El Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires emitió la Disposición 10/2025 (DI-2025-10-APN-DGRPICF#MJ) publicada en el B.O.R.A. N° 35.710 de fecha 21/07/2025 por la que se establece el marco normativo aplicable para la registración de boletos de compraventa y otros derechos relativos a unidades funcionales y complementarias aún no construidas o en estado de avance de obra.

 Recordemos que por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nro. 1017/2024 y su Reglamentación RESFC-2025-2-APN-MEC, del 15/07/2025; y lo dispuesto por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) se implementaron medidas tendientes a impulsar el crecimiento económico y productivo, el acceso al crédito y la inversión privada, con miras a garantizar la continuidad del tráfico inmobiliario, mejorar el acceso a la vivienda y estabilizar sectores económicos ligados a la construcción.

Entre sus considerandos, la medida expresa “Que, en esa línea y, considerando que los desarrollos inmobiliarios contribuyen a tales fines, el citado DNU dispone que resulta apropiado contemplar las previsiones del artículo 1170 del CCyCN para supuestos en los que, en razón de la inexistencia o estado de situación constructiva de la unidad o el inmueble, no resulte la posesión por parte del comprador.

Que, en tal sentido, se prevé que los boletos de compraventa, o cualquier otro contrato, respecto de futuras unidades funcionales y complementarias, así como las demás situaciones jurídicas atinentes al contrato, deberán contar con la publicidad establecida en el inc. d) del artículo 1170 del CCyCN, a cuyo fin podrán ser registrados ante el Registro de la Propiedad Inmueble o ante las entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV), a elección de las partes.

Que, a tal fin, el citado DNU invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a tomar todas las medidas necesarias para implementar la registración de los mismos”.

Asi, por la Resolución reglamentaria RESFC-2025-2-APN-MEC se dispuso expresamente que la registración de los referidos boletos requiere la previa inscripción, ante el Registro de la Propiedad Inmueble, de la escritura pública otorgada por el o los titulares de dominio del inmueble sobre el cual se construirá un edificio o proyecto inmobiliario, en la que expresen su voluntad de afectarlo al régimen de propiedad horizontal, u otro régimen de subdivisión del suelo, en la oportunidad en la que sea posible de acuerdo con las normas aplicables, con los requisitos allí establecidos.

Que este requisito es imperativo en todos los casos, sea que las partes elijan como entidad de registro de los boletos al Registro de la Propiedad Inmueble o a una de las Entidades Privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Asimismo, el DNU 1017/24 sustituyó el artículo 2071 del CCyCN, quedando en la redacción actual como potestad del titular del dominio del inmueble la constitución de un seguro a favor del adquirente, es decir que éste ya no es de carácter obligatorio.

De este modo, el artículo 1° de la novel normativa manifiesta: “A efectos de la anotación de boletos de compraventa u otros derechos respecto de futuras unidades funcionales y complementarias, sus cesiones y demás situaciones jurídicas atinentes al contrato, es obligatoria la previa registración ante este Registro, de la escritura pública de afectación por la cual el titular registral de dominio del inmueble exprese su voluntad de afectar el mismo al régimen de registro de boletos para su posterior afectación a propiedad horizontal, u otro régimen de subdivisión del suelo en la oportunidad en que sea posible, de acuerdo con las normas aplicables”.

La misma deberá ser ingresada por los canales habituales para documentación notarial y será objeto de calificación registral, debiendo contener, entre otros elementos esenciales:

• Identificación precisa del inmueble (domicilio, matrícula, nomenclatura catastral).
• Determinación y numeración de las futuras unidades funcionales y complementarias según el proyecto de plano de obra (no se requiere adjuntar el plano, basta con sus datos técnicos de referencia).
• Manifestación del estado de ocupación del inmueble.
• Constancia de solicitud y resultado de los certificados registrales (Ley 17.801, artículo 23).
• Compromiso irrevocable del titular de dominio respecto de la futura afectación al régimen de propiedad horizontal o de subdivisión, y promesa de entrega del derecho real de dominio o superficie.
• Identificación de la entidad —pública o privada— a cargo de la registración de los boletos.
• Declaración sobre la existencia de boletos ya suscriptos.
• Agregado de croquis suscripto por profesional habilitado, en original o copia certificada por escribano.

En los supuestos en que el Registro actúe como entidad receptora de boletos, estos deberán ser presentados en simultáneo con la solicitud de registración de la escritura de afectación, siempre que ya hayan sido celebrados.

La normativa contempla, además, la modificación del proyecto de afectación, la cual tendrá que instrumentarse mediante nueva escritura pública e inscribirse conforme al procedimiento registral correspondiente.

En cuanto a la extinción del asiento registral de afectación, podrá producirse:

• Por caducidad automática: transcurridos diez (10) años desde la registración, si no se solicita su renovación.
• Por petición conjunta de todas las partes interesadas, con las conformidades necesarias —incluidas aquellas de titulares de derechos hipotecarios y adquirentes con boletos registrados, en su caso.
• Por decisión judicial.
• Por consumación del régimen definitivo, es decir, al momento de afectar el inmueble a propiedad horizontal u otro régimen legal, y transmitirse la totalidad de las unidades proyectadas.

La norma habilita la posibilidad de reinscripción antes del vencimiento del plazo de caducidad, a solicitud de cualquiera de las partes interesadas o de las entidades financieras titulares de hipotecas, sin necesidad de generar nuevos certificados registrales.

La Disposición entró en vigencia el mismo día de su publicación.