Hay una situación muy frecuente en la Argentina que suele pasar desapercibida hasta que estalla un conflicto: personas que viven desde hace años en una casa o departamento que sienten como propio, pero que nunca escrituraron.

Compraron con un boleto de compraventa, heredaron de palabra, recibieron la posesión de un lote familiar o construyeron sobre un terreno que nunca regularizaron. Pagan impuestos, servicios, hacen mejoras, crían a sus hijos allí. En la vida cotidiana son dueños. En términos legales, no lo son.

La propiedad sólo existe jurídicamente cuando hay escritura pública inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Todo lo demás es una situación de hecho, frágil y muchas veces riesgosa. En el derecho argentino, el único título válido que acredita la propiedad de un inmueble es la escritura inscripta; cualquier otro documento puede generar derechos u obligaciones, pero no dominio pleno.

El problema rara vez aparece de inmediato. Suele manifestarse cuando alguien quiere vender, hipotecar, dividir una herencia o cuando surge un conflicto familiar. Sin escritura, el inmueble continúa figurando a nombre del titular anterior. Y eso tiene consecuencias concretas: no se puede vender ni hipotecar, no puede utilizarse como garantía para créditos, en una sucesión el derecho no está plenamente protegido y, si el vendedor tiene deudas, embargos o juicios, el inmueble puede verse comprometido.

Existe una creencia muy extendida según la cual vivir durante muchos años en una propiedad equivale a ser dueño. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, la posesión no reemplaza a la escritura. Habitar un inmueble, pagar impuestos, realizar mejoras o comportarse como dueño no alcanza para adquirir automáticamente el dominio.

Uno de los errores más frecuentes es pensar que el boleto de compraventa convierte al comprador en propietario. El Código Civil y Comercial es claro: la transferencia de dominio de un inmueble solo se produce mediante escritura pública e inscripción registral. El boleto es un contrato válido, genera la obligación de escriturar y legitima la posesión, pero no transmite la propiedad.

La jurisprudencia ha sido consistente en este punto. El boleto no suele considerarse un “justo título” suficiente para acceder a la prescripción adquisitiva breve, aunque sí puede servir como elemento para demostrar la buena fe y la existencia de una relación contractual previa.

Frente a estas situaciones, el ordenamiento jurídico ofrece distintas herramientas para regularizar.

Cuando existe boleto de compraventa y el vendedor o sus herederos no firman la escritura, es posible iniciar un juicio de escrituración. A través de este proceso, un juez puede ordenar que la escritura se otorgue incluso sin la voluntad de la parte obligada, siempre que se acredite el cumplimiento del contrato, es decir, haber abonado la totalidad del precio en tiempo y forma, acompañando el boleto con todos los recibos de pago.

Si el vendedor —por ejemplo una empresa constructora— es declarado en quiebra, los compradores por boleto deben presentarse en tiempo y forma ante la sindicatura del proceso falencial para verificar su crédito como acreedores de una obligación de hacer, es decir, de escrituración.

Otra vía es la prescripción adquisitiva, más conocida como usucapión. Este mecanismo permite adquirir la propiedad por el solo paso del tiempo cuando la posesión fue pública, pacífica, ininterrumpida y ejercida con ánimo de dueño. En general se requieren veinte años de posesión sin título, o diez años cuando existe título y buena fe, aunque en este último caso el boleto no siempre resulta suficiente para acceder al plazo más corto.

El trámite se realiza mediante un juicio de usucapión, debiendo aportar documentación de servicios, arreglos y declaraciones testimoniales de vecinos, y concluye con una sentencia que ordena inscribir el inmueble a nombre del poseedor.

Una de las situaciones más complejas aparece cuando el vendedor fallece antes de escriturar. En esos casos, el comprador debe hacer valer su derecho dentro de la sucesión. Los herederos están obligados a respetar el boleto, pero los tiempos suelen extenderse y los conflictos familiares o patrimoniales pueden entorpecer seriamente el proceso. Si los herederos no inician la sucesión porque no les interesa o no se los puede ubicar, será el propio poseedor quien deberá iniciarla para poder demandar.

Postergar la escrituración no es un simple descuido administrativo. Es una decisión que puede generar consecuencias importantes a futuro. La falta de protección plena frente a terceros, la posibilidad de embargos o reclamos vinculados al titular registral, los conflictos sucesorios y los costos judiciales elevados son algunos de los riesgos más habituales.

En muchos casos, el intento de ahorrar hoy termina convirtiéndose en un problema mucho más caro mañana.

Por eso, antes de comprar un inmueble sin escritura, resulta indispensable consultar con un escribano o abogado especializado en derecho inmobiliario, verificar quién figura como titular en el Registro de la Propiedad y no dejar pasar años sin intentar regularizar la situación. Conservar comprobantes de pagos, impuestos, servicios y mejoras, con respaldo de facturas y remitos, puede resultar decisivo en un eventual proceso judicial.

Regularizar una propiedad no es una cuestión burocrática menor. Es una forma de proteger el patrimonio, evitar conflictos familiares y garantizar seguridad jurídica.

Escriturar no es un lujo ni una formalidad innecesaria. Es la diferencia entre sentirse dueño y serlo realmente.