Mediante la Disposición 11/2025 (DI-2025-11-APN-DGRPICF#MJ, publicada en el B.O.R.A N° 35.716 en fecha 29/07/2025) la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal establece el procedimiento y los requisitos para la toma de razón de los boletos de compraventa sobre unidades proyectadas o en construcción.

Esta medida se dicta en el marco del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024, que busca garantizar la continuidad del tráfico inmobiliario y dar seguridad jurídica a los adquirentes en pozo.

De esta manera, se establecen las condiciones para la registración, control y publicidad de boletos de compraventa y contratos relativos a inmuebles en construcción o por construir, en concordancia con lo dispuesto por el DNU 1017/2024 y su reglamentación.

En este sentido, se detallan requisitos para la inscripción y encadenamiento de derechos; se faculta la creación de folios especiales y la actualización de bases de datos, y se establecen efectos directos sobre la publicidad registral y protección jurídica de los adquirentes.

En sus considerandos se expresa: “Que, en tal sentido, en su artículo 10 [del DNU 1017/2024] establece que la Comisión Nacional de Valores (CNV) podrá autorizar, a las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a anotar boletos de compraventa y cualquier otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva.

Que, asimismo, prevé que los boletos mencionados deberán contar con la publicidad establecida en el inc. d) del artículo 1170 del CCyCN.

Que, en este sentido, el citado DNU invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a tomar todas las medidas necesarias para implementar la registración de los boletos, previendo, en sus considerandos, que en el caso que los registros de la propiedad inmueble de las jurisdicciones locales no contemplen la registración de los mismos, corresponde facultar a entidades de derecho privado a llevar la anotación de los mismos en las condiciones previstas por el citado artículo 1170 del CCyCN”.

Esta Disposición técnico registral destinada a la inscripción de boletos de compraventa para desarrollos inmobiliarios, menciona la Reglamentación RESFC-2025-2-APN-MEC que dispone expresamente que la misma requiere la previa inscripción de la escritura pública otorgada por el o los titulares de dominio del inmueble sobre el cual se construirá un edificio o proyecto inmobiliario, en la que expresen su voluntad de afectarlo al régimen del DNU Nro. 1017/2024 y a su vez, una vez terminada la obra, al régimen de propiedad horizontal en la oportunidad en que esto sea posible de acuerdo con las normas aplicables, todo ello con los requisitos allí establecidos.

“Que, al respecto, la DTR Nro. 10/2025 ha establecido los requisitos a observar en la registración del documento por el cual se ruegue la previa anotación de la afectación al régimen de boletos.

Que siendo los boletos de compraventa y otros contratos, documentos privados sujetos a la autonomía de la voluntad que rige la materia contractual, que confieren derechos personales y cuya ‘relación’ con el derecho real de dominio es la de otorgar al adquirente del boleto un derecho creditorio hábil para exigir a partir de ahí el título y modo suficiente (art. 1892 CCyCN), resulta no solo conveniente sino que constituye requisito imprescindible para la anotación de estos documentos una previa y especial calificación por parte de profesional idóneo sobre la legalidad de su contenido, la legitimación de los firmantes y el cumplimiento de la demás normativa aplicable.- De esta forma dicha calificación se podrá constituir como rogatoria a registrar, asegurando la legalidad del acto instrumentado y simplificando el proceso inscriptorio”, agrega la novel normativa.

El artículo 2° de la DTR dice:  “Cumplido el requisito del artículo anterior, este Registro calificará que del documento traído a registración y en su caso del formulario de inscripción acompañada a tal fin, surjan, según correspondan, los siguientes datos: a) identificación de las partes del contrato (nombre y apellido o denominación social, CUIT, DNI, estado civil y domicilio, según corresponda); b) matrícula del inmueble, su ubicación y nomenclatura catastral completa; c) adecuada identificación de la o las futuras unidades funcionales y de corresponder de la/s futura/s unidad/es complementaria/s (número proyectado y no solo su identificación comercial); d) fecha cierta del boleto; e) verificación expresa del profesional referida a que la unidad proyectada y vendida se ajusta al proyecto de edificio que fue conformado por la autoridad de aplicación; f) que surge abonado como mínimo el veinticinco por ciento (25%) del precio de la/s futura/s unidad/es; g) que no se ha hecho entrega de la posesión; h) de corresponder, que se ha otorgado el asentimiento conyugal o conformidad por existir unión convivencial inscripta; i) de aplicar, que se ha verificado el cumplimiento de la Ley 25.246 y Resoluciones UIF; j) en el caso de que el contrato a inscribir se ingrese en soporte papel, el mismo deberá contar con firma certificada por escribano público; y k) con respecto a la póliza de caución vigente (art 2071 CCyCN) la misma es de carácter optativo por lo que en caso de existir deberá surgir la constancia expresa de la misma por parte del profesional. De tratarse de otras situaciones jurídicas atinentes al contrato, se calificarán además los requisitos de estilo”.

En el supuesto de cesión, prenda o cualquier otro acto de disposición sobre el boleto ya registrado, además deberá surgir el perfecto encadenamiento a partir del titular de dominio que prometió en venta la futura unidad con los sucesivos adquirentes (cfr. su artículo 3°).

En aquellos casos en que la solicitud de anotación de boleto, sus cesiones o demás situaciones jurídicas vinculadas al contrato, no cumplan con los requisitos exigidos este Registro procederá a su rechazo (cfr. su artículo 4°).

De acuerdo a su artículo 7° la anotación de los boletos se extinguirá en los siguientes casos:

a. Cuando se otorgue la escritura traslativa de dominio de la unidad objeto del mismo;

b. A solicitud de todas las partes interesadas;

c. Por orden judicial;

d. A los cinco años, si antes no se renovare su inscripción.

Otras definiciones:

• En caso de existir inscripción definitiva y vigente de afectación al régimen previsto en la DTR Nro. 10/2025, en la escritura de afectación al régimen de propiedad horizontal el escribano autorizante deberá calificar que las unidades funcionales y complementarias, si las hubiera, proyectadas sobre las que existan boletos registrados, coincidan totalmente con las unidades efectivamente dadas de alta en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Si así no sucediera, el profesional deberá dejar expresa constancia de ello en el Reglamento de Propiedad Horizontal identificando expresamente la correlación y correspondencia entre las unidades efectivamente dadas de alta con aquellas proyectadas, y rogar ello ante este Registro.
• En las escrituras por las cuales se ruegue la inscripción de la primera transmisión de dominio de las unidades funcionales/complementarias sometidas al régimen de propiedad horizontal, deberá constar expresamente la inexistencia de boleto firmado o registrado o, en caso contrario, su debida relación. Si la anotación de boletos se llevara en este Registro, será objeto de calificación la coincidencia del último titular inscripto o en su caso el perfecto encadenamiento lógico causal con el último inscripto (cfr. su artículo 9°).
• Una vez anotado en forma definitiva el documento de Afectación al Régimen de Propiedad Horizontal, no se tomará razón de nuevos boletos, ni de sus cesiones, ni de otra situación jurídica derivada del contrato, salvo orden judicial en contrario.
• Los boletos podrán reinscribirse, antes de su caducidad, a pedido de cualquiera de las partes interesadas y/o, en caso de existir derecho real de hipoteca sobre el inmueble o prenda sobre el boleto, a pedido de la entidad financiera que otorgó el crédito, para lo cual deberán observarse los mismos requisitos que para la anotación de boletos.

La Disposición 11/2025 RPI entró en vigencia el mismo día de su publicación.