Por Jorge C. Resqui Pizarro
Estudio Lavoro & Asociados

En fecha 13/08/2013, en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires nº 4214, se publicó la Disposición nº 2450 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del gobierno local por la que se regula lo que denominaremos la nueva versión o versión II del programa Expensas Claras (de aquí en adelante EC) que fuera establecido por la Resolución 408 SECGCYA/12 y derogado por la Resolución 436/SECGCYA/13, publicada en el BOCBA 4206 del 01/08/13.

Recordemos que la primera versión del programa EC surgió de un acto administrativo de la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana dependiente de la Jefatura de Gabinete del gobierno comunal (la mentada Res.408) y ante su inconsistencia parcial y desviación como reglamentaria de la ley local 941 reformada por las leyes 3254 y 3291, (creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios sujetos al régimen de la propiedad horizontal y reguladora de la actividad de los mandatarios legales de los consorcios en el ámbito de la ciudad autónoma) fue objeto de una medida cautelar de no innovar decidida en diciembre de 2012 por la Dra. Andrea Danas, titular del Juzgado en lo Contencioso Administrativo y TributarioNº 9 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a instancias de una de las corporaciones que reúne a administradores de consorcios, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y socios de dicha entidad que co-accionaron un amparo.

Ahora bien, la nueva versión, en esta ocasión emanada directamente del órgano que es la autoridad de aplicación de la referida ley 941 CABA – la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor – supera, como dijimos supra, la desnaturalización y exceso inconstitucional en la reglamentación de la norma (francamente violatoria de los principios contenidos en el art.28 de la CN y 102 de la CCABA), para adecuarse a la normativa tanto en su espíritu cuánto en su letra, y complementa otras resoluciones y disposiciones interpretativas, instrumentales y reglamentarias de la ley arriba referida y de su decreto reglamentario 551/2010 CABA.

Conviene resaltar, que en el artículo 15 de la mencionada ley, se establecen las infracciones, entre las cuales se encuentra el inciso d), que alude al incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10° (1), cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador del consorcio; y por ello en el considerando octavo de la disposición sub exámine se dice que “Que, en virtud de la experiencia desde la modificación de la Ley 941, el Registro Público de Administradores ha ido recabando información respecto de las faltas más usuales por parte de los administradores. De ése modo se ha corroborado que las denuncias por liquidación de expensas deficientes y liquidaciones en clara contraposición con lo estipulado por el artículo 10 de la Ley 941, son las infracciones mayormente atribuidas a los administradores” de lo que surge el  texto del art.1º (2)de la Disposición 2450, vale decir “un modelo único digital de liquidación de expensas”, práctica que fuera desde hace tiempo reclamada por la inmensa mayoría consorcistas porteños y las asociaciones que pretenden representarlos y que dio lugar, entre otras iniciativas, a la Norma Iram Nº 65.006.             .

Ese modelo único digital se deberá enviar, a partir del plazo impuesto en la normativa, a los copropietarios del Consorcio gobernado por la ley 13.512, por correo electrónico, salvo solicitud en contrario por escrito o mediante correo electrónico del condómino que requiera la versión física o impresa la de citada liquidación (3), subsanándose de tal modo uno de los talones de Aquiles de la malograda Resolución 408 del pasado año.

Por su parte, el considerando nueve de la normativa expresa “Que, en menor porcentaje, pero no menos importante se corroboran incumplimientos en cuanto a los recibos de pagos de expensas conforme el artículo 9° de la ley 941”; debido a lo cual se dispone un modelo normatizado de recibo a tales efectos, instituido por el art. 3º de la Disposición de EC (4), cuya forma se conoce mediante uno de los cuatro (4)anexos con modelos que conforman la normativa y que la integran.

“Que, de igual modo, los comprobantes de los gastos liquidados, en la mayoría de los casos denunciados, no se encuentran a disposición de los consorcistas”, reza el considerando diez, atento a ello se establece el art. 5º de la Disposición la obligación no sustituible por parte de los administradores de dar a conocer digitalmente toda la documentación respaldatoria, exista formal petición o no de los comuneros (5).

Asimismo, dando correcta solución a otro de los puntos objetables de la anterior versión de EC, y habida cuenta del considerando once de la normativa aquí comentada  (“Que, en idénticos términos se han acercado quejas respecto de la falta de información sobre la cantidad, el destino y la guarda de los fondos del consorcio. Llegándose a probar en algunos casos la malversación de dichos fondos por un imposibilitado control del dinero en efectivo aportado por y para el consorcio”), se prescribe que los ingresos y egresos del ente consorcial se llevarán delante de manera bancarizada, salvo decisión opuesta de la Asamblea de Propietarios, dando así solución efectiva y riguroso cumplimiento de lo reglado en el inc. h del art.9º de la ley 941 y sus modificatorias y eliminando de raíz otro de las motivaciones impugnatorias de la versión primera de EC (6).

Otros de los fundamentos de la reglamentación complementaria al decreto 551/2010 que significa la Disposición en análisis, están correctamente enunciados en los considerandos doce y trece, a saber: “Que, en atención a la normativa vigente las liquidaciones de expensas y los recibos de cobro de las mismas deben poseer información obligatoria e ineludible, así como también los comprobantes deben encontrarse a disposición de los consorcistas” y “ Que, en virtud de ello se han elaborado modelos para la confección de las liquidaciones de expensas y recibos de expensas con la información detallada legalmente que deberán ser cumplidos por parte de los administradores que se encuentren ejerciendo la actividad”.

El considerando catorce de la normativa, hace hincapié en los modernos procesos de “despapelización”  y de gobierno electrónico: “Que, del mismo modo, y en un intento de desalentar el uso indiscriminado de papel, se establece como  forma general de envío de las liquidaciones: el correo electrónico, salvo disposición en contrario de los copropietarios”. Sin duda, argumentos más que sólidos que siguen la dirección del uso racional de los recursos naturales – con sustentabilidad en garantías y obligaciones constitucionales – y el uso adecuado de las nuevas tecnologías, tan útiles y en boga  en los tiempos que discurren.

Una de las críticas más pronunciadas a la anterior versión de EC por los representantes legales de los consorcios – más allá de encubrir, en la mayoría de los supuestos, un enorme desapego por los métodos traslucidos de administración – era la señalada “imposibilidad fáctica” de poner el novedoso sistema en práctica de forma inmediata. Y, desde ya, no era desdeñable el argumento, por lo que acertadamente, la Administración fijó plazos de adecuación razonables en la Disposición a la luz del considerando diecisiete, señalando “Que, en atención a que se tratan de cuestiones que acarrean modificaciones sustanciales en la forma y modo de trabajo de los administradores, se determinará un rango de fechas a los fines de que todos los administradores y en la totalidad de sus consorcios administrados se acojan a la normativa de la presente” (7).

En definitiva, este reacomodamiento de EC hace augurar un futuro de mayor transparencia en el manejo de los negocios y bienes ajenos por el lado de los administradores de consorcios regidos por la ley especial de PH en la ciudad autónoma y un mejor cumplimiento y reconocimiento del derecho a la información de los consorcistas y Consorcios, adecuándolos a los preceptos de la ley 24.240 (y sus modificatorias, hasta la 26.361), en particular sus arts. 4 y 19 y a la garantía de raigambre constitucional (cf. arts. 42 de la CN y art.46 de la CCABA).

En consecuencia, no hesitamos en reconocerle al instrumento normativo el carácter de “revolucionario” en la materia, siguiendo la línea y el sentido de la ley 941 y su reforma. 

(1) Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:

a) Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.

b) Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

c) Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.

d) Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.          

e) Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

f) Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

g) Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.          

h) Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios.          

i) La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizados por Profesionales de Ciencias Económicas.

De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho.

Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.          

j) Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.

k) En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.

l) Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:

a) Denominación y domicilio del consorcio

b) Piso y departamento

c) Nombre y apellido del/a propietario/a

d) Mes que se abona, período o concepto

e) Vencimiento, con su interés respectivo

f) Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro

g) Lugar y formas de pago

m) En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.

Artículo 10º.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

a) Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).

b) Datos del consorcio, con el N° de CUIT y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.        

c) Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

d) Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, N° de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

e) Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, N° de CUIT o CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.

f) Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

g) El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando N° de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

h) En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

i) Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

(2) Artículo 1°. Disp. 2450/GCABA/DGDYPC/13.- Los Administradores de Consorcios deberán realizar la rendición de expensas de los consorcios que administran según las pautas y el modelo establecidos en el Anexo I a) AD N° DI-2013-03555154-DGDYPC Anexo I b) AD N° IF-2013-03555079-DGDYPC que forman parte de la presente disposición y que conforman el "modelo único digital de liquidación de expensas". El modelo podrá adecuarse a las condiciones de cada consorcio pero deberá respetar sin excepción la información obligatoria que establece el artículo 10° de la Ley 941.

(3) Artículo 2°. Disp. 2450/GCABA/DGDYPC/13.- Los Administradores de Consorcios deberán enviar a los copropietarios por correo electrónico las liquidaciones de expensas en formato digital. Los copropietarios individualmente o en conjunto podrán solicitar al administrador que sustituya el envío en formato digital por el de una versión impresa, solicitud que deberá constar por escrito o a través de un correo electrónico. La versión impresa deberá realizarse conforme lo estipulado en el Anexo II AD N° DI-2013-03555188-DGDYPC que forma parte de la presente Disposición.

(4) Artículo 3°. Disp. 2450/GCABA/DGDYPC/13.- Los Administradores de Consorcios deberán extender los recibos de pagos de expensas según las pautas establecidas en el Anexo III AD N° DI-2013-03555225-DGDYPC que forma parte de la presente.

(5) Artículo 5°. Disp. 2450/GCABA/DGDYPC/13.- Los Administradores de Consorcios pondrán a disposición de los propietarios los comprobantes respaldatorios de los pagos en conformidad con lo previsto en el Anexo IV AD N° DI-2013-03555323-DGDYPC que forma parte de la presente.

(6) Artículo 4°. Disp. 2450/GCABA/DGDYPC/13.- Los ingresos y/o egresos del consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada a través de las cuentas bancarias que posea el consorcio, salvo en los casos en que, de conformidad con el art. 9° inciso h de la Ley 941 y mediante decisión adoptada en asamblea se haya decidido no poseer cuenta bancaria. Dicha situación se mantendrá hasta tanto se modifique dicha decisión.

(7) Artículo 6°. Disp. 2450/GCABA/DGDYPC/13.- Los plazos para cumplir con la presente disposición, contados a partir de la publicación, son los siguientes:

- Implementación de lo establecido en los artículos 1°, 2° y 3°: 120 días.

- Implementación de lo establecido en el artículo 4°: 180 días.

- Implementación de lo establecido en el artículo 5°: 365 días.