Por Gabriel Martínez Niell
Estudio Grispo & Asociados

 El creciente desarrollo de múltiples proyectos inmobiliarios, tales como clubes de campo, barrios privados residenciales y parques industriales, constituye una realidad innegable, y cuya proliferación en los últimos tiempos ha originado la imperiosa necesidad de establecer un régimen jurídico especializado, con reglas claras destinadas a organizar estos emprendimientos y a precisar los múltiples aspectos, relaciones, derechos y obligaciones comprendidos en estos complejos inmobiliarios.

Con este objetivo en miras, la Comisión designada para la elaboración del Proyecto de Reforma, Actualización y Unificación de los Códigos Civil y Comercial, integrada por los Dres. Lorenzetti, Highton de Nolasco y Kemelmajer de Carlucci, ha propuesto el tratamiento de los referidos “conjuntos inmobiliarios” en los artículos 2073 al 2086. Cabe señalar que este Proyecto ha sido ingresado al Congreso de la Nación, en cuyo ámbito se ha constituido una Comisión Bicameral, compuesta por senadores y diputados integrantes de diversas comisiones de cada cuerpo, en la que actualmente el Proyecto se encuentra bajo análisis.

No puede obviarse que, tratándose de una materia comprendida en el campo de los derechos patrimoniales, con directa incidencia en el derecho constitucional de propiedad, constituye un área de competencia del legislador nacional, y que hasta nuestros días ha constituido una cuenta pendiente toda vez que se trata de una realidad aún no regulada en el derecho de fondo, y que ha conducido a las jurisdicciones locales a atender legislativamente la situación específica de los complejos inmobiliarios.

Entre los principales aspectos tratados en la nueva normativa propuesta para regular la situación de los conjuntos inmobiliarios, resulta oportuno destacar los siguientes:

- La definición de “conjuntos inmobiliarios”, incluyendo a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, quedando comprendidos asimismo aquéllos emprendimientos que contemplen usos mixtos.

- Los elementos característicos de estos conjuntos inmobiliarios, entre los cuales cabe mencionar el cerramiento, las partes comunes y privativas, el “estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes”, el reglamento, las obligaciones de contribución con los gastos para el mantenimiento del conjunto inmobiliario y la entidad con personería jurídica que nuclea a los propietarios.

- La distinción entre “cosas y partes necesariamente comunes” y “cosas y partes privativas”.

- Las facultades y obligaciones del propietario, y el ejercicio de sus derechos “teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”.

- La fijación de límites perimetrales y control de acceso al conjunto inmobiliario.

- Las limitaciones y restricciones que podrán ser establecidas por el reglamento de propiedad y administración, “en miras al beneficio de la comunidad urbanística”.

- La posibilidad de establecer un “régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios”, y definir la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones por terceras personas.

- La transmisión de unidades, aspecto en el cual el Proyecto aborda el espinoso tema del derecho de admisión respecto de potenciales adquirentes, estableciendo que el reglamento “puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas”.
Sin duda alguna, el Proyecto constituye un avance en la propuesta de implementación de un régimen legal específico, en la normativa nacional, orientado al tratamiento de los conjuntos inmobiliarios.

Destacamos que el legislador haya optado por incluir expresamente el análisis de estos emprendimientos en el marco del Proyecto, a través de una serie de pautas concretas destinadas al aseguramiento de una óptima convivencia, la protección de los múltiples valores comprendidos en cada emprendimiento de estas características, y el beneficio de la comunidad en su conjunto.