El 12 de agosto de 2019 la Comisión Nacional de Valores (“CNV”) emitió una resolución por la que determinó que los instrumentos de inversión de una plataforma de financiamiento colectivo de proyectos inmobiliarios (la “Plataforma”) estructurada a través de un fideicomiso de administración no constituyen un valor negociable conforme lo establecido en el Artículo 2° de la Ley 26.831 (la “Ley de Mercado de Capitales”) y por ello la operatoria se encuentra por fuera del control de la CNV, no resultando de aplicación las normas relacionadas con la oferta pública de valores negociables.

Cabe mencionar que para la configuración de una oferta pública en los términos del Artículo 2° de la Ley de Mercado de Capitales deben reunirse los siguientes requisitos: i) interpelación al público en general o grupos determinados; ii) realizar dicha interpelación a través de medios masivos de difusión, y iii) que la interpelación sea destinada a efectuar actos jurídicos con valores negociables.

A fin de determinar qué es un valor negociable, la CNV distingue entre valores negociables “impropios” y valores negociables “propios”. Son valores negociables “impropios” aquellos instrumentos a los cuales, sin reunir las características intrínsecas de un valor negociable, la ley les reconoce expresamente la condición de tales, así como la posibilidad de ser objeto de oferta pública. Son valores negociables “propios” aquellos que conjuntamente reúnen tres características comunes: i) son homogéneos, ii) son emitidos o agrupados en serie y negociables en igual forma y con efectos similares a los títulos valores y iii) por su configuración y régimen de trasmisión, deben ser susceptibles de tráfico generalizado en impersonal de los mercados financieros. 

Descartando que la inversión en la Plataforma pudiera ser considerada un valor negociable “impropio”, ya que los mismos son creados en forma específica por ley, la CNV analizó si dicha inversión podría ser considerada un valor negociable “propio”. 

En el caso analizado por la CNV, remarco que, de acuerdo con los datos aportados por la administradora de la Plataforma, dentro de la Plataforma no se ofrece un ámbito en el cual los inversores tengan la posibilidad de negociar su participación en el fideicomiso, así como tampoco por fuera de ella. En virtud de ello, la CNV concluyó que al no ofrecer la Plataforma un espacio que opere como mercado secundario, el producto ofrecido no resulta susceptible de tráfico generalizado e impersonal en los mercados financieros, por lo que no constituye el mismo un valor negociable en sentido propio. 

Adicionalmente, en el marco de la resolución analizada, la CNV confirmó que el fideicomiso de administración a través del cual se instrumenta la Plataforma en cuestión, no se encuentra bajo su control, ya que las competencias de la CNV se limitan a los fideicomisos financieros que realicen oferta pública de valores negociables.

En conclusión, la CNV aclaró los límites de su competencia en cuanto a las inversiones en plataformas de financiamiento colectivo de desarrollos inmobiliarios estructuradas a través de un fideicomiso de administración, alejándolas de la definición de valor negociable determinada en el Artículo 2° de la Ley de Mercado de Capitales, quedando por ello por fuera de las normas que regulan la oferta pública de los mismos. 

Tanoira Cassagne Abogados asesoró a la Plataforma en el descargo presentado en CNV.

Por Jaime Uranga y Rocio Carrica