Con fecha 11 de junio de 2020, fue aprobada por el Congreso de la Nación la Ley N° 27.551 (la “Ley”), públicamente conocida como “Ley de Alquileres”, y promulgada por el Poder Ejecutivo mediante el Decreto 580/2020 del 29 de junio de 2020. La citada Ley  introdujo una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”) y reguló diferentes aspectos de  los contratos de locación con destino habitacional. 

Entre las cuestiones más relevantes, la Ley estableció un plazo mínimo de tres (3) años para las locaciones con destino habitacional y dispuso que en dichas locaciones únicamente se podrían realizar ajustes anuales, los cuales deben ser realizados utilizando un índice que se conforma por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (“IPC”) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (“RIPTE”), que elabora mensualmente el Banco Central de la República Argentina (“BCRA”).

Sin embargo, a misma recibió numerosas críticas por parte de la gran mayoría de los interesados, incluyendo inquilinos, propietarios y cámaras inmobiliarias, dado que la finalidad tenida en miras para su aprobación (la protección de los inquilinos) no se concretó en la práctica. Tal fue el descontento con la Ley, que casi simultáneamente a su promulgación, fueron presentados diversos proyectos para su modificación y/o derogación. 

Teniendo en cuenta ello, el 23 de agosto de 2023, la Cámara de Diputados debatió el proyecto de ley que propone modificaciones a la Ley, que contó con un dictamen de mayoría firmado por el Frente de Todos y otro de minoría, que lleva las firmas de Juntos por el Cambio e Identidad Bonaerense, resultando aprobado por 125 votos afirmativos, 112 negativos y 3 abstenciones éste último dictamen. 

Las modificaciones más importantes se refieren a los dos puntos de la Ley que recibieron numerosas críticas, como ser el plazo mínimo de vigencias de las locaciones habitacionales y el método de ajuste. Así las cosas, el dictamen aprobado contempla que el plazo mínimo de vigencia de las locaciones habitacionales volvería a ser de dos (2) años (tal como era con anterioridad a la aprobación de la Ley). 

En lo que respecta a la actualización, la misma sería por acuerdo de partes, por intervalos de entre cuatro (4) y doce (12) meses, "pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices".

Resta ahora esperar que posición adoptará la Cámara de Senadores respecto del proyecto de modificación aprobado, pero no deja de ser importante para el mercado inmobiliario que el tema esté en la agenda política y que todos los actores se encuentren en la búsqueda de establecer un marco normativo equilibrado que recepte los reclamos efectuados por los inquilinos, los propietarios y las cámaras inmobiliarias.

Por Gonzalo Matías Torres