Al considerar que el boleto de compraventa no puede adquirir en ningún caso la calidad de justo título a los efectos de la usucapión decenal prevista por el artículo 3999 del Código Civil, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial concluyó que la prescripción decenal con justo título y buena fe no es aplicable cuando se basa en la existencia de un instrumento privado que no tiene por objeto transmitir la propiedad sino que sólo instrumenta una promesa de venta y por consiguiente no sirve para una adquisición a un domino que necesite purgarse por el tiempo.

En la causa “Sircovich Samuel s/ quiebra”, el Sr. M.D.S. quien pretendió adquirir un inmueble del fallido mediante la prescripción adquisitiva que habría operado en su favor, apeló la resolución que rechazó tal pretensión.

Los jueces de la Sala B explicaron que “en el caso de la prescripción breve, los hechos constitutivos relevantes a probar son: el transcurso del tiempo, la posesión ánimo dómine, la buena fe del adquirente y el justo título, o sea aquél que define el art. 4010 Código Civil”.

En tal sentido, señalaron que “la prescripción a la que se hace referencia tiene de común con la larga las calidades que deben revestir la posesión -pública, pacífica, continua e ininterrumpida- y que ella debe subsistir un cierto tiempo”, pero “además de los requisitos que son inherentes a ambos tipos de prescripciones -posesión y tiempo-, la corta requiere la existencia de otros dos elementos que la caracterizan, que justifican el menor lapso necesario para su consumación y que son: el justo título y la buena fe”.

Con relación al justo título, los camaristas explicaron que según el artículo 4010 del Código Civil “es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad estando revestido de solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana”, a la vez que “el acto debe, en consecuencia, tener por objeto transferir la propiedad y para que sea "justo" es menester que esté revestido de las formalidades exigidas para su validez”.

Los jueces determinaron que “el boleto a que se hace referencia es un instrumento privado y en ningún caso dicho instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título a los efectos de la usucapión decenal prevista por el cciv. 3999”, ya que “la prescripción corta con justo título y buena fe no es aplicable cuando se basa en la existencia de un instrumento privado -boleto de compraventa- que no tiene por objeto transmitir la propiedad sino que sólo instrumenta una promesa de venta y por consiguiente no sirve para una adquisición a non domino que necesite purgarse por el tiempo”.

En la sentencia del 25 de abril pasado, la mencionada Sala concluyó que “el boleto de compraventa de un inmueble no es justo título a los efectos de la prescripción adquisitiva, por no ser aquélla traslativa de dominio”, debido a que “el mencionado contrato puede llegar a legitimar la posesión pero es absolutamente insuficiente para transmitir la propiedad del inmueble, pues para ello es necesario el otorgamiento de escritura pública”.

Al rechazar el recurso presentado, los magistrados señalaron que  ”por  más legítima que la posesión sea atento el artículo 2355 del Código Civil, ella no podrá conducir a la adquisición del dominio por usucapión corta, por oponérsele la valla del artículo 4010 del Código Civil”, es decir “que a falta de escritura traslativa de dominio, el inmueble sólo podría adquirirse por usucapión larga (Mariani de Vidal, Marina, "El poseedor en virtud del boleto de compraventa".

Por último, la mencionada Sala concluyó que “en nuestro derecho vigente, la "adquisición de la posesión" mediando boleto de compraventa, sólo hace de ella una "posesión legítima", pero de ninguna manera hace propietario al comprador. Podrá repeler acciones posesorias pero no lo inviste con un título de dominio ni le confiere derechos y atributos propios del dominus”.