La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial decidió que los bienes de un tercero no deben responder por obligaciones ajenas, por el mero hecho de no haberse materializado la inscripción de la transmisión en el registro debido a circunstancias desconocidas pero ajenas a la voluntad de su titular.

En los autos caratulados “Banco Piano S.A. c/ José Romeo e Hijo y Cía. SC s/ ejecutivo”, la parte actora apeló la decisión de primera instancia que acogió la solicitud de suspensión de subasta articulada por quien adujo ser adquirente de los lotes cuyo embargo se ordenó a pedido del banco.

En su pronunciamiento, el magistrado de grado sostuvo que los predios no se encontraban actualmente embargados, ya que la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires había dejado sin efecto tales asientos cautelares al rectificar el dominio en cabeza del Sr. D. H. M., concluyendo que no resultaba posible continuar con la ejecución pretendida por la entidad bancaria.

Cabe señalar, que tras suspender el trámite de ejecución, el juez de primera instancia ordenó como como medida para mejor proveer el libramiento de un oficio al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, a fin de que informe si el sello inserto en la escritura anejada pertenecía a dicha dependencia, indicando los motivos por los cuales no se procedió a la registración correspondiente.

Debido a que el registro informó en su contestación que se había omitido consignar la titularidad del adquirente D. H. M. y que todas las medidas cautelares habían sido erróneamente anotadas en las citadas inscripciones de dominio atento que los demandados habían transmitido su dominio por escritura "ut supra" referenciadas, la decisión de grado juzgó que resultaba imposible continuar con la ejecución pretendida.

Por su parte, la recurrente alegó que la decisión cuestionada resultaba cercenatoria de su derecho a perseguir el cobro del crédito que ostenta frente a la demandada y contradictoria con los principios contemplados en el artículo 2.505 del Código Civil, agregando a ello que el incidentista fue negligente al no haber constatado la efectiva inscripción de la compraventa de los lotes en el registro pertinente.

Los jueces que componen la Sala F consideraron que “el promotor de la incidencia no obró negligentemente, pues la falta de registración se gestó dentro del ente administrativo por motivos no imputables a su persona”.

En tal sentido, los camaristas determinaron que “resultaría reñido con la justicia del caso que los bienes de un tercero respondieran por obligaciones ajenas, por el mero hecho de no haberse materializado la inscripción de la transmisión en el registro debido a circunstancias desconocidas pero ajenas a la voluntad de su titular, quien había ingresado el trámite coetáneamente al tiempo de la adquisición”.

Tras remarcar que “una tesitura diversa implicaría convalidar la inexactitud registral, lo cual no aparece jurídicamente tolerable”, los jueces aclararon que “los tribunales no pueden mantenerse ajenos a las implicancias derivadas de un error administrativo del registro, so riesgo de convalidar -ilegítimamente- un indeseable divorcio entre derecho y realidad”.

En el fallo dictado el pasado 9 de mayo, los magistrados expusieron que no obsta lo expuesto la invocación del artículo 2.505 del Código Civil efectuada por el recurrente, al señalar que “en el régimen registral argentino, causal y no convalidante, la protección a los terceros es plena sólo cuando se trata de subadquirente de buena fe y a título oneroso (arg. art. 1051 CCiv.)”.

En dicho marco, la mencionada Sala concluyó que “las inexactitudes extensivas (aquellas motivadas por la publicitación de un derecho o prerrogativa inexistente o más extensas de lo que es en la realidad extraregistral) pueden rectificarse aún en el caso de existir el emplazamiento de derechos incompatibles”.

Luego de destacar  “el ejecutante es un acreedor embargante posterior a la adquisición del inmueble, que jamás podría haber logrado su cautela de haberse publicitado correctamente la titularidad registral y plasmado la realidad jurídica extrarregistral subyacente”, el tribunal resolvió que “la apariencia jurídica derivada de una omisión administrativa, no puede primar sobre la realidad jurídica extraregistral de una compraventa onerosa de buena fe, con título suficiente, y tradición posesoria anterior en el tiempo. Considerar lo contrario implicaría un avasallamiento de un derecho jurídicamente reconocido”.