En los autos caratulados “Cornaglia, Elba c/ Córdoba, Rodrigo y otro s/ Ejecución de Alquileres”, los ejecutados presentaron recurso de apelación contra la resolución de primera instancia que rechazó la excepción de inhabilidad de título opuesta con sustento en el incumplimiento del contrato de alquiler.

En su apelación, los recurrentes alegaron que nunca reconocieron la deuda, sumado a que no se tuvo en cuenta que se decidió sujetar el pago del canon locativo a la solución de los serios inconvenientes que presentaba el inmueble y la falta de respuesta de la locadora.

Según sostuvieron los apelantes, la locadora era responsable conforme lo prescripto por el art. 1220 del nuevo Código y que no existe deuda ejecutable porque actuaron con derecho al no pagar los alquileres.

Los magistrados que integran la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil señalaron en primer lugar que “la inhabilidad del título opuesta se basó en el supuesto incumplimiento contractual atribuido a la ejecutante y a la legítima retención de los arriendos que los ejecutados habrían realizado en atención a la causal que invocan”.

Sentado ello, los camaristas remarcaron que “como es sabido, mediante la defensa en cuestión no es posible en el limitado marco del juicio ejecutivo, cuestionar la causa de la obligación y mucho menos revisar o cuestionar el cumplimiento del contrato que da origen a la deuda que aquí se reclama”, agregando que “sólo es viable en el caso de que se cuestione la idoneidad jurídica del título, sea porque no figura entre los mencionados por la ley, porque no reúne los requisitos que condicionan su fuerza ejecutiva o porque el ejecutante o el ejecutado, carecen de legitimación procesal en razón de no ser las personas que figuran en el documento como acreedor o deudor (conf. Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, pág. 424)”.

Tras recordar que “esta defensa sólo puede fundarse en las irregularidades de que el título pueda adolecer en sus formas extrínsecas, sin que sea posible cuestionar la causa de la obligación”, los magistrados puntualizaron que “en materia de arrendamientos, la naturaleza ejecutiva de la deuda resulta de la ley”, mientras que “el art. 1578 del Código Civil y el 523 del Código Procesal, confieren al locador acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas”.

En este marco, los Dres. determinaron que “en el presente caso, no se acreditó el pago de los arriendos por el período reclamado”, mientras que “aunque se negó la deuda, lo cierto es que los ejecutados admitieron la falta de pago de los alquileres por la privación del uso del inmueble”.

En el fallo del 7 de febrero pasado, el tribunal juzgó que “aun en los términos del actual art. 1203 del nuevo Código Civil y Comercial, los ahora ejecutados de haberse creído con derecho a efectuar la retención de los alquileres por la imposibilidad total o parcial de usar del inmueble locado por las falta de gas, ante la oposición y negativa de la contraparte, debieron articular judicialmente la pretensión para así poder oponer al progreso de esta acción la defensa en tratamiento”, añadiendo que “también debió consignar judicialmente la entrega de las llaves como finalmente lo efectúo en el proceso de desalojo y se puso en conocimiento de la accionante con fecha 1° de abril de 2016, como surge de las constancias agregadas a fs. 37 y fs. 38 del expediente sobre desalojo seguido entre las mismas partes, venido “ad effectum videndi et probandi””.

Al confirmar que la excepción de inhabilidad de título se encuentra correctamente desestimada, la nombrada Sala decidió rechazar el recurso de apelación planteado.