En la causa “Zucchini de Morra, Josefina c/ Quinteros, Miguel y otro s/ Ejecución de alquileres”, el ejecutado apeló la resolución que rechazó la excepción de inhabilidad de título, la falta de apertura a prueba, la fecha estimada hasta la cual se computó el débito de arriendos, los intereses fijados y las costas.

Las magistradas que componen la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicaron que “la inhabilidad de título se limita a las formas extrínsecas relacionadas con las deficiencias formales del título sin que se pueda introducir por ese conducto referencias que hagan a la causa de las obligaciones reclamadas, dichos planteos deben impugnarse a través de una pretensión de conocimiento (cfr. Palacio, L., Derecho Procesal Civil, t.VII, pág. 692/693)”.

Con relación al presente caso, las camaristas juzgaron que dicha excepción debía ser desestimada dado que “aun cuando el planteo se encuadrase como excepción de compensación, sabido es que la compensación como medio de extinción de las obligaciones dentro del proceso ejecutivo, se halla sometida a ciertas restricciones: debe fundarse en un crédito líquido y exigible ejecutivamente, porque si faltase la primera condición habría que recurrir a juicio de conocimiento para fijar su monto y, si faltase la segunda, por estar pendiente de plazo o condición, el título sería inhábil por inexigibilidad”.

En cuanto al plazo hasta el cual se devengaron los alquileres y el depósito de las llaves en el proceso de desalojo, el tribunal entendió que “no se configuran aquí los presupuestos de la consignación que ensaya el apelante”, debido a que “las llaves no fueron depositadas en una acción de consignación, sino en el juicio de desalojo iniciado por el locador por la causal de falta de pago, y no existen evidencias, sino lo contrario, de que existiera una negativa del locador a recibir las mismas”, estableciendo que “existió un lapso razonable para la realización de los trámites necesarios para materializar el recupero del inmueble”.

En relación a la apelación de ambas partes sobre los intereses, cuestionando la ejecutante la falta de admisión de la multa pactada por la retención del bien, las Dras. Mabel Alicia de los Santos y María Isabel Benavente explicaron que “en cláusula penal tiene por finalidad tanto la de resarcir los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del deudor, cuanto la de asegurar mediante la compulsión, la obtención de la prestación, al agregar un estímulo psicológico para instar al deudor a que cumpla (cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída, La Cláusula penal, Bs. As, 1981, fs. 353/356)”.

Sentado ello, las magistradas ponderaron que “casos análogos en que se reclama un crédito por alquileres en pesos, esta Sala consideró razonable fijar la tasa de interés del 24% anual por todo concepto, inferior a la decidida por el a quo (36% anual) y a la pactada (TA BNA)”, admitiendo de este modo la queja de los ejecutados.

Por otro lado, el tribunal resolvió en el fallo dictado el pasado 25 de marzo, que “no existe fundamento para no receptar la cláusula penal prevista en la cláusula quinta del contrato, pues dicha sanción –dirigida a constreñir al inquilino a que restituya el inmueble luego del vencimiento operado del contrato- tiene una naturaleza distinta a los intereses punitorios establecidos por el no pago del alquiler”, destacando “en punto a la cuantía de la cláusula penal, para que la misma cumpla cabalmente su función compulsoria es admitido que debe superar considerablemente el valor de la prestación incumplida (cfr. Mosset Iturraspe, Medios compulsorios en Derecho Privado, pág.78)”.

Luego de ponderar que “los criterios de nuestros tribunales en cuanto a la fijación de pautas para este tipo de sanción son diversos, se estima equitativo y razonable si ésta no supera el doble del alquiler (cfr. Kemelmajer de Carlucci en Bueres A. J.-Highton E .I.,Código Civil, Ed. Hammurabi, Bs. As. 1998, T 2A, pág. 563)”, y dado que “se ve superado en la pena pactada por las partes”, las camaristas decidieron que “se considera prudente admitir la multa pero reducirla al pago en dicho concepto del doble del alquiler por mes de retardo, haciendo lugar a los agravios de la ejecutante”.