La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicó que el propietario de cada unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del ejercicio de la administración, ya que la acción corresponde al consorcio de propietarios integrantes del edificio

En la causa “Ramos Jorge Alberto y otro c/ Arrendo Eduardo s/ Rendición de cuentas”, la parte actora apeló la resolución de primera instancia que hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa.

En el presente caso, el demandado interpuso la excepción de falta de legitimación activa con sustento en que los titulares de dominio de una unidad funcional que forma parte de un consorcio de propietarios organizado mediante el sistema originalmente previsto por la Ley 13512 y hoy regulado por los artículos 2037 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, carecen de acción para demandar la rendición de cuentas de su administrador, toda vez que ella se encuentra en cabeza del ente consorcial.  

En su apelación,  los actores se agraviaron al considerar que resulta absurdo que el administrador que se encuentre en el ejercicio del cargo de administrador del consorcio requiera su propia rendición de cuentas. En tal sentido, los recurrentes señalaron que no existe estipulación legal expresa que impida a los miembros del consorcio de copropietarios solicitar la rendición de cuentas del mandatario que administra sus bienes.

En sus agravios, añadieron que lo decisivo no es si el demandado debe rendir cuentas por su gestión sino que la cuestión a discernir es si el administrador tiene o no la obligación de rendir las cuentas a los actores.

Las magistradas de la Sala J explicaron que “la falta de legitimación para obrar existe cuando no media coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender o contradecir respecto de la materia sobre la cual versa el litigio, todo lo cual denota la correspondencia lógica que debe existir entre el derecho deducido en juicio y la persona que lo hace valer y/o frente a la cual lo pretende hacer valer, identificándose con la tradicionalmente denominada “falta de acción” (“sine accione agit”) la cual para ser decidida en la oportunidad y el modo “ex officio” en que lo hizo el anterior sentenciante debe aparecer en forma manifiesta, lo que ocurre, en términos generales, cuando el juez se halla en condiciones de expedirse sin otro trámite y sobre la base de los elementos de juicio inicialmente incorporados al proceso”.

Las camaristas precisaron que “el art. 2066 del CCC prevé la designación y remoción del administrador”, mientras que “el art. 2067 establece que el administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por a ley, el reglamento de copropiedad y la asamblea de propietarios, los que son enumerados en forma especial en los incisos a) a m)”, añadiendo que “es así como el inciso e) del artículo 2067 citado, obliga al administrador a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal”.

En tal sentido, el tribunal aclaró que “el administrador ingresa entonces, en el conjunto de personas que deben rendir cuentas “por disposición legal” (art. 860 inc. c) del CCC) y no solamente porque actúe en interés ajeno (art. 860 inc. a) del CCC) y le sean aplicables las normas del mandato. (art. 1324, obligaciones del mandatario)”.

Tras destacar que “la relación celebrada entre el consorcio (mandante) y el administrador (mandatario), el administrador se relaciona con el consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquel y cada un de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial”, la mencionada Sala determinó que “de ahí que sea el consorcio el que está autorizado mediante previa decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas (Conf. Highton E., en “El administrador en la Propiedad Horizontal”, página 171, Ed. Rubinzal Culzoni Editores)”.

En el fallo dictado el 10 de Agosto pasado, las Dras. Beatriz Alicia Verón y Zulema Wilde concluyeron que “el propietario de cada unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del ejercicio de la administración, ya que la acción corresponde al consorcio de propietarios integrantes del edificio”, por lo que “la acción intentada resulta improponible toda vez que la actora carece de legitimación para obrar en la forma pretendida”, confirmando la decisión recurrida.