, incrementar o concretar operaciones relacionadas con la actividad económica de sus miembros.

Indudablemente la mayor novedad son las sociedades irregulares, muy frecuentes en la actividad rural, debido su modificación en Ley General de Sociedades (Arts. 21 a 26), el contrato social puede ser invocado entre los socios y es oponible a los terceros si seprueba que lo conocieron al contratar, o cuando nació la relación obligatoria. Por ese motivo rige en entre los socios, y los terceros que conocían el contrato, lo establecido respecto a la representación, la administración y las disposiciones sobre la organización y gobierno de la sociedad que surgen del mismo.También estas sociedades pueden adquirir bienes registrables a su nombre. La responsabilidad de los socios es simplemente mancomunada respondiendo por partes iguales salvo que el contrato lo establezca de otra forma.

Las leyes laborales y previsionales.

Las leyes del trabajador agrario deben considerarse en el contrato, en lo que respecta a su cumplimiento por la parte que aportará personal en relación de dependencia. Tanto el cumplimiento de la legislación previsional, el pago de los aportes como los seguros correspondientes al personal deben estar especificados en el contrato y las penalidades para el caso de incumplimiento. Esta especificación se maximiza en los contratos con contratistas ya que éstos estarían realizando tareas que hacen a la actividad rural por lo que la solidaridad de las partes de acuerdo al Art. 12 de la Ley de Trabajo Agrario nº 26.727.

Retaría tratar otros contratos rurales como los de la actividad de tambo, los referentes a economías regionales, vitivinicultura, olivares, cítricos, el procesamiento de su producción, etc. que exceden el marco de este trabajo.

Como puede verse son varias e importantes las consideraciones a tener en cuenta en un contrato agropecuario.

(1) El sellado depende de cada provincia y corresponde abonar no por el domicilio de los contratantes que puede ser en una jurisdicción donde el sellado sea menos oneroso o inexistente, sino que debe abonar el correspondiente al lugar de la ejecución, o sea donde está ubicado el campo sujeto al contrato.

(2) El porcentaje también varía según la jurisdicción donde el contrato se presente para su homologación.

(3) Ello considerando la aplicación analógica del Art. 40 de la Ley de Arancel de la provincia de Buenos Aires, que se aplica para los alquileres y que reduce a la mitad los porcentajes regulatorios para el caso de homologación de convenio.

(4) Es un porcentaje sobre la efectiva regulación de honorarios, el valor establecido en el cuadro está fijado en base a un honorario mínimo (11%) y el aporte del letrado (10%).