Por Dra. Esc. María José Rovira
Jiménez de Aréchaga, Viana Brause - Uruguay

I.    ¿Qué se considera “Vivienda de Interés Social”?

La Ley 18.795 aprobada recientemente en Uruguay declaró de interés general la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social.

Por definición  legal, se consideran “viviendas de interés social” aquellas viviendas económicas o medias, según se cumpla con ciertos parámetros de metrajes y condiciones, así como la vivienda mínima destinada a los sectores más carenciados de la población.

Dicha vivienda deberá contar con un área habitacional igual o mayor a 32 metros cuadrados e igual o menor a 107 metros cuadrados, según la cantidad de dormitorios que posean.  Además, deben encontrarse radicadas únicamente en zona urbana, según categorización de la Intendencia de que se trate. Se excluyen expresamente los proyectos radicados en zonas donde predomine el uso de las viviendas de temporada.

II.    ¿Quiénes pueden invertir, a dónde deben dirigirse y qué documentación deberán presentar?

Cualquier empresa vinculada a la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a vivienda de interés social, sea para la venta o para el alquiler, que cumplan con los requisitos establecidos por la normativa aplicable pueden presentar proyectos de inversión amparados en la nueva Ley.

El proyecto de inversión deberá ser presentado ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), quien lo evaluará y remitirá su pronunciamiento a la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social (CAIVIS). Dicha comisión será quien asesore al Poder Ejecutivo, el cual dictará el acto de Declaratoria Promocional.

Si la CAIVIS no se expide en un plazo de 20 días hábiles se entenderá que recomienda la Declaratoria Promocional solicitada.

Para ingresar el proyecto de inversión a la ANV, el promotor deberá presentar la siguiente documentación:

(i)    Nota de Solicitud dirigida a la CAIVIS solicitando ampararse a la Ley 18.795 y su Decreto Reglamentario 355/011

(ii)    Formulario de inicio de trámite, identificando los datos del inversor.

(iii)    Presupuesto – Cronograma de inversión.

(iv)    Anteproyecto de arquitectura, documentación particular y requisitos respecto del terreno.

(v)    Plano de ubicación.

(vi)    Carta Compromiso, obligándose a cumplir con la normativa vigente y a presentar a la CAIVIS (al cierre del año fiscal) la documentación que ésta dictamine.

(vii)    Documento de aptitud técnica expedido por el MVOTMA para los sistemas constructivos no tradicionales.

(viii)    Tarjeta de RUT de la DGI, la que deberá estar destinada exclusivamente a la ejecución del proyecto promovido; y

(ix)    Constancia de no competitividad de la industria nacional para los bienes importados.


III.    Beneficios Tributarios

Una vez que los proyectos de inversión son declarados “promovidos” por el Poder Ejecutivo, se les aplica un amplio régimen de beneficios fiscales, según la zona en que se ubiquen y según se trate de adquisición para la construcción, reciclaje, refacción, ampliación, o de la adquisición para arrendamiento.

Si bien hay que analizar cada caso concreto a efectos de determinar las exoneraciones, básicamente las exoneraciones previstas son las siguientes:

(i)    Exoneración de las rentas derivadas de la primera enajenación de las viviendas promovidas a los efectos del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE).

(ii)    Exoneración del Impuesto al Patrimonio (IP), por las obras en construcción al cierre del ejercicio en que se presentó la solicitud de exoneración y por los ejercicios siguientes, hasta aquél en que finalicen las obras.

(iii)    Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA), a la primera enajenación de las viviendas y devolución del impuesto incluido en las adquisiciones en plaza de bienes y servicios destinados a integrar el costo directo de las mismas. Solo se admitirá la devolución del IVA de aquellos bienes o servicios incorporados a la obra civil.

(iv)    Exoneración del IVA a la importación de bienes destinados a ser incorporados a la obra civil.

(v)    Exoneración del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicable a la parte vendedora y compradora en la primera enajenación.

(vi)    Si las viviendas se destinaran al arrendamiento, exoneración -a los efectos del IRAE-, de las rentas, durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve posteriores, según el detalle indicado en la normativa.

(vii)    Si las viviendas se destinaran al arrendamiento, exoneración del IP al cierre del ejercicio en que finalice la obra, siempre que se encuentren arrendadas al momento de dicho cierre. Para los nueve ejercicios siguientes, dicha exoneración operará siempre que las viviendas hubieran estado arrendadas al menos seis meses en cada ejercicio. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.

Es importante señalar que los beneficios previstos para los arrendamientos serán aplicables solamente a las viviendas permanentes y  siempre que los contratos tengan un plazo igual o mayor a 12 meses.

Se destaca además que por expreso mandato de la norma reglamentaria los beneficios que otorga este régimen son incompatibles con otros beneficios tributarios promocionales.

IV.    Precios máximos de venta de las viviendas

A los efectos de obtener los beneficios promocionales de este régimen, el MVOTMA con la conformidad del MEF, podrá fijar, por zonas, precios máximos de enajenación de las viviendas.

El MVTOMA ha hecho uso de esta facultad, limitando por zona y departamento los precios máximos de venta de las viviendas.

El límite se ha establecido por metro cuadrado, según la cantidad de dormitorios y en Unidades Indexadas. Se trata de un límite de venta de aproximadamente US$ 74.000 en Montevideo y US$ 70.000 en el interior, dependiendo también de la zona.

V.    Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios

En el marco de este régimen se ha creado en la ANV un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que tendrá por finalidad otorgar garantías parciales para la concesión de créditos hipotecarios destinados a personas físicas, para la adquisición de una vivienda de interés social, siempre que esta revista la calidad de única vivienda del sujeto del crédito.

Podrán ser beneficiarios de dicho Fondo las personas físicas deudoras de un crédito hipotecario  otorgado por una entidad acreedora (instituciones financieras sujetas al control del BCU que suscriban con la ANV el convenio adhiriendo a la participación en el sistema) que cumplan con las condiciones siguientes y las complementarias que adopte la ANV:

(i)    Formular ante una entidad acreedora la solicitud de amparo a la cobertura del Fondo.

(ii)    Que la entidad acreedora manifieste a la ANV su disposición de otorgar al postulante un crédito hipotecario susceptible de ser garantizado por el Fondo.

(iii)    Que la entidad acreedora haya firmado el convenio de adhesión al sistema.

(iv)    Que el inmueble para cuya adquisición se encuentre ubicado en territorio nacional y que  el precio de la compraventa no exceda el importa máximo que establezca la normativa.

(v)    Que el crédito hipotecario sea en pesos uruguayos, UR o UI y su monto no exceda el valor de  mercado del inmueble ni el precio de la compraventa.

(vi)    Que el deudor tenga adecuado capacidad de repago del crédito otorgado

A través del referido Fondo se podrá acceder a préstamos que financien gran porcentaje del valor de la vivienda por lo que el ahorro previo para acceder a un préstamo bancario destinado a la compra de una vivienda se disminuye sustancialmente.