En el marco de la causa “B. A. C. L. E. L. BCRA y otro c/ P. A. R. y otro s/ Ejecución hipotecaria”,el ejecutante de autos, insatisfecho con el producido de la subasta que dejó un saldo insoluto de su crédito, ejerció su poder de agresión patrimonial contra otro bien inmueble de su deudor, mientras que producida la subasta de esta última finca, aprobada judicialmente la venta y oblado el saldo de precio se presentó otro accipiensinvocando la calidad de acreedor hipotecario respecto de dicho bien y se opuso a que se disponga de los fondos arrojados por el remate hasta tanto fuera cancelado su crédito, en tanto el ejecutante de estos obrados pretendió hacer valer el privilegio del primer acreedor embargante, argumentando que a la época de la ejecución el gravamen hipotecario se hallaba caduco y, en consecuencia, carente del iuspreferendiy del iuspersequendi, resultando inoponible a terceros.

El juez de grado resolvió rechazar la cuestión de privilegios opuesta por el ejecutante respecto del mencionado acreedor hipotecario. Al pronunciarse en tal sentido, dicho magistrado recordó que la inscripción de los gravámenes ante el Registro de la Propiedad Inmueble no resulta un requisito necesario para la constitución de la garantía, simplemente tiene efectos publicitarios para alegar derechos frente a terceros, pero en casos como el de autos en que el tercero tenía conocimiento de la hipoteca con anterioridad a la caducidad de la registración, el derecho real le es oponible.

Ante la apelación presentada por el ejecutante contra dicho pronunciamiento, los jueces de la Sala G de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil señalaron que “la inscripción de la hipoteca en el registro respectivo es un acto de publicidad que la convierte en oponible a terceros”, mientras que “a falta de inscripción no hay oponibilidad”, por lo que “sólo harían excepción a esta norma los terceros cuyo conocimiento de la existencia del gravamen constara de manera cierta y fehaciente, como son los que intervienen en el acto de constitución de la hipoteca, a tenor de lo dispuesto por el art. 3135 del Código Civil (vigente a la época de los hechos examinados en el sub lite) u otros que estuvieran en situaciones similares”.

Tras señalar que “el quid de la cuestión en debate radica en la buena o mala fe de los terceros, y ello en materia inmobiliaria no obedece únicamente al conocimiento de las constancias registrales sino, además, a la ignorancia de la realidad extrarregistral apreciada desde una actitud diligente”, los Dres. Carlos Alfredo Bellucci y Carlos Carranza Casares precisaron que “la buena fe se evalúa bajo parámetros subjetivos, ligados al conocimiento cierto o presunto que el sujeto pueda tener de la realidad extrarregistral y más allá de lo informado por el Registro”, sumado a que “debe repararse en que este principio de buena fe campea en la solución del art. 3136 del Código de Vélez (v. su nota) por la cual la hipoteca no inscripta es igualmente oponible a otro acreedor hipotecario posterior, cuando haya hecho inscribir primero su hipoteca pese a conocer de la existencia de la anterior”.

Como consecuencia de lo expuesto, y en base a las constancias obrantes en el expediente, los magistrados coincidieron con lo resuelto en primera instancia, debido a que “el aquí ejecutante no pudo desconocer la real situación extrarregistral del inmueble subastado, ni alegar buena fe (en el sentido anteriormente indicado)”, por lo que “hizo bien el juez de grado en prevalecer el crédito del acreedor hipotecario por sobre la acreencia del ejecutante”.

En el fallo dictado el 25 de noviembre pasado, la mencionada Sala decidió confirmar la resolución recurrida.